Phân tích của Luật sư Trương Thanh Đức cho thấy, dù các Thông tư hướng dẫn về cho vay hỗ trợ nhà ở có được xây dựng hoàn thiện thế nào đi nữa, nhưng Luật Nhà ở và Luật Công chứng chưa được sửa đổi kịp thời thì việc thực thi vẫn trái với quy định hiện hành.
Khi rủi ro pháp lý như vậy xảy ra, các tổ chức tín dụng sẽ không dám nhận tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.
Văn bản luật “đá nhau”
Bộ Xây dựng vừa có công văn 1250/BXD-QLN hướng dẫn xác định đối tượng, điều kiện và trình tự thủ tục khi cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Nghị quyết số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013 của Chính phủ.
Một số điểm quan trọng được văn bản này nêu rõ: hộ gia đình, cá nhân khi có hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội đã ký kết với chủ đầu tư dự án sau ngày 7/1/2013 được coi là đủ điều kiện được vay trong gói tín dụng hỗ trợ nhà ở; có đủ mức vốn tối thiểu tham gia vào phương án vay theo quy định và đáp ứng khả năng trả nợ theo điều kiện vay vốn của ngân hàng; và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp có thể dùng căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai (HTTTL) để làm tài sản bảo đảm khoản vay với ngân hàng.
Bảo đảm an toàn khoản vay là yêu cầu bắt buộc đối với các ngân hàng. Chính vì vậy, với nhà ở đã hình thành và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì việc vay vốn là khá dễ dàng về mặt thủ tục. Bởi khi đó, giao dịch đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đăng ký giao dịch bảo đảm, thế chấp và công chứng.
Tuy nhiên, đa số dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn trong tình trạng nằm trên giấy, hoặc đã triển khai một phần nên dù người mua có đáp ứng đầy đủ hướng dẫn của Bộ Xây dựng và ngân hàng thì việc thế chấp căn hộ HTTTL để làm tài sản bảo đảm khoản vay với ngân hàng có thể vẫn gặp vướng mắc. Nhất là cho đến nay, các cơ quan chức năng vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể nào về vấn đề này.
Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật BASICO phân tích, theo các quy định phải áp dụng trong việc thế chấp nhà ở tại Luật Nhà ở năm 2006, giao dịch thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; bên thế chấp phải là chủ sở hữu nhà ở; văn bản thế chấp nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn và không loại trừ bất kỳ trường hợp nào…
Chưa hết, nhiều rào cản khác còn liên quan đến việc hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL không qua được “cửa” công chứng, do không đáp ứng được điều kiện “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”, theo quy định tại Điều 5, Luật Công chứng năm 2006…
Phân tích của ông Đức cho thấy, dù các Thông tư hướng dẫn về vấn đề này có được xây dựng hoàn thiện thế nào đi nữa, nhưng Luật Nhà ở và Luật Công chứng chưa được sửa đổi kịp thời thì việc thực thi vẫn trái với quy định hiện hành. Khi rủi ro pháp lý như vậy xảy ra, các TCTD sẽ không dám nhận tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL.
Ngân hàng có bị… làm khó?
Cũng liên quan đến công văn 1250/BXD-QLN, mới đây liên bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường cũng đã cho ý kiến bước đầu về dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL và việc chuyển tiếp thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành, đang được soạn thảo.
Dù chỉ mới ở giai đoạn ban đầu, đã có nhiều ý kiến khác nhau liên quan đến nội dung quan trọng nhất là: những loại nhà ở HTTTL nào sẽ được ngân hàng nhận thế chấp và loại nào sẽ được đăng ký thế chấp.
Về vấn đề này, đã xuất hiện 2 luồng ý kiến khác nhau. Loại ý kiến thứ nhất đề nghị hướng dẫn việc đăng ký thế chấp đối với tất cả các loại nhà ở HTTTL, bao gồm nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và nhà ở HTTTL đã được cấp giấy phép xây dựng hoặc được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, được xây dựng trên diện tích đất ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lý do được đưa ra là, các tổ chức, cá nhân trong xã hội hiện nay có nhu cầu rất lớn trong việc sử dụng tài sản này để thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Mặt khác, thực tiễn cho thấy, tỷ lệ nhà ở được công nhận sở hữu tại nhiều địa phương rất thấp. Do đó, nếu không quy định đối với nhà ở nói chung thì rất khó để các tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.
Loại ý kiến thứ hai thì cho rằng, dự thảo thông tư liên tịch chỉ nên hướng dẫn việc đăng ký thế chấp đối với các loại nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản. Nhưng, luồng ý kiến này không nhận được sự đồng tình của số đông, với lý do rằng khi mở rộng đối tượng áp dụng trong việc thế chấp nhà ở HTTTL sẽ tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện cho họ có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.
