Thị trường căn hộ ảm đảm, để có thể tồn tại nhiều doanh nghiệp đã mạnh dạn chuyển đổi công năm từ nhà ở thương mại sang nhà cho thuê.
Tuy nhiên, khi Bộ Xây dựng trình dự thảo đề án phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị với nhiều ưu đãi cho nhà đầu tư thì các doanh nghiệp không mặn mà bởi không hiệu quả.
Cầu lớn
Thị trường ảm đảm, lượng hàng tồn kho lớn, thay vì ngồi chờ đợi chính sách mới nhiều doanh nghiệp bất động sản TP Hồ Chí Minh đã tự tìm cách cứu mình như bán dự án, xin chuyển đổi mục đích, chia nhỏ căn hộ, trả tiền thi công cho nhà thầu bằng một phần căn hộ….miễn sao là bán được dự án, bán được hàng để có tiền tiếp tục quay vòng làm dự án hoặc trả nợ ngân hàng. Trong đó, cách thức xin chuyển đổi căn hộ từ thương mại sang nhà cho thuê được cho là khá hiệu quả vì giúp doanh nghiệp giải phóng một lượng hàng tồn kho khá lớn. Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng chiêu thức này để xoay chuyển tình thế.
Đầu tiên phải kể đến dự án căn hộ triệu đô Diamond Island (Đảo Kim Cương) dành hẳn bolck A và C làm căn hộ dịch vụ cho thuê. Kế đến là dự án The Vista (quận 2) có 250 căn hộ chuẩn bị được cho thuê trong thời gian tới. Dự án XI Riverside Palace có 40 sản phẩm được chuyển thành căn hộ dịch vụ. Dự kiến 258 căn của block 3 dự án này được chào bán và cho thuê. Thậm chí tòa nhà có vị trí đắc địa tại quận 1 là Bến Thành Times Square cũng chuyển đổi công năng của 30 căn hộ tồn đọng thành căn hộ dịch vụ…
Theo các công ty nghiên cứu thị trường hiện tại TP lớn như Hà Nội, TPHCM thì căn hộ dịch vụ cho thuê chủ yếu phục vụ đối tượng là lao động nước ngoài với mức giá cao chót vót. Hiện, trên cả nước loại hình nhà ở cho thuê hiện chỉ chiếm 6,5%. Riêng tại khu vực đô thị, tỷ lệ nhà cho thuê chỉ chiếm 14,5%. Trong khi đó, tỷ lệ công nhân viên chức, hộ gia đình trẻ chưa có nhà tại đô thị rất lớn.
Tại buổi họp Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho biết, nhu cầu nhà ở hiện rất lớn song số thuê rất thấp, chỉ đạt 11% ở Hà Nội và TP HCM. Cả nước đã triển khai 94 dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên trong đó 153 khối nhà đã đưa vào sử dụng, 27 dự án nhà ở cho công nhân được khởi công xây dựng. Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị cũng được các địa phương tập trung thực hiện với hơn 1.700 căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng.
“Nếu cứ thế này thì không thể đáp ứng được chỗ ở. Các bộ ngành cần có đột phá về huy động nguồn vốn để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà cho thuê”, Phó Thủ tướng nói.
Doanh nghiệp không mặn mà
Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo đề án phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị với nhiều điểm đáng chú ý. Về quỹ đất, đối với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên thì ngoài yêu cầu phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở, dự thảo còn quy định bắt buộc chủ đầu tư phải dành thêm một diện tích đất nhất định để xây dựng nhà ở cho thuê theo hướng: tại đô thị đặc biệt và đô thị loại I phải dành thêm tối thiểu 15% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê; tại đô thị loại II phải dành thêm tối thiểu 10% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê…
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Đề án đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi như: được miễn tiền sử dụng đất; được miễn, giảm thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà ở; được vay vốn ưu đãi hoặc được bù lãi suất khi vay vốn từ Ngân hàng phát triển Việt Nam, được vay vốn từ các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,3 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch hiện hành; được sử dụng tầng 1 nhà chung cư để kinh doanh thương mại nhằm giảm giá cho thuê nhà ở…Đặc biệt, dự thảo quy định sau thời hạn 10 năm, kể từ ngày bàn giao đưa nhà ở vào sử dụng cho thuê, chủ sở hữu nhà ở thương mại cho thuê được quyền bán nhà ở cho thuê và khi đó những trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê sẽ chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá quy định cho Nhà nước…
Mặc dù nhiều ưu đãi mới đã được đề xuất nhưng các doanh nghiệp xây dựng lại tỏ ra không mặn mà. Tại Hà Nội, theo thống kê của Sở xây dựng cho đến thời điểm này không có bất kỳ nhà đầu tư nào đăng ký xây dựng nhà cho thuê mà nguyên nhân chủ yếu do loại hình nhà ở này không có nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn.
