Giới kinh doanh bất động sản tại Việt Nam từng "sốc" với tuyên bố hùng hồn của Hoàng Anh Gia Lai về việc giảm 50% giá căn hộ và mức giảm như thế này họ vẫn có lãi. Ngay lập tức thị trường bất động sản lại "dấy" lên sự nghi ngờ về lợi nhuận của các doanh nghiệp ngành này. Phải chăng thị trường vẫn còn "vùng" giảm giá?
Hãy chờ đáy thực, đừng nghe 'cò' thổi
Thị trường BĐS lâm vào khó khăn thời gian qua, bên bán đã phải "hạ mình" làm đủ trò tiếp thị với mong muốn sản phẩm đến tay người sử dụng. Nhưng dù áp dụng khuyến mại, tặng quà, chiết khấu đủ kiểu, hỗ trợ người mua nhà với lãi suất thấp, thậm chí 0%/năm đầu hoặc cho khách hàng vào ở thử một năm rồi mới ký hợp đồng mua bán... song cũng không thể kích được thị trường.
Nếu như doanh nghiệp cho rằng, giá BĐS giảm như hiện nay là đã "kịch kim" rồi, không thể giảm hơn được nữa thì người mua vẫn giữ quan điểm, giá BĐS đã giảm nhưng vẫn còn ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả. Do đó, dù có muốn mua nhà thì cũng không thể được, trừ phi doanh nghiệp mạnh dạn giảm giá thêm nữa.
Tại Hà Nội, những chung cư cao cấp đã hoàn thiện và bàn giao cho đến giờ này rất ít công khai xuống giá. Trong khi đó những chung cư đã vào ở, hạ tầng xã hội đầy đủ thì mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp chỉ giảm nhẹ vài ba triệu đồng/m2 đối với những trường hợp cá lẻ.
Ví dụ khu Trung Hòa Nhân Chính, giá giao dịch căn hộ có nơi chỉ còn 36-38 triệu đồng/m2, so với lúc cao điểm trên 40 triệu đồng/m2. Chung cư tại khu Linh Đàm từ mức trên 30 triệu đồng, hiện xuống quanh mức 26-28 triệu đồng/m2...
Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Láng Hạ cho rằng, cứ hô hào giảm giá nhưng thực sự dự án nào giảm giá là hết sức có vấn đề. Vị này phân tích, khách hàng có nhu cầu bao giờ cũng chạy theo các thông tin giá rẻ nhưng sau khi tìm hiểu kỹ thì thấy rằng không phải rẻ là tốt.
Bằng chứng bán hàng của đơn vị này cho thấy, Hà Nội đã có những dự án không hề rẻ mà giao dịch vẫn tốt. Cụ thể là tòa CT13 Ciputra hay dự án VNT Tower số 19 Nguyễn Trãi. Với mức giá không hề rẻ - trên dưới 30 triệu đồng/m2 nhưng căn hộ tại hai dự án đã cơ bản được mua gần hết sau khoảng hơn 2 năm triển khai mở bán.
Nhưng những trường hợp như trên quả là hiếm hoi trong diện mạo ngày càng tồn đọng, thừa ế hàng sản phẩm. Vậy, phải làm thế nào để có thể dùng hoà được giữa người bán và người mua, nhất là trong hoàn cảnh thị trường bất động sản đang lâm vào tình trạng "dở sống, dở chết" như hiện nay? Nếu chủ đầu tư BĐS vẫn giữ giá, và người dân thì cứ chờ đợi giá giảm thêm?
Quá đắt ắt phải hạ
Chia sẻ với phóng viên, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Navigat cho rằng, đứng về góc độ nào đó thì người dân luôn luôn đúng và doanh nghiệp BĐS họ cũng có cái lý của mình.
Nhiều ý kiến cho rằng, để kích cầu thị trường thì doanh nghiệp nên tiếp tục giảm giá, thậm chí giảm sâu đến 50% so với mức giá hiện nay, lúc đó mới mong người dân quay trở lại với thị trường. Bởi lẽ mới đây, một tên tuổi trên thị trường BĐS phía Nam là Hoàng Anh Gia Lai cũng đã từng tuyên bố có thể giảm giá bán căn hộ 50% mà vẫn có lãi.
"Nếu người dân nói giá BĐS nên giảm hơn nữa thì tôi hoàn toàn chia sẻ với quan điểm của người dân và chúng tôi cũng nhìn thấy có "vùng" để cho BĐS có thể giảm xuống nữa", ông Quang nói.
