Thị trường bất động sản (BĐS) đang trong thời kỳ khó khăn chưa từng thấy. Sự suy giảm này là hệ quả từ sự phát triển chộp giật, thiếu chiều sâu, làm mất đi những yếu tố bền vững, vốn và các nguồn lực khác… đặc biệt niềm tin của của khách hàng vào thị trường này đã mất dần.
Ảnh minh họa.
Rõ ràng thị trường BĐS trong một thời gian dài ở Việt Nam thông tin không phản ánh đúng thực tế là do nhiều nguyên nhân: tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS, giá nhà ở diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như giá trị thực của BĐS.
Sự phát triển thiếu cân đối trong các loại hình nhà ở gây nhiều khó khăn cho người có nhu cầu thực tiếp cận được với sản phẩm. Nhiều doanh nghiệp tập trung đầu tư loại nhà cao cấp dẫn đến thị trường căn hộ cao cấp rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu thực và khả năng thanh toán không cao. Trong khi đó, nguồn cung nhà giá thấp, có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân lại quá thiếu. Thống kê cho thấy, loại hình nhà ở cho thuê chỉ chiếm 6.5% tổng nhà ở, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13.6%. Không minh bạch thị trường BĐS cũng là kết quả của việc cung - cầu không cân đối, dẫn đến tình trạng "kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra" trong vấn đề nhà ở như hiện nay.
Trong khi nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung, dài hạn hầu như không có, lãi suất vay ngắn hạn quá cao nên khi ngân hàng siết chặt cho vay đã tác động tới kế hoạch triển khai dự án, thậm chí có dự án dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Thậm chí, có dự án lách luật, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư, lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, đã dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng làm méo mó thị trường.
Nghiêm trọng hơn là hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn, đám đông còn diễn ra phổ biến. Chúng ta còn nhớ năm 2011 vừa qua, "cơn sốt" đất khu vực phía Tây Hà Nội hay ở Sóc Sơn, Đông Anh.. đã cho thấy bài học “xương máu” của tình trạng thị trường bị một số nhóm đối tượng thao túng. Trong thời gian ngắn, giá đất tại các khu vực này tăng mạnh do môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội "làm giá" để trục lợi.
Và đến thời điểm hiện nay là hàng loạt các doanh nghiệp BĐS đã đồng loạt hạ giá từ 30 - 40% ở hầu hết các phân khúc, thậm chí giá đã ở dưới mức giá gốc mà vẫn “ế ẩm” như thường. Người ta cho rằng thị trường đang phát triển theo đúng quy luật của nó vì lý do giá không thể cứ tăng mãi. Và liệu đây có phải lại một “chiêu” đánh vào tâm lý khách hàng khi mà chưa có một thống kê nào cho thấy giá hiện tại là giá gốc? Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia thì thời điểm này, ngoài việc khó khăn về vốn, còn có một nguyên nhân cơ bản nữa là thị trường đã bị mất niềm tin nghiêm trọng.
Theo các chuyên gia địa ốc, việc thị trường còn thiếu minh bạch sẽ còn gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong bối cảnh tín dụng khó khăn. Việc chủ động được nguồn vốn triển khai, tránh tình trạng lỗi hẹn bàn giao dự án, đồng thời tìm mọi cách hỗ trợ tài chính cho người mua, sẽ là một nhân tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay.
Trong bối cảnh niềm tin của người dân cũng như tình hình thị trường xuống mức rất thấp như hiện nay, những yêu cầu giải cứu thị trường BĐS bị đẩy vào thế bế tắc. Do đó, các doanh nghiệp buộc phải tự tìm giải pháp vốn cho mình đừng trông chờ vào một giải pháp là vốn tín dụng. Bởi vì vốn tín dụng có tháo gỡ thì cũng không thể đáp ứng cho thị trường.
Trong khi chính phủ tìm nhiều biện pháp để kiềm chế lạm phát thì chắc chắn vốn tín dụng sẽ phải định hướng vào những chỗ để không làm tăng giá cả hàng hóa. Theo một số liệu thống kê, số lượng vàng nằm trong dân hiện nay khoảng 500 tấn, hãy tính đến chuyện làm sao để tăng độ tin cậy cho người tiêu dùng. Và người tiêu dùng, người dân, có thể thấy hình thức mua bán nhà trên giấy sẽ đóng góp vốn trước. Vấn đề ở đây là người dân tin cậy vào lợi ích của mình, thì người dân sẽ góp vốn.
