Một mặt, nới lỏng tín dụng bất động sản (BĐS) kích cầu được thị trường này, giúp giải bài toán hàng tồn kho; mặt khác, nới lỏng tín dụng BĐS có thể tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu mới, đồng thời hạn chế khả năng tiếp cận vốn của các DN khác.
Vay mua nhà - lãi suất 0%
Dù không phải là ngân hàng tiên phong trong việc nới tín dụng BĐS, nhưng Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đã gây “sốc” trên thị trường BĐS khi phối hợp với Indochina hỗ trợ cho khách hàng mua mới nhà dự án Indochina Plaza Hanoi với lãi suất 0% một năm cố định trong 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.
Cùng với việc đơn vị bán hàng tặng 20% giá trị gói nội thất cho khách hàng mua căn hộ ở dự án này, lượng khách hàng tìm hiểu và giao dịch thành công ở dự án này đã cải thiện đáng kể. Trước đó, Vietcombank còn hỗ trợ cho khách mua nhà dự án Ecopark với lãi suất 8% - 4% một năm, thấp hơn nhiều mặt bằng 15-16% hiện nay.
Với Chương trình liên kết 4 nhà (nhà băng, nhà đầu tư, nhà thầu và nhà cung ứng vật liệu xây dựng), BIDV đã đưa ra gói tín dụng 4.000 tỷ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất chỉ 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân và thời hạn vay lên đến 15 năm.
Các ngân hàng khác như Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBank) đầu tháng 7 cũng tung gói hỗ trợ cho vay mua nhà trị giá 5.000 tỉ đồng. VPBank mở rộng cho vay tiêu dùng cá nhân (trong đó có cho vay mua, sửa nhà) với lãi suất 12% một năm; Techcombank cho vay mua nhà và vay tiêu dùng thế chấp nhà lãi suất cố định 12,99% trong 3 tháng đầu; Maritime Bank cho vay tiêu dùng lãi suất 0,68% một tháng (tương đương hơn 8%/năm)…
Chính vì các ngân hàng đổ xô cho vay BĐS nên sau thời gian chìm lắng, hầu hết các dự án căn hộ đã tung hàng ra bán trong thời gian gần đây, chủ đầu tư đều kèm lãi suất ưu đãi cho người mua, có khi lên đến 70% tổng giá trị căn hộ. Hình thức này được đánh giá thực chất là việc bắt tay theo phương thức hai bên cùng có lợi giữa giữa ngân hàng và chủ đầu tư: Ngân hàng có kênh khơi thông tín dụng, còn chủ đầu tư có cơ hội giải phóng hàng tồn kho.
Cảnh giác “của rẻ”
Không phải ngẫu nhiên mà trước đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải siết tín dụng BĐS. Sau một thời gian “bung” ra dữ dội, dòng tín dụng ồ ạt đã góp phần khiến thị trường BĐS trở nên “bong bóng”, và không ít trong số tín dụng BĐS đã trở thành nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Và, dù trở lại sau khi NHNN “cởi trói”, được tung ra dưới các “gói” có giới hạn, nhưng trong các báo cáo mới đây của các ngân hàng cho thấy, xu thế cho vay BĐS đang chiếm thế chủ đạo trong toàn bộ hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Tuy nhiên, nếu đọc kỹ, sẽ thấy trong gói tín dụng 4.000 tỉ đồng, BIDV chỉ cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất rẻ 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên. Ngân hàng quốc tế VIB cũng cho vay mua, xây, sửa nhà với lãi suất chỉ 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên….
Mức lãi suất tín dụng “rẻ” chỉ được áp dụng cao nhất là 1 năm, phổ biến nhất là từ 3-6 tháng, sau đó, các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất theo giá thị trường. “Mà lãi suất theo giá thị trường như thế nào vẫn là ẩn số đối với người vay, nên khách hàng cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi ký quyết định vay vốn mua, sửa chữa nhà vào lúc này” - ông Nguyễn Quang Vinh, chuyên gia tài chính độc lập, nói.
TS Lê Đạt Chí, Trưởng bộ môn Tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cũng cho rằng, các ngân hàng chủ yếu đưa ra mức lãi suất thấp ở giai đoạn đầu nên người đi vay cần thận trọng và phải lường trước những vấn đề về tăng lãi suất hoặc bị phạt lãi suất nếu trả vốn trước hạn. Bởi lẽ, thời gian trả nợ thường trên 3 năm nên khả năng tăng lãi suất là hoàn toàn có thể xảy ra trong khi lãi suất thấp chỉ được áp dụng chỉ trong 3 - 6 tháng.
