“So với các thị trường chủ chốt khác ở châu Á, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn chưa được khai thác, dù được ghi nhận có tiềm năng phát triển đáng kể”.
Đó là phát biểu của ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam tại hội thảo dành cho các nhà đầu tư lớn và các tập đoàn bán lẻ vừa diễn ra tại Hà Nội
Ưu thế cho vị trí tốt
Nhìn lại một năm “đầy sóng gió” của thị trường bán lẻ Việt Nam, ông Richard Leech nhận xét: “Mặc cho những thách thức trong nền kinh tế vĩ mô, sự bất ổn trong lòng tin của người tiêu dùng Việt Nam - đang rớt hạng trong chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu, chúng ta đã trải qua một năm thú vị”.
Lý do của sự thú vị trên, theo ông Richard Leech là vì trong năm 2012, CBRE đã thấy lĩnh vực dịch vụ ăn uống (F&B), giải trí và các mặt hàng thiết yếu tiếp tục mở rộng và thúc đẩy ngành công nghiệp bán lẻ, cũng như tăng thêm lượng yêu cầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ thông qua CBRE trong năm tới.
Bên cạnh việc tham gia thị trường của Burger King, sự mở rộng của Domino Pizza, Baskin Robbins…, CBRE nhìn thấy hoạt động mạnh mẽ của lĩnh vực thời trang (Sisley, Banana Republic, FOS, Mango, Topshop, Hugo Boss, Christian Dior, Ermenegildo Zegna, Dolce & Gabbana, Gucci và Hermes) và thiết bị kỹ thuật số (FPT, Sony, Samsung, Blackberry và HTC).
Nguồn cung mặt sàn bán lẻ tăng cao với Dự án Vincom Eden (tổng diện tích sàn 38.000 m2), Pandora (25.500 m2) và sự khởi động lại của Bitexco Financial Center (12.000 m2) tại TP. HCM; trong khi Dự án Indochina Plaza Hà Nội (18.000 m2) và Mê Linh Plaza Hà Đông (31.700 m2) đã mở cửa vào cuối năm 2012.
Nguồn cung tại những vị trí đắc địa duy trì được mức giá thuê ổn định đã chứng minh rằng, nhu cầu thị trường vẫn sẽ phát triển mạnh đối với những khu vực bán lẻ có lượng khách lưu thông cao, tầm nhìn tốt, có các điều kiện thuận lợi. Mặt khác, ngày một nhiều các trung tâm vùng phụ cận tỏ ra linh động hơn trong điều khoản thuê, nhằm đáp ứng tốt nhu cầu cũng như ngân sách của khách thuê.
Đặc biệt, các cửa hàng mặt phố (chủ yếu cho ngành hàng F&B) vẫn được ưa chuộng, nhờ vào lợi thế góc nhìn tốt, thích hợp cho các cửa hàng lớn và cửa hàng mẫu tại khu vực trung tâm TP. HCM như: Hai Bà Trưng (Pizza Hut), Cách Mạng Tháng 8, Nguyễn Trãi, Trần Hưng Đạo (Burger King), Tous Les Jours và Baskin Robbins (Lê Lợi), Trung Nguyên (Đồng Khởi). Bên cạnh đó, Big C và Megastar mở rộng sang quận Tân Bình (Pandora). Các cửa hàng tiện lợi (Circkle K, Shop&Go, Ministop and Family Mart) cũng phát triển.
Cơ hội và thách thức
“TP. HCM sẽ có thêm 200.000 m2 mặt bằng bán lẻ trước năm 2015 bao gồm: Saigon Center 2, SC Vivo City, Cantavil Premier, Thao Dien Pearl, Airport Plaza và Aeon Celadon City”, ông Richard Leech nói, đồng thời nhận xét: “Tại miền Nam, thị trường bán lẻ sẽ mở rộng ở Bình Dương trong khu vực Thành phố mới qua các dự án phát triển của Tokyu-Becamex, Lottemart và dự án Đại siêu thị Aeon. Cùng lúc đó, ở Hà Nội, nguồn cung sẽ tăng lên qua các dự án: Royal City và Times City (của Vincom), Trung tâm Lotte, Trang Tien Plaza, Ciputra và Golden Palace. Trong khi đó, các hoạt động ở những thành phố loại hai và loại ba vẫn chậm, nhiều dự án đang xây dựng bị tạm ngưng hoặc hủy ngang”.
