Theo Tổng cục Thuế, trong trường hợp này cá nhân phải nộp 2% trên giá chuyển nhượng hoặc trên giá đất, giá tính trước bạ do UBND tỉnh quy định.
Làm thủ tục nộp thuế nhà đất
Như đã thông tin, Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư 113 hướng dẫn cách tính thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nhà, đất đã có giấy chứng nhận hay sẽ hình thành trong tương lai đều có chung hai cách tính thuế TNCN: 25% trên thu nhập (giá chuyển nhượng - giá vốn); 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (hoặc trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định trong trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá quy định).
Với cách tính thuế trên, ông Vi Văn Doanh, Phó Vụ trưởng Vụ Thuế TNCN - Tổng cục Thuế, cho biết: Dù chuyển nhượng lỗ thì nhà đầu tư cũng phải nộp thuế.
Có hóa đơn, chứng từ mới nộp 25%
Theo ông Doanh, Thông tư 113 nêu rất rõ: Chỉ những trường hợp chuyển nhượng nhà, đất, nhà có hóa đơn, chứng từ chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) thì mới thu 25% trên thu nhập.
Đơn cử, A có mua một căn hộ chung cư 70 m2 với giá mua cách đây hai năm là 18 triệu đồng/m2. Nay A bán với giá 22 triệu đồng/m2. A có giấy tờ chứng minh các khoản chi phí là 80 triệu đồng. Như vậy, lấy giá bán (1.540 triệu đồng) - giá mua (1.260 triệu đồng) thì A lãi 280 triệu đồng. Vì có giấy tờ, hóa đơn chứng minh các chi phí hợp lý nên tiền thuế A phải nộp là: 25% x (280 triệu đồng - 80 triệu đồng) = 50 triệu đồng.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Thường thì người bán hay thỏa thuận với người mua để ghi trên hợp đồng giá bán thấp hơn giá giao dịch thực tế. Điều này cơ quan thuế biết nhưng đành chấp nhận vì theo quy định hiện hành, người dân tự khai, tự nộp và tự chịu trách nhiệm. Trường hợp bán lỗ hoặc bán huề vốn thì cũng phải nộp thuế vì đã kinh doanh thì phải chấp nhận rủi ro. Chính sách thuế không thể đảm bảo công bằng cho mọi đối tượng.
Hồ sơ khai thuế đơn giản hơn
Cũng theo ông Doanh, Thông tư 113 giải quyết được nhiều vướng mắc lâu nay. Đối với nhà, đất hình thành trong tương lai, nếu không xác định được giá chuyển nhượng thực tế hoặc khi thấy giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng quá thấp thì cơ quan thuế không cần phải đối chiếu với giá sàn giao dịch. Thay vào đó, cơ quan thuế sẽ ấn định giá tính thuế dựa trên bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Trong hồ sơ khai thuế, nếu quy định cũ buộc cá nhân phải có các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, II hoặc với sàn giao dịch thì nay cá nhân chỉ cần chủ dự án xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng nền nhà, căn hộ. Hay với trường hợp cơ quan công chứng từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền góp vốn mua nền đất do đây không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định 71/2010, Tổng cục Thuế cũng đồng ý không cần phải công chứng hợp đồng.
Với cách tính thuế trên, ông Vi Văn Doanh, Phó Vụ trưởng Vụ Thuế TNCN - Tổng cục Thuế, cho biết: Dù chuyển nhượng lỗ thì nhà đầu tư cũng phải nộp thuế.
Có hóa đơn, chứng từ mới nộp 25%
Theo ông Doanh, Thông tư 113 nêu rất rõ: Chỉ những trường hợp chuyển nhượng nhà, đất, nhà có hóa đơn, chứng từ chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) thì mới thu 25% trên thu nhập.
Đơn cử, A có mua một căn hộ chung cư 70 m2 với giá mua cách đây hai năm là 18 triệu đồng/m2. Nay A bán với giá 22 triệu đồng/m2. A có giấy tờ chứng minh các khoản chi phí là 80 triệu đồng. Như vậy, lấy giá bán (1.540 triệu đồng) - giá mua (1.260 triệu đồng) thì A lãi 280 triệu đồng. Vì có giấy tờ, hóa đơn chứng minh các chi phí hợp lý nên tiền thuế A phải nộp là: 25% x (280 triệu đồng - 80 triệu đồng) = 50 triệu đồng.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Thường thì người bán hay thỏa thuận với người mua để ghi trên hợp đồng giá bán thấp hơn giá giao dịch thực tế. Điều này cơ quan thuế biết nhưng đành chấp nhận vì theo quy định hiện hành, người dân tự khai, tự nộp và tự chịu trách nhiệm. Trường hợp bán lỗ hoặc bán huề vốn thì cũng phải nộp thuế vì đã kinh doanh thì phải chấp nhận rủi ro. Chính sách thuế không thể đảm bảo công bằng cho mọi đối tượng.
Hồ sơ khai thuế đơn giản hơn
Cũng theo ông Doanh, Thông tư 113 giải quyết được nhiều vướng mắc lâu nay. Đối với nhà, đất hình thành trong tương lai, nếu không xác định được giá chuyển nhượng thực tế hoặc khi thấy giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng quá thấp thì cơ quan thuế không cần phải đối chiếu với giá sàn giao dịch. Thay vào đó, cơ quan thuế sẽ ấn định giá tính thuế dựa trên bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Trong hồ sơ khai thuế, nếu quy định cũ buộc cá nhân phải có các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, II hoặc với sàn giao dịch thì nay cá nhân chỉ cần chủ dự án xác nhận đồng ý cho chuyển nhượng nền nhà, căn hộ. Hay với trường hợp cơ quan công chứng từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền góp vốn mua nền đất do đây không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định 71/2010, Tổng cục Thuế cũng đồng ý không cần phải công chứng hợp đồng.
Theo Pháp luật TP HCM
Nhà đất Cần bán