Nguy cơ nợ xấu
Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Quang Vinh cho rằng, dòng vốn của các ngân hàng hiện nay chủ yếu là vốn ngắn hạn, nếu cứ ồ ạt cho vay BĐS, mà theo cam kết của ngân hàng là các gói vay lên đến 15-20 năm, thì về lâu dài ngân hàng sẽ gặp nhiều rủi ro. Đó là chưa kể nợ xấu của ngân hàng và nền kinh tế hiện phần lớn đang mắc kẹt ở lĩnh vực BĐS.
“Trong bối cảnh này, việc các ngân hàng cho khách hàng ở những dự án nhất định vay tiền, là một cách đảo con nợ - từ chủ đầu tư dự án sang khách hàng. Vì thế, trong bối cảnh thị trường phụ thuộc nhiều vào tín dụng, các ngân hàng vẫn đứng trước nguy cơ phải gánh khối nợ xấu BĐS, dù con nợ khách hàng sẽ có nhiều nguồn trả nợ hơn là con nợ là chủ đầu tư chỉ có mỗi tài sản thế chấp chính là dự án đang tồn đọng”.
TS Lê Đạt Chí cho rằng, lĩnh vực BĐS phần lớn tiêu thụ sản phẩm, mặt hàng nhập khẩu (nội thất, vật liệu xây dựng) chứ không hẳn là những mặt hàng sản xuất trong nước để có thể kích thích hoạt động sản xuất kinh doanh, vì thế, đổ nhiều vốn cho BĐS tức là các ngân hàng đang “tiếp tay” làm cho nền kinh tế có nguy cơ xấu hơn.
Đồng tình với quan điểm này, TS Cao Sỹ Kiêm - nguyên Thống đốc NHNN- cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn như hiện nay, nếu các NH không xem xét, sàng lọc các dự án để cho chủ đầu tư tiếp tục vay thêm thì rất có thể NH cũng “chết chìm” theo chủ đầu tư, theo dự án.
Dù không phải là ngân hàng tiên phong trong việc nới tín dụng BĐS, nhưng Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đã gây “sốc” trên thị trường BĐS khi phối hợp với Indochina hỗ trợ cho khách hàng mua mới nhà dự án Indochina Plaza Hanoi với lãi suất 0% một năm cố định trong 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.
Cùng với việc đơn vị bán hàng tặng 20% giá trị gói nội thất cho khách hàng mua căn hộ ở dự án này, lượng khách hàng tìm hiểu và giao dịch thành công ở dự án này đã cải thiện đáng kể. Trước đó, Vietcombank còn hỗ trợ cho khách mua nhà dự án Ecopark với lãi suất 8% - 4% một năm, thấp hơn nhiều mặt bằng 15-16% hiện nay.
Với Chương trình liên kết 4 nhà (nhà băng, nhà đầu tư, nhà thầu và nhà cung ứng vật liệu xây dựng), BIDV đã đưa ra gói tín dụng 4.000 tỷ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất chỉ 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân và thời hạn vay lên đến 15 năm.
Các ngân hàng khác như Ngân hàng Công Thương Việt Nam (VietinBank) đầu tháng 7 cũng tung gói hỗ trợ cho vay mua nhà trị giá 5.000 tỉ đồng. VPBank mở rộng cho vay tiêu dùng cá nhân (trong đó có cho vay mua, sửa nhà) với lãi suất 12% một năm; Techcombank cho vay mua nhà và vay tiêu dùng thế chấp nhà lãi suất cố định 12,99% trong 3 tháng đầu; Maritime Bank cho vay tiêu dùng lãi suất 0,68% một tháng (tương đương hơn 8%/năm)…
Chính vì các ngân hàng đổ xô cho vay BĐS nên sau thời gian chìm lắng, hầu hết các dự án căn hộ đã tung hàng ra bán trong thời gian gần đây, chủ đầu tư đều kèm lãi suất ưu đãi cho người mua, có khi lên đến 70% tổng giá trị căn hộ. Hình thức này được đánh giá thực chất là việc bắt tay theo phương thức hai bên cùng có lợi giữa giữa ngân hàng và chủ đầu tư: Ngân hàng có kênh khơi thông tín dụng, còn chủ đầu tư có cơ hội giải phóng hàng tồn kho.
