Trong lúc nhiều DN nhà đất lo ngại thị trường bất động sản (BĐS) phân khúc căn hộ trung bình sẽ “chết” theo thị trường cao cấp, do giá nhà cao cấp sẽ giảm và diễn ra tình trạng dồn cung, thì nhiều chuyên gia lại đang bày tỏ lo ngại về thiếu hụt nguồn cung cho thị trường căn hộ cao cấp trong vòng 3 - 5 năm tới.
Ông Võ Tấn Thành - Phó Tổng giám đốc CTCP phát triển bất động sản Phát Đạt nói với DĐDN, thực tế phát triển dự án cao cấp của Phát Đạt cho thấy ở VN, “chuẩn” cao cấp vẫn đang còn cách xa so với “chuẩn” quốc tế.
Chuẩn mực của cao cấp
Chẳng hạn như ngay cả một dự án được cho là cao cấp nhất của VN, có mức giá từ 1-2 triệu USD/căn, nhưng vẫn không thể so với căn hộ cao cấp thực sự của thị trường thế giới. Ông Thành cũng cho biết thêm tại Phát Đạt với thương hiệu The Ever Rich, hiện vẫn đang có những căn hộ giá tới 2 triệu USD, nếu tính theo tiền nội tệ thì có căn trị giá 130 tỉ đồng và vẫn có người mua. .
Dầu vậy, nếu xác định những dự án có mức giá chào bán khoảng 1.300-1.900 USD/m2 được gọi là cao cấp ở VN theo như “xếp loại” của ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc bộ phận đầu tư Cty Savills VN, thì ngay cả như vậy, nguồn cung của thị trường căn hộ này vẫn đang có dấu hiệu thiếu hụt. Chuyên gia Trần Lê Khánh nhận định đây là “thời buổi thuộc về người tiêu dùng có tiền và cực kỳ khó tính”.
Ông Khương cho biết, trong khi phần lớn các nhà đầu tư trong nước dựa trên mức thu nhập bình quân đầu người để triển khai dự án và tập trung vào phân khúc trung bình, thì sân chơi căn hộ cao cấp của nhà đầu tư ngoại vẫn đang lấn lướt. Điều này khiến nguồn cung cho thị trường không thực sự dồi dào như các phân khúc khác, trong khi nhu cầu thật của khách hàng rất cao và vẫn đang có khuynh hướng tăng lên. “Novaland, Phú Mỹ Hưng… đã có những dự án cao cấp bán được rất tốt. Và khách hàng chủ yếu mua để ở, chọn vị trí, chất lượng, dịch vụ. Một số nhà đầu tư lướt sóng chiếm tỉ lệ rất nhỏ, nên phân khúc này vẫn đang mở ngỏ và cần được bổ sung trong tương lai do giá trị dự án lớn và nhu cầu không nhỏ” - ông Khương nói.
Thực hư cung cầu
Nếu tính theo chu kỳ bán hàng và triển khai dự án, 3 - 5 năm tới, phân khúc này sẽ không có dự án gối đầu.
Theo ông Sử Ngọc Khương, do mức giá đang dao động khá thấp nếu tính theo giá vốn hàng bán bao gồm giá thành xây dựng, chi phí triển khai dự án, lãi vay..., nên nhiều DN không có đủ vòng quay tạo tiền để triển khai tiếp dự án mới, mặt khác cũng không còn mặn mà với phân khúc này. Nếu tính theo chu kỳ bán hàng và triển khai dự án, 3 - 5 năm tới, phân khúc này sẽ không có dự án gối đầu.
Thực tế, căn cứ trên báo cáo của CBRE VN quý III/2012 về phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp tại TP HCM thì hiện tại tổng nguồn cung là 19.456 căn, tổng nguồn cung mới là 2.620 căn, mới chào bán 289 căn. CBRE chưa cập nhật lượng hàng tiêu thụ tồn kho và chào bán mới trong thời gian qua nhưng theo số liệu của Compareal, lượng hàng tồn kho sơ cấp của chủ đầu tư cho hai năm 2012 và 2013 ở phân khúc này sẽ khoảng 4.800 căn hộ hạng sang và cao cấp, trị giá khoảng 900 triệu USD và sẽ được tiêu thụ hết trong vòng 3 - 5 năm tới. Điều này dẫn về nhận định của ông Sử Ngọc Khương và của hầu hết các chuyên gia : Cung căn hộ hạng sang và cao cấp sẽ thiếu hụt và đây sẽ là một phân khúc mà nói như ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, “nếu DN có định hướng và triển khai đúng nhu cầu thực của thị trường, sẽ vẫn có thể tìm hướng đi tốt”.