Còn về phía người cho vay, tại cuộc tọa đàm vướng mắc pháp lý trong hoạt động của TCTD, do Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) tổ chức, một số ý kiến chia sẻ rằng, thế chấp bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng đang gặp rất nhiều vướng mắc. Nhưng, điều oái oăm là khi luật, văn bản hướng dẫn càng thay đổi thì càng phát sinh vướng mắc.
Hiện nay, riêng bảo đảm tiền vay với nhà ở HTTTL phải cần đến 4 thông tư hướng dẫn. Trong đó, có thông tư giao NHNN, Bộ Xây dựng hướng dẫn thế chấp nhà ở HTTTL; thông tư về xử lý tài sản là nhà ở HTTTL khi thế chấp; thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL đang được Bộ Tư pháp soạn thảo; và một thông tư rất quan trọng khác hướng dẫn về công chứng nhà ở HTTTL nhưng chưa giao cho cơ quan nào xây dựng.
“Nhà ở HTTTL chỉ là một phần của toàn bộ khối tài sản HTTTL thế chấp trong ngân hàng mà đã yêu cầu phải có đến 4 thông tư hướng dẫn. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa ban hành được thông tư nào thì chính sách cho vay mua nhà ở xã hội sẽ rất khó thi hành trong thực tiễn cuộc sống”, một vị cán bộ ngân hàng nói.
Từ các vướng mắc trong thực hiện thế chấp tài sản HTTTL, nhiều chuyên gia bình luận rằng, các cơ quan Nhà nước ban hành văn bản dường như đã không căn cứ vào thực tiễn mà chỉ căn cứ vào nhiệm vụ được giao.
Các cơ quan tham mưu cho Chính phủ như Bộ Tư pháp chỉ được giao về đăng ký giao dịch bảo đảm, còn tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP Bộ Xây dựng lại tham mưu cho Chính phủ là giao NHNN hướng dẫn về thế chấp nhà ở HTTTL. Cách tham mưu như vậy khiến vấn đề trở nên rất phức tạp.
Các chuyên gia pháp luật đề nghị, các cơ quan thuộc Chính phủ có thể nghiên cứu ban hành chung một thông tư liên ngành, gồm 4 bộ và cơ quan ngang bộ: NHNN, Tư pháp, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn chung cho toàn bộ phần tài sản HTTTL, tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu không, rủi ro cho hệ thống ngân hàng có thể xảy ra.
Văn bản luật “đá nhau”
Bộ Xây dựng vừa có công văn 1250/BXD-QLN hướng dẫn xác định đối tượng, điều kiện và trình tự thủ tục khi cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Nghị quyết số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013 của Chính phủ.
Một số điểm quan trọng được văn bản này nêu rõ: hộ gia đình, cá nhân khi có hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội đã ký kết với chủ đầu tư dự án sau ngày 7/1/2013 được coi là đủ điều kiện được vay trong gói tín dụng hỗ trợ nhà ở; có đủ mức vốn tối thiểu tham gia vào phương án vay theo quy định và đáp ứng khả năng trả nợ theo điều kiện vay vốn của ngân hàng; và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp có thể dùng căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai (HTTTL) để làm tài sản bảo đảm khoản vay với ngân hàng.
Thế chấp tài sản HTTTL còn vướng nhiều quy định
Bảo đảm an toàn khoản vay là yêu cầu bắt buộc đối với các ngân hàng. Chính vì vậy, với nhà ở đã hình thành và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì việc vay vốn là khá dễ dàng về mặt thủ tục. Bởi khi đó, giao dịch đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đăng ký giao dịch bảo đảm, thế chấp và công chứng.
Tuy nhiên, đa số dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn trong tình trạng nằm trên giấy, hoặc đã triển khai một phần nên dù người mua có đáp ứng đầy đủ hướng dẫn của Bộ Xây dựng và ngân hàng thì việc thế chấp căn hộ HTTTL để làm tài sản bảo đảm khoản vay với ngân hàng có thể vẫn gặp vướng mắc. Nhất là cho đến nay, các cơ quan chức năng vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể nào về vấn đề này.
Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật BASICO phân tích, theo các quy định phải áp dụng trong việc thế chấp nhà ở tại Luật Nhà ở năm 2006, giao dịch thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; bên thế chấp phải là chủ sở hữu nhà ở; văn bản thế chấp nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn và không loại trừ bất kỳ trường hợp nào…
Chưa hết, nhiều rào cản khác còn liên quan đến việc hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL không qua được “cửa” công chứng, do không đáp ứng được điều kiện “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”, theo quy định tại Điều 5, Luật Công chứng năm 2006…
Phân tích của ông Đức cho thấy, dù các Thông tư hướng dẫn về vấn đề này có được xây dựng hoàn thiện thế nào đi nữa, nhưng Luật Nhà ở và Luật Công chứng chưa được sửa đổi kịp thời thì việc thực thi vẫn trái với quy định hiện hành. Khi rủi ro pháp lý như vậy xảy ra, các TCTD sẽ không dám nhận tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL.