Cũng được CBRE xếp vào dạng thông tin tốt là việc Việt Nam cam kết phát triển 1.500 trung tâm thương mại trong 7 năm tới, không bao gồm các hình thức bán lẻ truyền thống. Đặc biệt, mới đây, Hà Nội đã chính thức đăng cai Á vận hội thể thao (Asia Games) trong năm 2019, hứa hẹn sự cải thiện lớn về cơ sở hạ tầng của Hà Nội.
Tuy nhiên, CBRE cũng chỉ ra nhiều thách thức không nhỏ cho thị trường mặt bằng bán lẻ trong tương lai. Thách thức đầu tiên và lớn nhất là nền kinh tế không ổn định, tiêu biểu là tỷ lệ tăng trưởng GDP thấp và lạm phát cao. Trong tình hình khủng hoảng kinh tế hiện nay, đây sẽ là lực cản cho sự phát triển của thị trường bán lẻ.
Bên cạnh đó, sự phân bổ không đồng đều của thị trường bán lẻ cũng là một khó khăn. Ngành bán lẻ hiện đại hiện diện rất nhiều ở TP. HCM và Hà Nội, nhưng lại rất ít ở những thành phố loại 2 như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ. Điều này dẫn đến tình trạng khó khăn trong phân phối cơ sở hạ tầng, ảnh hưởng quan trọng cho việc quyết định xác định vị trí, xây dựng nhà máy hoặc mở một cửa hàng đại lý.
Ngoài ra, số lượng của mặt bằng bán lẻ hiện đại tăng, nhưng không tương thích với chất lượng; mặt bằng bán lẻ đắt đỏ (tại các vị trí đắc địa ở TP. HCM, giá thuê phổ biến từ 100 - 200 USD/m2/tháng); sự đổi mới và cải thiện của các cửa hàng bán lẻ nhà phố sẽ tiếp tục gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm thành phố; ngày càng nhiều các nhà bán lẻ cao cấp vào thị trường; chuyển đổi các chợ truyền thống thành trung tâm thương mại… sẽ tạo ra sự cạnh tranh gay gắt trong thời gian tới.
Kinh tế suy thoái là cản ngại lớn nhất cho thị trường bán lẻ
Ưu thế cho vị trí tốt
Nhìn lại một năm “đầy sóng gió” của thị trường bán lẻ Việt Nam, ông Richard Leech nhận xét: “Mặc cho những thách thức trong nền kinh tế vĩ mô, sự bất ổn trong lòng tin của người tiêu dùng Việt Nam - đang rớt hạng trong chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu, chúng ta đã trải qua một năm thú vị”.
Lý do của sự thú vị trên, theo ông Richard Leech là vì trong năm 2012, CBRE đã thấy lĩnh vực dịch vụ ăn uống (F&B), giải trí và các mặt hàng thiết yếu tiếp tục mở rộng và thúc đẩy ngành công nghiệp bán lẻ, cũng như tăng thêm lượng yêu cầu tìm kiếm mặt bằng bán lẻ thông qua CBRE trong năm tới.
Bên cạnh việc tham gia thị trường của Burger King, sự mở rộng của Domino Pizza, Baskin Robbins…, CBRE nhìn thấy hoạt động mạnh mẽ của lĩnh vực thời trang (Sisley, Banana Republic, FOS, Mango, Topshop, Hugo Boss, Christian Dior, Ermenegildo Zegna, Dolce & Gabbana, Gucci và Hermes) và thiết bị kỹ thuật số (FPT, Sony, Samsung, Blackberry và HTC).
Nguồn cung mặt sàn bán lẻ tăng cao với Dự án Vincom Eden (tổng diện tích sàn 38.000 m2), Pandora (25.500 m2) và sự khởi động lại của Bitexco Financial Center (12.000 m2) tại TP. HCM; trong khi Dự án Indochina Plaza Hà Nội (18.000 m2) và Mê Linh Plaza Hà Đông (31.700 m2) đã mở cửa vào cuối năm 2012.