Tuy nhiên, theo vị này để hiện thực hoá việc giảm giá BĐS thì doanh nghiệp chỉ là một nhân tố trong đó và quan trọng nhất là các cơ quan chức năng phải xem lại chính sách về điều hành kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách về quyền sử dụng đất, giá đất cũng như việc đền bù giải phóng mặt bằng, những chính sách về tài chính ngân hàng như lãi suất...
Thời điểm này không thể có doanh nghiệp nào giảm giá bán đến 50% mà vẫn có lãi được. Câu chuyện doanh nghiệp nói chỉ đúng với bối cảnh cách đây từ hơn nửa năm về trước.
GS Đặng Hùng Võ cũng thận trọng cho rằng, nói BĐS còn giảm giá nữa hay không thì cần có sự tính toán và so sánh. Đối với người mua chắc chắn họ cũng đã cân nhắc và tính được, chẳng hạn một sản phẩm được tạo lập bao gồm những yếu tố khác nhau, ví dụ như nhà ở mới chỉ được xây thô sẽ có giá khác với nhà ở đã được hoàn thiện hoặc đã bao gồm đồ nội thất có sẵn. Hay giá nhà sản xuất đơn lẻ cũng sẽ khác với giá nhà căn hộ được xây dựng nhiều tầng...
Bên cạnh đó sản phẩm, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông. Nếu người mua để ở thì giá cũng là một yếu tố. Phải cùng một hoàn cảnh mà đưa ra một vài sản phẩm để từ đó người mua lựa chọn loại nào có mức giá thấp nhất, đó mới là một sự so sánh, lựa chọn chuẩn xác.
Còn theo chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành, thị trường BĐS bị đóng băng như hiện nay là hệ lụy của giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu cơ khiến giá cả BĐS bị đẩy lên.
Ông nói: "Không có lý do gì mà một ngôi nhà xây nên với giá thành và đất xây dựng không tới 10 triệu đồng mà bán ra phải 50-60 triệu đồng/m2. Sự bất hợp lý này tạo những cơn sốt ảo và đến thời điểm nhất định thị trường phải đóng băng là đương nhiên. Những nhà đầu cơ giờ đã hết tiền bởi ngân hàng không còn cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Sự đóng băng này là khó giải quyết vô cùng bởi hàng hóa không phù hợp với thị trường".
Thị trường BĐS lâm vào khó khăn thời gian qua, bên bán đã phải "hạ mình" làm đủ trò tiếp thị với mong muốn sản phẩm đến tay người sử dụng. Nhưng dù áp dụng khuyến mại, tặng quà, chiết khấu đủ kiểu, hỗ trợ người mua nhà với lãi suất thấp, thậm chí 0%/năm đầu hoặc cho khách hàng vào ở thử một năm rồi mới ký hợp đồng mua bán... song cũng không thể kích được thị trường.
Nếu như doanh nghiệp cho rằng, giá BĐS giảm như hiện nay là đã "kịch kim" rồi, không thể giảm hơn được nữa thì người mua vẫn giữ quan điểm, giá BĐS đã giảm nhưng vẫn còn ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả. Do đó, dù có muốn mua nhà thì cũng không thể được, trừ phi doanh nghiệp mạnh dạn giảm giá thêm nữa.
Tại Hà Nội, những chung cư cao cấp đã hoàn thiện và bàn giao cho đến giờ này rất ít công khai xuống giá. Trong khi đó những chung cư đã vào ở, hạ tầng xã hội đầy đủ thì mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp chỉ giảm nhẹ vài ba triệu đồng/m2 đối với những trường hợp cá lẻ.
Ví dụ khu Trung Hòa Nhân Chính, giá giao dịch căn hộ có nơi chỉ còn 36-38 triệu đồng/m2, so với lúc cao điểm trên 40 triệu đồng/m2. Chung cư tại khu Linh Đàm từ mức trên 30 triệu đồng, hiện xuống quanh mức 26-28 triệu đồng/m2...
Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Láng Hạ cho rằng, cứ hô hào giảm giá nhưng thực sự dự án nào giảm giá là hết sức có vấn đề. Vị này phân tích, khách hàng có nhu cầu bao giờ cũng chạy theo các thông tin giá rẻ nhưng sau khi tìm hiểu kỹ thì thấy rằng không phải rẻ là tốt.
