Sau hơn 6 tháng Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP của Chính phủ được ban hành, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), ngân hàng và cả người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà ở xã hội đều đang lúng túng “như gà mắc tóc”. Lý do có tên là “văn bản hướng dẫn”.
Dự án khó chuyển đổi
Đó là phản ánh của nhiều doanh nghiệp có dự án BĐS xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo quy định tại Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Thế nên, kết quả là từ khi Thông tư 02 có hiệu lực ngày 22/4/2013, có 21 dự án tại Hà Nội xin chuyển đổi nhưng mới chỉ có 1 dự án thành công.
Trao đổi với phóng viên ĐTCK, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, cơ quan này đã tiếp nhận và thẩm định, trình lãnh đạo Thành phố Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc chuyển đổi 3 dự án gồm: khu nhà ở Trung Văn mở rộng tại Từ Liêm, khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà số 143 Trần Phú (Hà Đông) và tổ hợp chung cư AZ Thăng Long. Hiện Dự án khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà đã được UBND ra quyết định cho phép chuyển đổi.
Lý do chủ yếu, theo ông Đạm, qua tiếp nhận và xem xét hồ sơ bước đầu cho thấy, các dự án xin chuyển đổi còn thiếu nhiều hồ sơ liên quan. Tuy Thông tư 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch 1/500 nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng vẫn yêu cầu phải “bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội”.
Theo đó, việc tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy; hay như các hạ tầng xã hôi khác gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng… cũng phải được điều chỉnh theo tiêu chuẩn này.
Ngoài lý do trên thì lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cũng phản ánh, quy định: “Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng” là… “khó như lên trời”, dù quy định này là cần thiết. Trên thực tế, khách hàng thường rất đa dạng và “9 người 10 ý” là khó tránh.
Khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi
Trong diễn biến mới nhất liên quan tới gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng cho biết, vừa đề xuất danh mục đợt đầu gồm 30 dự án xây dựng nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội để NHNN và các ngân hàng thương mại xem xét cho vay.
Trong số 30 dự án này, có 15 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã đăng ký vay vốn đầu tư trước khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02; 12 dự án đăng ký vay vốn sau khi ban hành Nghị quyết 02 và 3 dự án chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội.
Như vậy, phương án cho phép chuyển đổi công năng dự án được đánh giá là “cứu cánh” cho doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn theo tinh thần Nghị quyết 02 gần như bị triệt tiêu khi danh sách được kiến nghị vay vốn chỉ có 3/30 dự án và cho đến nay mới chỉ có 1 dự án được phê duyệt.
Theo phản ánh của nhiều khách hàng, sau gần 2 tháng gói tín dụng ra đời, các điều kiện để được vay vốn được quy định khiến người dân “không thể vay được”. Điểm nghẽn chính đã được nói nhiều đó là chính quyền địa phương không thể xác nhận người đi vay đã có nhà hay chưa? Với cán bộ, công nhân viên thì lãnh đạo cơ quan công tác cũng không nắm hết được tình trạng nhà ở để xác nhận. Ngân hàng cũng đang rất lúng túng khi chưa có quy định thế nào là thu nhập thấp để làm tiêu chí khi thẩm tra hồ sơ xin vay vốn.
Ngay cả quy định khi mua nhà dưới 70 m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 cũng được đánh giá là một rào cản. Trên thực tế, Sở Xây dựng TP. HCM từng có văn bản đề nghị được “nới” quy định cho vay đối với những căn hộ có diện tích trên 70 m2 theo 2 cách: thứ nhất, cho vay đối với căn hộ lớn hơn 70 m2; thứ hai, tính ưu đãi đối với diện tích 70 m2 và tính lãi suất thương mại đối với phần diện tích trên 70 m2. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đã bác bỏ đề nghị này và cho biết, đang kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng cho vay lãi suất 6%/năm cho căn hộ có diện tích lên tới 90 m2.
Cũng theo quy định, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 là “giá bán nhà hoàn thiện, đã bao gồm VAT và kinh phí bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Tuy nhiên, mới đây đã có dự án “lách luật” bằng cách xây dựng 2 loại giá bán là căn hộ xây thô giá từ 13,4 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) và căn hộ hoàn thiện cơ bản giá từ 15,6 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT). Dự án này đã nghiễm nhiên được 1 trong số 5 ngân hàng được chỉ định giải ngân gói 30.000 tỷ đồng ký thỏa thuận cho vay.
Qua những ví dụ trên có thể thấy, Nghị quyết 02 của Chính phủ khi ban hành đã mang một thông điệp là “khẩn trương tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”, nhưng đến khi các cơ quan chức năng triển khai vào thực tế lại quá chậm chạp, trong đó có nguyên nhân do chính những quy định của các cơ quan chức năng gây ra.