Trong khi hệ thống tài chính BĐS của chúng ta chưa được hoàn thiện, kể cả đầu tư, vốn đầu tư BĐS khó khăn do hiện tượng đầu cơ, găm hàng theo tâm lý đám đông đã tác động lớn đến thị trường, đẩy thị trường hoạt động không ổn định và méo mó.
Thậm chí, để bán được hàng nhiều đơn vị đã sử dụng “chiêu” đánh lừa khách hàng bằng những quảng cáo, truyền thông quá sự thật về dự án. Điều này khiến các nhà đầu tư càng nghi ngại và không dám bỏ tiền mua BĐS. Thiết nghĩ, các doanh nghiệp cần tôn trọng nhà đầu tư hơn, tiếp thị BĐS cũng phải tôn trọng sự thật, nói được thì phải làm được. Có như vậy mới thuyết phục được người mua.
Nếu doanh nghiệp không thực hiện được những gì họ cam kết, dự án bị chậm trễ trong bàn giao và chất lượng xây dựng, hoặc đầu tư dàn trải mà không chú trọng đến chất lượng sản phẩm thì không chỉ nguy hiểm với doanh nghiệp mình khi có sự cố về tài chính mà còn làm mất đi niềm tin với khách hàng. Và như vậy thì doanh nghiệp đó đã thất bại.
Rõ ràng dù đầu tư vào thị trường nào cũng cần có nền tảng vững chắc là tính thanh khoản và niềm tin vào thị trường đó. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian dài phát triển chộp giật và thiếu chiều sâu dẫn đến, khi có diễn biến xấu lập tức bị quay lưng, bỏ rơi. Do đó, điều thị trường đang thực sự cần là đa dạng hóa nguồn vốn nhằm chủ động hơn trong đảm bảo tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng, qua đó lấy lại niềm tin của người dân. Tuy nhiên, sự suy giảm lần này có lẽ là bài học cần thiết để đưa thị trường về giá trị thực của nó, đồng thời làm minh bạch và lành mạnh hóa hơn nữa thị trường BĐS trong tương lai.
Sự phát triển thiếu cân đối trong các loại hình nhà ở gây nhiều khó khăn cho người có nhu cầu thực tiếp cận được với sản phẩm. Nhiều doanh nghiệp tập trung đầu tư loại nhà cao cấp dẫn đến thị trường căn hộ cao cấp rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu thực và khả năng thanh toán không cao. Trong khi đó, nguồn cung nhà giá thấp, có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân lại quá thiếu. Thống kê cho thấy, loại hình nhà ở cho thuê chỉ chiếm 6.5% tổng nhà ở, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13.6%. Không minh bạch thị trường BĐS cũng là kết quả của việc cung - cầu không cân đối, dẫn đến tình trạng "kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra" trong vấn đề nhà ở như hiện nay.
Trong khi nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung, dài hạn hầu như không có, lãi suất vay ngắn hạn quá cao nên khi ngân hàng siết chặt cho vay đã tác động tới kế hoạch triển khai dự án, thậm chí có dự án dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Thậm chí, có dự án lách luật, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư, lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, đã dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng làm méo mó thị trường.
Nghiêm trọng hơn là hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn, đám đông còn diễn ra phổ biến. Chúng ta còn nhớ năm 2011 vừa qua, "cơn sốt" đất khu vực phía Tây Hà Nội hay ở Sóc Sơn, Đông Anh.. đã cho thấy bài học “xương máu” của tình trạng thị trường bị một số nhóm đối tượng thao túng. Trong thời gian ngắn, giá đất tại các khu vực này tăng mạnh do môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội "làm giá" để trục lợi.