Đại diện một doanh nghiệp cho rằng, kinh doanh nhà ở cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro, quá trình thu hồi vốn kéo dài, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả hoặc cố tình chây ỳ, không thanh toán tiền thuê nhà. Hiện quỹ nhà cho thuê, thuê mua của TP được xây dựng bằng vốn ngân sách, số lượng có hạn, không thể đáp ứng được nhu cầu chung.
Trả lời báo chí, lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết, một dự án trên 10 ha thường là những dự án khu đô thị lớn, được quy hoạch, đầu tư bài bản nên giá sẽ rất cao. Nếu phải dành đất để làm dự án nhà ở xã hội cho thuê sẽ làm giảm giá trị dự án. Ngoài ra, do những người thuê nhà là những người thu nhập thấp, nên sẽ rất khó sống ở những khu đô thị lớn và ngược lại người có thu nhập cao cũng ngại “va chạm” với những người hàng xóm điều kiện sống thấp hơn. Vì vậy, nếu phải trích một phần diện tích đất làm nhà xã hội cho thuê thì doanh nghiệp sẽ lách quy định bằng cách chỉ xin làm dự án dưới 10 ha để tránh phải nộp 15% diện tích đất.
Cầu lớn
Thị trường ảm đảm, lượng hàng tồn kho lớn, thay vì ngồi chờ đợi chính sách mới nhiều doanh nghiệp bất động sản TP Hồ Chí Minh đã tự tìm cách cứu mình như bán dự án, xin chuyển đổi mục đích, chia nhỏ căn hộ, trả tiền thi công cho nhà thầu bằng một phần căn hộ….miễn sao là bán được dự án, bán được hàng để có tiền tiếp tục quay vòng làm dự án hoặc trả nợ ngân hàng. Trong đó, cách thức xin chuyển đổi căn hộ từ thương mại sang nhà cho thuê được cho là khá hiệu quả vì giúp doanh nghiệp giải phóng một lượng hàng tồn kho khá lớn. Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng chiêu thức này để xoay chuyển tình thế.
Đầu tiên phải kể đến dự án căn hộ triệu đô Diamond Island (Đảo Kim Cương) dành hẳn bolck A và C làm căn hộ dịch vụ cho thuê. Kế đến là dự án The Vista (quận 2) có 250 căn hộ chuẩn bị được cho thuê trong thời gian tới. Dự án XI Riverside Palace có 40 sản phẩm được chuyển thành căn hộ dịch vụ. Dự kiến 258 căn của block 3 dự án này được chào bán và cho thuê. Thậm chí tòa nhà có vị trí đắc địa tại quận 1 là Bến Thành Times Square cũng chuyển đổi công năng của 30 căn hộ tồn đọng thành căn hộ dịch vụ…
Theo các công ty nghiên cứu thị trường hiện tại TP lớn như Hà Nội, TPHCM thì căn hộ dịch vụ cho thuê chủ yếu phục vụ đối tượng là lao động nước ngoài với mức giá cao chót vót. Hiện, trên cả nước loại hình nhà ở cho thuê hiện chỉ chiếm 6,5%. Riêng tại khu vực đô thị, tỷ lệ nhà cho thuê chỉ chiếm 14,5%. Trong khi đó, tỷ lệ công nhân viên chức, hộ gia đình trẻ chưa có nhà tại đô thị rất lớn.