Ngân hàng có bị… làm khó?
Cũng liên quan đến công văn 1250/BXD-QLN, mới đây liên bộ Tư pháp - Tài nguyên và Môi trường cũng đã cho ý kiến bước đầu về dự thảo thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL và việc chuyển tiếp thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành, đang được soạn thảo.
Dù chỉ mới ở giai đoạn ban đầu, đã có nhiều ý kiến khác nhau liên quan đến nội dung quan trọng nhất là: những loại nhà ở HTTTL nào sẽ được ngân hàng nhận thế chấp và loại nào sẽ được đăng ký thế chấp.
Về vấn đề này, đã xuất hiện 2 luồng ý kiến khác nhau. Loại ý kiến thứ nhất đề nghị hướng dẫn việc đăng ký thế chấp đối với tất cả các loại nhà ở HTTTL, bao gồm nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và nhà ở HTTTL đã được cấp giấy phép xây dựng hoặc được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, được xây dựng trên diện tích đất ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lý do được đưa ra là, các tổ chức, cá nhân trong xã hội hiện nay có nhu cầu rất lớn trong việc sử dụng tài sản này để thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Mặt khác, thực tiễn cho thấy, tỷ lệ nhà ở được công nhận sở hữu tại nhiều địa phương rất thấp. Do đó, nếu không quy định đối với nhà ở nói chung thì rất khó để các tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.
Loại ý kiến thứ hai thì cho rằng, dự thảo thông tư liên tịch chỉ nên hướng dẫn việc đăng ký thế chấp đối với các loại nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản. Nhưng, luồng ý kiến này không nhận được sự đồng tình của số đông, với lý do rằng khi mở rộng đối tượng áp dụng trong việc thế chấp nhà ở HTTTL sẽ tạo sự bình đẳng giữa các chủ thể, tạo điều kiện cho họ có thể tiếp cận với nguồn vốn tín dụng.
Còn về phía người cho vay, tại cuộc tọa đàm vướng mắc pháp lý trong hoạt động của TCTD, do Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) tổ chức, một số ý kiến chia sẻ rằng, thế chấp bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng đang gặp rất nhiều vướng mắc. Nhưng, điều oái oăm là khi luật, văn bản hướng dẫn càng thay đổi thì càng phát sinh vướng mắc.
Hiện nay, riêng bảo đảm tiền vay với nhà ở HTTTL phải cần đến 4 thông tư hướng dẫn. Trong đó, có thông tư giao NHNN, Bộ Xây dựng hướng dẫn thế chấp nhà ở HTTTL; thông tư về xử lý tài sản là nhà ở HTTTL khi thế chấp; thông tư liên tịch hướng dẫn đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL đang được Bộ Tư pháp soạn thảo; và một thông tư rất quan trọng khác hướng dẫn về công chứng nhà ở HTTTL nhưng chưa giao cho cơ quan nào xây dựng.
“Nhà ở HTTTL chỉ là một phần của toàn bộ khối tài sản HTTTL thế chấp trong ngân hàng mà đã yêu cầu phải có đến 4 thông tư hướng dẫn. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa ban hành được thông tư nào thì chính sách cho vay mua nhà ở xã hội sẽ rất khó thi hành trong thực tiễn cuộc sống”, một vị cán bộ ngân hàng nói.
Từ các vướng mắc trong thực hiện thế chấp tài sản HTTTL, nhiều chuyên gia bình luận rằng, các cơ quan Nhà nước ban hành văn bản dường như đã không căn cứ vào thực tiễn mà chỉ căn cứ vào nhiệm vụ được giao.
Các cơ quan tham mưu cho Chính phủ như Bộ Tư pháp chỉ được giao về đăng ký giao dịch bảo đảm, còn tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP Bộ Xây dựng lại tham mưu cho Chính phủ là giao NHNN hướng dẫn về thế chấp nhà ở HTTTL. Cách tham mưu như vậy khiến vấn đề trở nên rất phức tạp.
Các chuyên gia pháp luật đề nghị, các cơ quan thuộc Chính phủ có thể nghiên cứu ban hành chung một thông tư liên ngành, gồm 4 bộ và cơ quan ngang bộ: NHNN, Tư pháp, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn chung cho toàn bộ phần tài sản HTTTL, tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu không, rủi ro cho hệ thống ngân hàng có thể xảy ra.
Theo Thời báo ngân hàng
Nhà đất Cần bán