Đó là phản ánh của nhiều doanh nghiệp có dự án BĐS xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo quy định tại Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Thế nên, kết quả là từ khi Thông tư 02 có hiệu lực ngày 22/4/2013, có 21 dự án tại Hà Nội xin chuyển đổi nhưng mới chỉ có 1 dự án thành công.
Trao đổi với phóng viên ĐTCK, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, cơ quan này đã tiếp nhận và thẩm định, trình lãnh đạo Thành phố Hà Nội chấp thuận về nguyên tắc chuyển đổi 3 dự án gồm: khu nhà ở Trung Văn mở rộng tại Từ Liêm, khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà số 143 Trần Phú (Hà Đông) và tổ hợp chung cư AZ Thăng Long. Hiện Dự án khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà đã được UBND ra quyết định cho phép chuyển đổi.
Lý do chủ yếu, theo ông Đạm, qua tiếp nhận và xem xét hồ sơ bước đầu cho thấy, các dự án xin chuyển đổi còn thiếu nhiều hồ sơ liên quan. Tuy Thông tư 02 không yêu cầu phải phê duyệt lại quy hoạch 1/500 nếu dự án xin chuyển đổi không làm tăng diện tích xây dựng, nhưng vẫn yêu cầu phải “bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội”.
Theo đó, việc tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy; hay như các hạ tầng xã hôi khác gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng… cũng phải được điều chỉnh theo tiêu chuẩn này.
Ngoài lý do trên thì lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cũng phản ánh, quy định: “Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng” là… “khó như lên trời”, dù quy định này là cần thiết. Trên thực tế, khách hàng thường rất đa dạng và “9 người 10 ý” là khó tránh.
Khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi
Trong diễn biến mới nhất liên quan tới gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng cho biết, vừa đề xuất danh mục đợt đầu gồm 30 dự án xây dựng nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội để NHNN và các ngân hàng thương mại xem xét cho vay.
Trong số 30 dự án này, có 15 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã đăng ký vay vốn đầu tư trước khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02; 12 dự án đăng ký vay vốn sau khi ban hành Nghị quyết 02 và 3 dự án chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội.
Như vậy, phương án cho phép chuyển đổi công năng dự án được đánh giá là “cứu cánh” cho doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn theo tinh thần Nghị quyết 02 gần như bị triệt tiêu khi danh sách được kiến nghị vay vốn chỉ có 3/30 dự án và cho đến nay mới chỉ có 1 dự án được phê duyệt.
Theo phản ánh của nhiều khách hàng, sau gần 2 tháng gói tín dụng ra đời, các điều kiện để được vay vốn được quy định khiến người dân “không thể vay được”. Điểm nghẽn chính đã được nói nhiều đó là chính quyền địa phương không thể xác nhận người đi vay đã có nhà hay chưa? Với cán bộ, công nhân viên thì lãnh đạo cơ quan công tác cũng không nắm hết được tình trạng nhà ở để xác nhận. Ngân hàng cũng đang rất lúng túng khi chưa có quy định thế nào là thu nhập thấp để làm tiêu chí khi thẩm tra hồ sơ xin vay vốn.
Ngay cả quy định khi mua nhà dưới 70 m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 cũng được đánh giá là một rào cản. Trên thực tế, Sở Xây dựng TP. HCM từng có văn bản đề nghị được “nới” quy định cho vay đối với những căn hộ có diện tích trên 70 m2 theo 2 cách: thứ nhất, cho vay đối với căn hộ lớn hơn 70 m2; thứ hai, tính ưu đãi đối với diện tích 70 m2 và tính lãi suất thương mại đối với phần diện tích trên 70 m2. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đã bác bỏ đề nghị này và cho biết, đang kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng cho vay lãi suất 6%/năm cho căn hộ có diện tích lên tới 90 m2.
Cũng theo quy định, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 là “giá bán nhà hoàn thiện, đã bao gồm VAT và kinh phí bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”. Tuy nhiên, mới đây đã có dự án “lách luật” bằng cách xây dựng 2 loại giá bán là căn hộ xây thô giá từ 13,4 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) và căn hộ hoàn thiện cơ bản giá từ 15,6 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT). Dự án này đã nghiễm nhiên được 1 trong số 5 ngân hàng được chỉ định giải ngân gói 30.000 tỷ đồng ký thỏa thuận cho vay.
Qua những ví dụ trên có thể thấy, Nghị quyết 02 của Chính phủ khi ban hành đã mang một thông điệp là “khẩn trương tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”, nhưng đến khi các cơ quan chức năng triển khai vào thực tế lại quá chậm chạp, trong đó có nguyên nhân do chính những quy định của các cơ quan chức năng gây ra.
Theo ĐTCK
Nhà đất Cần bán
