Thị trường bất động sản cần chính sách kích cầu

Đây là ý kiến ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thưa ông, trước thông tin giảm lãi suất của ngân hàng nhà nước ông có bình luận gì về chính sách này?

Sau gần 1 năm khó khăn, đây là lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước đưa ra những quyết định trợ cho doanh nghiệp và khích lệ đối với thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần nhiều hơn thế tại thời điểm này.

Bản chất các doanh nghiệp trong thời gian qua có uy tín, có tiềm lực đều đã tham gia thị trường BĐS và đều có các khoản vay và sắp đến hạn, chuẩn bị đến hạn phải trả lãi, gốc và hàng loạt các vấn đề liền quan.

Việc quan trọng lúc này là phải xử lý các khoản vay của các doanh nghiệp. Việc thứ hai, tất cả các tài sản thế chấp của doanh nghiệp trong thời gian qua khi đã hoạt động đầu tư đã sử dụng làm tài sản thế chấp, về bản chất họ không còn tài sản để vay tiếp tục các khoản vay mới.

Vì vậy, ngân hàng cần có gói tái cấu trúc về các khoản nợ như giãn nợ, khoanh nợ...đối với các doanh nghiệp có lịch sử hoạt động ổn định.

Bên cạnh đó, cần có biện pháp giải quyết các nợ xấu của doanh nghiệp. Nhiều khi doanh nghiệp bị nợ xấu không hẳn vì doanh nghiệp này yếu mà bản chất rơi vào tình huống không còn khả năng để trả lãi đúng thời điểm này do thị trường đóng băng không có các khoản thu mới, khoản vay quá lớn nên dự án buộc chậm triển khai.

Các doanh nghiệp đã tham gia sâu trong thị trường BĐS muốn đầu tư lớn cũng như doanh nghiệp có các khoản vay thì họ mới có cơ hội để tái cấu trúc. Còn nếu không giải quyết được vấn đề tồn đọng thì thực sự các doanh nghiệp BĐS rất là khó khăn, kể cả các khoản vay mới với lãi suất tốt hơn thị trường hiện tại nhờ chính sách mới của NHNN và Chính phủ.

Cơ cấu lại các khoản nợ, ông có nói các doanh nghiệp BĐS có lịch sử tốt mới được, tuy nhiên chúng ta cũng nhìn thấy hiện nay doanh nghiệp mới bắt đầu, rõ ràng với khó khăn này đối tượng đó không thuộc diện cơ cấu lại nợ thì nhóm DN khó khăn như thế nào?

Ngoài quy định chung, mỗi một ngân hàng thương mại cổ phần đều có quy định riêng về hợp đồng tín dụng, vì thế nhìn dưới góc độ giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng thì các ngân hàng quy định và sắp xếp các loại khách hàng là các doanh nghiệp trên tiêu trí nhất định. Đây chỉ là gợi ý sắp xếp doanh nghiệp đó nằm trong nhóm nào và từ đó có quy định rõ hơn.

Hiện nay, ngân hàng đã cho cơ cấu lại nợ rồi tuy nhiên các doanh nghiệp đã tiếp cận nguồn vốn thực sự hay chưa? Khi không còn tài sản tín chấp làm sao họ có thể có nguồn vốn được?

Muốn tiếp cận được nguồn vốn cơ bản có 3 vấn đề, dự án khả thi và đúng vào phân khúc chính sách mới đang đưa vào như chính sách mới nhắm vào người tiêu dùng là điểm rất là quan trọng.

Tài sản thế chấp là câu chuyện muôn thủa khi vay ngân hàng thì doanh nghiệp còn tài sản thế chấp nữa hay không. Hoặc dự án này trong trường hợp thực sự khả thi thì có thể rất nhiều trường hợp dự án đó chính là tài sản thế chấp và giá trị định giá tại thời điểm này là như thế nào.

Khi không còn tài sản thế chấp, các doanh nghiệp cầu cứu đến tín chấp trong khi ngân hàng không cho vay các khoản tín chấp. Vậy trong bối cảnh này khi cần phải có tài sản thế chấp thì mới được vay, ông có nghĩ đó là cách đánh đố doanh nghiệp trong bối cảnh này?

Chúng ta nhìn trên góc độ hai chiều, tức là nhìn vào chính sách để mở cửa cho khoản vay tín dụng cho các doanh nghiệp khi rơi vào tình huống khó khăn. Ngược lại, điểm quan trọng đó là sự an toàn của hệ thống ngân hàng khi cho vay 1 khoản vay mới. Hai điều đó luôn luôn phải cân bằng và chúng ta thấy đúng là doanh nghiệp khó thì ngân hàng cũng khó.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp không ổn định thì ngân hàng càng không tốt. Cho nên việc hỗ trợ cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường khó cần dựa vào nội lực doanh nghiệp, sản phẩm của các doanh nghiệp đó có khả thi cho thị trường hay không, sản phẩm có dùng được không.

Điều đó có nghĩa "liều thuốc" này không thể cứu được hết các doanh nghiệp?

Chắc chắn không có phương án nào có thể giải quyết được cho tất cả mọi đối tượng. Những dự án nào tốt thực sự và doanh nghiệp có nội lực trong vấn đề quản trị rủi ro thì doanh nghiệp đó cần được hỗ trợ.

Với lãi suất hiện nay ông thấy các doanh nghiệp có nên mạnh dạn vay tiền trong lúc này không?

Vấn đề không phải là doanh nghiệp có vay được hay không mà mấu chốt vẫn là vay xong doanh nghiệp phải làm gì để có thể trả gốc và lãi được? Muốn làm được điều này thì sản phẩm doanh nghiệp đưa ra phải được thị trường tiếp nhận.

Chính sách không chỉ cứu nguồn cung thị trường mà phải nhắm đến nguồn cầu thị trường. Một số chính sách Ngân hàng nhà nước đã nhắm đến nguồn cầu và cần có đề xuất kích lệ nhu cầu mong muốn của người tiêu dùng. Ví dụ đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách của các ngân hàng để cho kích lệ mua nhà ở và phát triển thị trường, kích cầu thị trường... Chính sách đó sẽ hỗ trợ tốt hơn cho thị trường hơn là đổ nguồn vốn mới để xây dự án.

Như vậy, ngoài việc nới lỏng tín dụng thì vẫn cần còn một loạt chính sách khác nữa?

Đúng vậy, đây là bài toán đòi hỏi lời giải đáp của rất nhiều Bộ, ban, ngành liên quan đối với bất động sản. Thời gian qua, Bộ Xây dựng có rất nhiều đề xuất và nỗ lực, gần đây NHNN có nhiều động thái mới. Tuy nhiên, các chính sách khác liên quan đến đất đai cũng là yếu tố vô cùng quan trọng làm rào cản để thị trường phát triển.

Xin cám ơn ông!