Nguồn cung tại những vị trí đắc địa duy trì được mức giá thuê ổn định đã chứng minh rằng, nhu cầu thị trường vẫn sẽ phát triển mạnh đối với những khu vực bán lẻ có lượng khách lưu thông cao, tầm nhìn tốt, có các điều kiện thuận lợi. Mặt khác, ngày một nhiều các trung tâm vùng phụ cận tỏ ra linh động hơn trong điều khoản thuê, nhằm đáp ứng tốt nhu cầu cũng như ngân sách của khách thuê.
Đặc biệt, các cửa hàng mặt phố (chủ yếu cho ngành hàng F&B) vẫn được ưa chuộng, nhờ vào lợi thế góc nhìn tốt, thích hợp cho các cửa hàng lớn và cửa hàng mẫu tại khu vực trung tâm TP. HCM như: Hai Bà Trưng (Pizza Hut), Cách Mạng Tháng 8, Nguyễn Trãi, Trần Hưng Đạo (Burger King), Tous Les Jours và Baskin Robbins (Lê Lợi), Trung Nguyên (Đồng Khởi). Bên cạnh đó, Big C và Megastar mở rộng sang quận Tân Bình (Pandora). Các cửa hàng tiện lợi (Circkle K, Shop&Go, Ministop and Family Mart) cũng phát triển.
Cơ hội và thách thức
“TP. HCM sẽ có thêm 200.000 m2 mặt bằng bán lẻ trước năm 2015 bao gồm: Saigon Center 2, SC Vivo City, Cantavil Premier, Thao Dien Pearl, Airport Plaza và Aeon Celadon City”, ông Richard Leech nói, đồng thời nhận xét: “Tại miền Nam, thị trường bán lẻ sẽ mở rộng ở Bình Dương trong khu vực Thành phố mới qua các dự án phát triển của Tokyu-Becamex, Lottemart và dự án Đại siêu thị Aeon. Cùng lúc đó, ở Hà Nội, nguồn cung sẽ tăng lên qua các dự án: Royal City và Times City (của Vincom), Trung tâm Lotte, Trang Tien Plaza, Ciputra và Golden Palace. Trong khi đó, các hoạt động ở những thành phố loại hai và loại ba vẫn chậm, nhiều dự án đang xây dựng bị tạm ngưng hoặc hủy ngang”.
Cũng được CBRE xếp vào dạng thông tin tốt là việc Việt Nam cam kết phát triển 1.500 trung tâm thương mại trong 7 năm tới, không bao gồm các hình thức bán lẻ truyền thống. Đặc biệt, mới đây, Hà Nội đã chính thức đăng cai Á vận hội thể thao (Asia Games) trong năm 2019, hứa hẹn sự cải thiện lớn về cơ sở hạ tầng của Hà Nội.
Tuy nhiên, CBRE cũng chỉ ra nhiều thách thức không nhỏ cho thị trường mặt bằng bán lẻ trong tương lai. Thách thức đầu tiên và lớn nhất là nền kinh tế không ổn định, tiêu biểu là tỷ lệ tăng trưởng GDP thấp và lạm phát cao. Trong tình hình khủng hoảng kinh tế hiện nay, đây sẽ là lực cản cho sự phát triển của thị trường bán lẻ.
Bên cạnh đó, sự phân bổ không đồng đều của thị trường bán lẻ cũng là một khó khăn. Ngành bán lẻ hiện đại hiện diện rất nhiều ở TP. HCM và Hà Nội, nhưng lại rất ít ở những thành phố loại 2 như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ. Điều này dẫn đến tình trạng khó khăn trong phân phối cơ sở hạ tầng, ảnh hưởng quan trọng cho việc quyết định xác định vị trí, xây dựng nhà máy hoặc mở một cửa hàng đại lý.
Ngoài ra, số lượng của mặt bằng bán lẻ hiện đại tăng, nhưng không tương thích với chất lượng; mặt bằng bán lẻ đắt đỏ (tại các vị trí đắc địa ở TP. HCM, giá thuê phổ biến từ 100 - 200 USD/m2/tháng); sự đổi mới và cải thiện của các cửa hàng bán lẻ nhà phố sẽ tiếp tục gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm thành phố; ngày càng nhiều các nhà bán lẻ cao cấp vào thị trường; chuyển đổi các chợ truyền thống thành trung tâm thương mại… sẽ tạo ra sự cạnh tranh gay gắt trong thời gian tới.
Theo ĐTCK
Nhà đất Cần bán