Tại buổi họp Ban chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho biết, nhu cầu nhà ở hiện rất lớn song số thuê rất thấp, chỉ đạt 11% ở Hà Nội và TP HCM. Cả nước đã triển khai 94 dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên trong đó 153 khối nhà đã đưa vào sử dụng, 27 dự án nhà ở cho công nhân được khởi công xây dựng. Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị cũng được các địa phương tập trung thực hiện với hơn 1.700 căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng.
“Nếu cứ thế này thì không thể đáp ứng được chỗ ở. Các bộ ngành cần có đột phá về huy động nguồn vốn để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà cho thuê”, Phó Thủ tướng nói.
Nhiều doanh nghiệp không mặn mà xây dựng nhà cho thuê vì hiệu quả kinh doanh thấp
Doanh nghiệp không mặn mà
Mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo đề án phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị với nhiều điểm đáng chú ý. Về quỹ đất, đối với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên thì ngoài yêu cầu phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở, dự thảo còn quy định bắt buộc chủ đầu tư phải dành thêm một diện tích đất nhất định để xây dựng nhà ở cho thuê theo hướng: tại đô thị đặc biệt và đô thị loại I phải dành thêm tối thiểu 15% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê; tại đô thị loại II phải dành thêm tối thiểu 10% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở của dự án để xây dựng nhà ở cho thuê…
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Đề án đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi như: được miễn tiền sử dụng đất; được miễn, giảm thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà ở; được vay vốn ưu đãi hoặc được bù lãi suất khi vay vốn từ Ngân hàng phát triển Việt Nam, được vay vốn từ các Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,3 lần so với tiêu chuẩn quy hoạch hiện hành; được sử dụng tầng 1 nhà chung cư để kinh doanh thương mại nhằm giảm giá cho thuê nhà ở…Đặc biệt, dự thảo quy định sau thời hạn 10 năm, kể từ ngày bàn giao đưa nhà ở vào sử dụng cho thuê, chủ sở hữu nhà ở thương mại cho thuê được quyền bán nhà ở cho thuê và khi đó những trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê sẽ chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá quy định cho Nhà nước…
Mặc dù nhiều ưu đãi mới đã được đề xuất nhưng các doanh nghiệp xây dựng lại tỏ ra không mặn mà. Tại Hà Nội, theo thống kê của Sở xây dựng cho đến thời điểm này không có bất kỳ nhà đầu tư nào đăng ký xây dựng nhà cho thuê mà nguyên nhân chủ yếu do loại hình nhà ở này không có nguồn vốn vay ưu đãi, dài hạn.
Đại diện một doanh nghiệp cho rằng, kinh doanh nhà ở cho thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro, quá trình thu hồi vốn kéo dài, chưa có chế tài bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả hoặc cố tình chây ỳ, không thanh toán tiền thuê nhà. Hiện quỹ nhà cho thuê, thuê mua của TP được xây dựng bằng vốn ngân sách, số lượng có hạn, không thể đáp ứng được nhu cầu chung.
Trả lời báo chí, lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết, một dự án trên 10 ha thường là những dự án khu đô thị lớn, được quy hoạch, đầu tư bài bản nên giá sẽ rất cao. Nếu phải dành đất để làm dự án nhà ở xã hội cho thuê sẽ làm giảm giá trị dự án. Ngoài ra, do những người thuê nhà là những người thu nhập thấp, nên sẽ rất khó sống ở những khu đô thị lớn và ngược lại người có thu nhập cao cũng ngại “va chạm” với những người hàng xóm điều kiện sống thấp hơn. Vì vậy, nếu phải trích một phần diện tích đất làm nhà xã hội cho thuê thì doanh nghiệp sẽ lách quy định bằng cách chỉ xin làm dự án dưới 10 ha để tránh phải nộp 15% diện tích đất.
Theo VnMedia
Nhà đất Cần bán