Vấn đề là quay trở lại với thực trạng hiện nay : Thị trường BĐS VN có bao nhiêu chủ đầu tư còn năng lực tài chính để tái cơ cấu sản phẩm đầu tư và đi vào phát triển phân khúc “tiềm năng” giá trị lớn, chưa kể, có bao nhiêu chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu công nghệ, kỹ thuật, giữ được chữ “tín” với khách hàng không chỉ trong xây dựng, bán hàng mà còn là hậu mãi ?
Chuẩn mực của cao cấp
Chẳng hạn như ngay cả một dự án được cho là cao cấp nhất của VN, có mức giá từ 1-2 triệu USD/căn, nhưng vẫn không thể so với căn hộ cao cấp thực sự của thị trường thế giới. Ông Thành cũng cho biết thêm tại Phát Đạt với thương hiệu The Ever Rich, hiện vẫn đang có những căn hộ giá tới 2 triệu USD, nếu tính theo tiền nội tệ thì có căn trị giá 130 tỉ đồng và vẫn có người mua. .
Dầu vậy, nếu xác định những dự án có mức giá chào bán khoảng 1.300-1.900 USD/m2 được gọi là cao cấp ở VN theo như “xếp loại” của ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc bộ phận đầu tư Cty Savills VN, thì ngay cả như vậy, nguồn cung của thị trường căn hộ này vẫn đang có dấu hiệu thiếu hụt. Chuyên gia Trần Lê Khánh nhận định đây là “thời buổi thuộc về người tiêu dùng có tiền và cực kỳ khó tính”.
Ông Khương cho biết, trong khi phần lớn các nhà đầu tư trong nước dựa trên mức thu nhập bình quân đầu người để triển khai dự án và tập trung vào phân khúc trung bình, thì sân chơi căn hộ cao cấp của nhà đầu tư ngoại vẫn đang lấn lướt. Điều này khiến nguồn cung cho thị trường không thực sự dồi dào như các phân khúc khác, trong khi nhu cầu thật của khách hàng rất cao và vẫn đang có khuynh hướng tăng lên. “Novaland, Phú Mỹ Hưng… đã có những dự án cao cấp bán được rất tốt. Và khách hàng chủ yếu mua để ở, chọn vị trí, chất lượng, dịch vụ. Một số nhà đầu tư lướt sóng chiếm tỉ lệ rất nhỏ, nên phân khúc này vẫn đang mở ngỏ và cần được bổ sung trong tương lai do giá trị dự án lớn và nhu cầu không nhỏ” - ông Khương nói.
Thực hư cung cầu
Nếu tính theo chu kỳ bán hàng và triển khai dự án, 3 - 5 năm tới, phân khúc này sẽ không có dự án gối đầu.
Theo ông Sử Ngọc Khương, do mức giá đang dao động khá thấp nếu tính theo giá vốn hàng bán bao gồm giá thành xây dựng, chi phí triển khai dự án, lãi vay..., nên nhiều DN không có đủ vòng quay tạo tiền để triển khai tiếp dự án mới, mặt khác cũng không còn mặn mà với phân khúc này. Nếu tính theo chu kỳ bán hàng và triển khai dự án, 3 - 5 năm tới, phân khúc này sẽ không có dự án gối đầu.
Thực tế, căn cứ trên báo cáo của CBRE VN quý III/2012 về phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp tại TP HCM thì hiện tại tổng nguồn cung là 19.456 căn, tổng nguồn cung mới là 2.620 căn, mới chào bán 289 căn. CBRE chưa cập nhật lượng hàng tiêu thụ tồn kho và chào bán mới trong thời gian qua nhưng theo số liệu của Compareal, lượng hàng tồn kho sơ cấp của chủ đầu tư cho hai năm 2012 và 2013 ở phân khúc này sẽ khoảng 4.800 căn hộ hạng sang và cao cấp, trị giá khoảng 900 triệu USD và sẽ được tiêu thụ hết trong vòng 3 - 5 năm tới. Điều này dẫn về nhận định của ông Sử Ngọc Khương và của hầu hết các chuyên gia : Cung căn hộ hạng sang và cao cấp sẽ thiếu hụt và đây sẽ là một phân khúc mà nói như ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, “nếu DN có định hướng và triển khai đúng nhu cầu thực của thị trường, sẽ vẫn có thể tìm hướng đi tốt”.
Vấn đề là quay trở lại với thực trạng hiện nay : Thị trường BĐS VN có bao nhiêu chủ đầu tư còn năng lực tài chính để tái cơ cấu sản phẩm đầu tư và đi vào phát triển phân khúc “tiềm năng” giá trị lớn, chưa kể, có bao nhiêu chủ đầu tư đáp ứng được các yêu cầu công nghệ, kỹ thuật, giữ được chữ “tín” với khách hàng không chỉ trong xây dựng, bán hàng mà còn là hậu mãi ?
Theo DĐDN
Nhà đất Cần bán