Và đến thời điểm hiện nay là hàng loạt các doanh nghiệp BĐS đã đồng loạt hạ giá từ 30 - 40% ở hầu hết các phân khúc, thậm chí giá đã ở dưới mức giá gốc mà vẫn “ế ẩm” như thường. Người ta cho rằng thị trường đang phát triển theo đúng quy luật của nó vì lý do giá không thể cứ tăng mãi. Và liệu đây có phải lại một “chiêu” đánh vào tâm lý khách hàng khi mà chưa có một thống kê nào cho thấy giá hiện tại là giá gốc? Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia thì thời điểm này, ngoài việc khó khăn về vốn, còn có một nguyên nhân cơ bản nữa là thị trường đã bị mất niềm tin nghiêm trọng.
Theo các chuyên gia địa ốc, việc thị trường còn thiếu minh bạch sẽ còn gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong bối cảnh tín dụng khó khăn. Việc chủ động được nguồn vốn triển khai, tránh tình trạng lỗi hẹn bàn giao dự án, đồng thời tìm mọi cách hỗ trợ tài chính cho người mua, sẽ là một nhân tố quan trọng để thu hút nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay.
Trong bối cảnh niềm tin của người dân cũng như tình hình thị trường xuống mức rất thấp như hiện nay, những yêu cầu giải cứu thị trường BĐS bị đẩy vào thế bế tắc. Do đó, các doanh nghiệp buộc phải tự tìm giải pháp vốn cho mình đừng trông chờ vào một giải pháp là vốn tín dụng. Bởi vì vốn tín dụng có tháo gỡ thì cũng không thể đáp ứng cho thị trường.
Trong khi chính phủ tìm nhiều biện pháp để kiềm chế lạm phát thì chắc chắn vốn tín dụng sẽ phải định hướng vào những chỗ để không làm tăng giá cả hàng hóa. Theo một số liệu thống kê, số lượng vàng nằm trong dân hiện nay khoảng 500 tấn, hãy tính đến chuyện làm sao để tăng độ tin cậy cho người tiêu dùng. Và người tiêu dùng, người dân, có thể thấy hình thức mua bán nhà trên giấy sẽ đóng góp vốn trước. Vấn đề ở đây là người dân tin cậy vào lợi ích của mình, thì người dân sẽ góp vốn.
Trong khi hệ thống tài chính BĐS của chúng ta chưa được hoàn thiện, kể cả đầu tư, vốn đầu tư BĐS khó khăn do hiện tượng đầu cơ, găm hàng theo tâm lý đám đông đã tác động lớn đến thị trường, đẩy thị trường hoạt động không ổn định và méo mó.
Thậm chí, để bán được hàng nhiều đơn vị đã sử dụng “chiêu” đánh lừa khách hàng bằng những quảng cáo, truyền thông quá sự thật về dự án. Điều này khiến các nhà đầu tư càng nghi ngại và không dám bỏ tiền mua BĐS. Thiết nghĩ, các doanh nghiệp cần tôn trọng nhà đầu tư hơn, tiếp thị BĐS cũng phải tôn trọng sự thật, nói được thì phải làm được. Có như vậy mới thuyết phục được người mua.
Nếu doanh nghiệp không thực hiện được những gì họ cam kết, dự án bị chậm trễ trong bàn giao và chất lượng xây dựng, hoặc đầu tư dàn trải mà không chú trọng đến chất lượng sản phẩm thì không chỉ nguy hiểm với doanh nghiệp mình khi có sự cố về tài chính mà còn làm mất đi niềm tin với khách hàng. Và như vậy thì doanh nghiệp đó đã thất bại.
Rõ ràng dù đầu tư vào thị trường nào cũng cần có nền tảng vững chắc là tính thanh khoản và niềm tin vào thị trường đó. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian dài phát triển chộp giật và thiếu chiều sâu dẫn đến, khi có diễn biến xấu lập tức bị quay lưng, bỏ rơi. Do đó, điều thị trường đang thực sự cần là đa dạng hóa nguồn vốn nhằm chủ động hơn trong đảm bảo tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng, qua đó lấy lại niềm tin của người dân. Tuy nhiên, sự suy giảm lần này có lẽ là bài học cần thiết để đưa thị trường về giá trị thực của nó, đồng thời làm minh bạch và lành mạnh hóa hơn nữa thị trường BĐS trong tương lai.
Theo Tầm nhìn
Nhà đất Cần bán