Cảnh giác “của rẻ”
Không phải ngẫu nhiên mà trước đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) phải siết tín dụng BĐS. Sau một thời gian “bung” ra dữ dội, dòng tín dụng ồ ạt đã góp phần khiến thị trường BĐS trở nên “bong bóng”, và không ít trong số tín dụng BĐS đã trở thành nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Và, dù trở lại sau khi NHNN “cởi trói”, được tung ra dưới các “gói” có giới hạn, nhưng trong các báo cáo mới đây của các ngân hàng cho thấy, xu thế cho vay BĐS đang chiếm thế chủ đạo trong toàn bộ hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Tuy nhiên, nếu đọc kỹ, sẽ thấy trong gói tín dụng 4.000 tỉ đồng, BIDV chỉ cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất rẻ 12%/năm trong vòng 6 tháng đầu tiên. Ngân hàng quốc tế VIB cũng cho vay mua, xây, sửa nhà với lãi suất chỉ 9,9%/năm trong 3 tháng đầu tiên….
Mức lãi suất tín dụng “rẻ” chỉ được áp dụng cao nhất là 1 năm, phổ biến nhất là từ 3-6 tháng, sau đó, các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất theo giá thị trường. “Mà lãi suất theo giá thị trường như thế nào vẫn là ẩn số đối với người vay, nên khách hàng cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ trước khi ký quyết định vay vốn mua, sửa chữa nhà vào lúc này” - ông Nguyễn Quang Vinh, chuyên gia tài chính độc lập, nói.
TS Lê Đạt Chí, Trưởng bộ môn Tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, cũng cho rằng, các ngân hàng chủ yếu đưa ra mức lãi suất thấp ở giai đoạn đầu nên người đi vay cần thận trọng và phải lường trước những vấn đề về tăng lãi suất hoặc bị phạt lãi suất nếu trả vốn trước hạn. Bởi lẽ, thời gian trả nợ thường trên 3 năm nên khả năng tăng lãi suất là hoàn toàn có thể xảy ra trong khi lãi suất thấp chỉ được áp dụng chỉ trong 3 - 6 tháng.
Nguy cơ nợ xấu
Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Quang Vinh cho rằng, dòng vốn của các ngân hàng hiện nay chủ yếu là vốn ngắn hạn, nếu cứ ồ ạt cho vay BĐS, mà theo cam kết của ngân hàng là các gói vay lên đến 15-20 năm, thì về lâu dài ngân hàng sẽ gặp nhiều rủi ro. Đó là chưa kể nợ xấu của ngân hàng và nền kinh tế hiện phần lớn đang mắc kẹt ở lĩnh vực BĐS.
“Trong bối cảnh này, việc các ngân hàng cho khách hàng ở những dự án nhất định vay tiền, là một cách đảo con nợ - từ chủ đầu tư dự án sang khách hàng. Vì thế, trong bối cảnh thị trường phụ thuộc nhiều vào tín dụng, các ngân hàng vẫn đứng trước nguy cơ phải gánh khối nợ xấu BĐS, dù con nợ khách hàng sẽ có nhiều nguồn trả nợ hơn là con nợ là chủ đầu tư chỉ có mỗi tài sản thế chấp chính là dự án đang tồn đọng”.
TS Lê Đạt Chí cho rằng, lĩnh vực BĐS phần lớn tiêu thụ sản phẩm, mặt hàng nhập khẩu (nội thất, vật liệu xây dựng) chứ không hẳn là những mặt hàng sản xuất trong nước để có thể kích thích hoạt động sản xuất kinh doanh, vì thế, đổ nhiều vốn cho BĐS tức là các ngân hàng đang “tiếp tay” làm cho nền kinh tế có nguy cơ xấu hơn.
Đồng tình với quan điểm này, TS Cao Sỹ Kiêm - nguyên Thống đốc NHNN- cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn như hiện nay, nếu các NH không xem xét, sàng lọc các dự án để cho chủ đầu tư tiếp tục vay thêm thì rất có thể NH cũng “chết chìm” theo chủ đầu tư, theo dự án.
Theo Pháp luật VN
Nhà đất Cần bán