Bằng chứng bán hàng của đơn vị này cho thấy, Hà Nội đã có những dự án không hề rẻ mà giao dịch vẫn tốt. Cụ thể là tòa CT13 Ciputra hay dự án VNT Tower số 19 Nguyễn Trãi. Với mức giá không hề rẻ - trên dưới 30 triệu đồng/m2 nhưng căn hộ tại hai dự án đã cơ bản được mua gần hết sau khoảng hơn 2 năm triển khai mở bán.
Nhưng những trường hợp như trên quả là hiếm hoi trong diện mạo ngày càng tồn đọng, thừa ế hàng sản phẩm. Vậy, phải làm thế nào để có thể dùng hoà được giữa người bán và người mua, nhất là trong hoàn cảnh thị trường bất động sản đang lâm vào tình trạng "dở sống, dở chết" như hiện nay? Nếu chủ đầu tư BĐS vẫn giữ giá, và người dân thì cứ chờ đợi giá giảm thêm?
Quá đắt ắt phải hạ
Chia sẻ với phóng viên, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Navigat cho rằng, đứng về góc độ nào đó thì người dân luôn luôn đúng và doanh nghiệp BĐS họ cũng có cái lý của mình.
Nhiều ý kiến cho rằng, để kích cầu thị trường thì doanh nghiệp nên tiếp tục giảm giá, thậm chí giảm sâu đến 50% so với mức giá hiện nay, lúc đó mới mong người dân quay trở lại với thị trường. Bởi lẽ mới đây, một tên tuổi trên thị trường BĐS phía Nam là Hoàng Anh Gia Lai cũng đã từng tuyên bố có thể giảm giá bán căn hộ 50% mà vẫn có lãi.
"Nếu người dân nói giá BĐS nên giảm hơn nữa thì tôi hoàn toàn chia sẻ với quan điểm của người dân và chúng tôi cũng nhìn thấy có "vùng" để cho BĐS có thể giảm xuống nữa", ông Quang nói.
Tuy nhiên, theo vị này để hiện thực hoá việc giảm giá BĐS thì doanh nghiệp chỉ là một nhân tố trong đó và quan trọng nhất là các cơ quan chức năng phải xem lại chính sách về điều hành kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách về quyền sử dụng đất, giá đất cũng như việc đền bù giải phóng mặt bằng, những chính sách về tài chính ngân hàng như lãi suất...
Thời điểm này không thể có doanh nghiệp nào giảm giá bán đến 50% mà vẫn có lãi được. Câu chuyện doanh nghiệp nói chỉ đúng với bối cảnh cách đây từ hơn nửa năm về trước.
GS Đặng Hùng Võ cũng thận trọng cho rằng, nói BĐS còn giảm giá nữa hay không thì cần có sự tính toán và so sánh. Đối với người mua chắc chắn họ cũng đã cân nhắc và tính được, chẳng hạn một sản phẩm được tạo lập bao gồm những yếu tố khác nhau, ví dụ như nhà ở mới chỉ được xây thô sẽ có giá khác với nhà ở đã được hoàn thiện hoặc đã bao gồm đồ nội thất có sẵn. Hay giá nhà sản xuất đơn lẻ cũng sẽ khác với giá nhà căn hộ được xây dựng nhiều tầng...
Bên cạnh đó sản phẩm, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông. Nếu người mua để ở thì giá cũng là một yếu tố. Phải cùng một hoàn cảnh mà đưa ra một vài sản phẩm để từ đó người mua lựa chọn loại nào có mức giá thấp nhất, đó mới là một sự so sánh, lựa chọn chuẩn xác.
Còn theo chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành, thị trường BĐS bị đóng băng như hiện nay là hệ lụy của giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu cơ khiến giá cả BĐS bị đẩy lên.
Ông nói: "Không có lý do gì mà một ngôi nhà xây nên với giá thành và đất xây dựng không tới 10 triệu đồng mà bán ra phải 50-60 triệu đồng/m2. Sự bất hợp lý này tạo những cơn sốt ảo và đến thời điểm nhất định thị trường phải đóng băng là đương nhiên. Những nhà đầu cơ giờ đã hết tiền bởi ngân hàng không còn cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Sự đóng băng này là khó giải quyết vô cùng bởi hàng hóa không phù hợp với thị trường".
Theo VEF
Nhà đất Cần bán
