Để đẩy nhanh tiến độ cấp số đỏ cho người dân trong đó có sổ đỏ cho những chung cư mini, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND. Đây là quyết định được không ít hộ dân sở hữu những căn hộ mini đang trông chờ. Tuy nhiên, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết, rất khó cấp sổ đỏ cho chung cư mini.
Chưa có chung cư nào ở Hà Nội được cấp sổ đỏ
Chưa có chung cư nào được cấp sổ đỏ
Vấn đề nhà chung cư mini tuy chưa có khái niệm trong hệ thống văn bản pháp quy của Chính phủ và các bộ song để giải quyết tình trạng người dân mua nhà loại này đã có nhiều văn bản được ban hành để tạo điều kiện cho người dân có giấy tờ sở hữu. Chẳng hạn, từ năm 2010, sau khi có Nghị định 71/2010 ngày 23-6-2010 (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), Bộ Xây dựng ra Thông tư số 16/2010/TT-BXD (văn bản hướng dẫn Nghị định 71) trong đó có hướng dẫn về việc áp dụng đối với nhà chung cư mini. Tuy nhiên, theo 2 văn bản nói trên khó có chung cư mini có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ vì điều kiện đưa ra là quá chặt.
Việc UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 13 cũng không ngoài mục tiêu hoàn thiện việc cấp sổ đỏ cho các loại nhà đất trong đó có chung cư mini. Tuy nhiên, vẫn còn quá nhiều quy định "gây khó” cho việc cấp sổ đỏ cho các chung cư mini trên địa bàn. Chẳng hạn theo Khoản 2 Điều 24 quy định, nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín với diện tích sàn xây dựng tối thiểu là 30 m² cũng như đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Hay căn hộ của nhà chung cư mini phải được xây dựng theo Giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500… Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết, nếu chiểu theo đúng quyết định này, những chung cư được xây dựng trước ngày 5-5-2013 đều không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, vì hầu hết để bán được nhà, chủ đầu tư đã phớt lờ những quy định để tối đa hóa lợi nhuận.
Lãi chủ đầu tư ẵm trọn, rủi ro người dân gánh
Như vậy rõ ràng văn bản pháp luật đã có nhưng việc chung cư mini được cấp sổ đỏ không hề dễ. Nói về lý do khó cấp sổ đỏ cho chung cư mini, ông Nghĩa cho biết: Luật đã quy định, các chung cư mini chỉ được cấp giấy phép xây dựng sáu tầng hoặc sáu tầng rưỡi (theo quy định tại Nghị định 71) nhưng đa số đều vượt tầng với lý lẽ của các chủ đầu tư "làm như thế mới có lãi”. Trên thực tế, phần lớn các chung cư mini đã xây dựng đều có tình trạng là "giấy phép xây dựng một đằng, chủ nhà làm một nẻo” nên tình trạng không xin được giấy chứng nhận sở hữu trở nên khá phổ biến. Thậm chí, để được cấp phép xây nhà, nhiều chủ đầu tư xin xây dựng theo dạng nhà ở cá nhân, sau đó bán trao tay căn hộ cho người dân nên việc đề nghị "hợp thức hóa” để cấp "sổ đỏ” riêng lẻ cho từng căn hộ rất khó thực hiện. Hệ quả của việc lách luật của chủ đầu tư đã dẫn đến kết quả cuối cùng là người mua nhà chịu thiệt. Không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, trong khi đó giấy tờ chung cho cả chung cư lại do một ai đó nắm giữ mà chẳng biết giấy tờ này có được cất giữ an toàn hay không? Đó là lý do nhiều người trót mua phải chung cư mini đứng ngồi không yên.
Về việc này, ông Nguyễn Hữu Nghĩa còn cho biết: "Chúng tôi đã nhận được nhiều ý kiến trong việc cấp giấy chứng nhận cho các chung cư mini đã xây dựng xong. Nhưng việc này rất khó. Khi xây dựng phải có cơ quan thẩm định, có giấy phép kèm theo, phải có điều lệ quản lý nhà chung cư, có các điều kiện kèm theo về phòng chống cháy nổ, hạ tầng giao thông… và phải được cơ quan thẩm định thiết kế hoàn công. Nhưng nhiều chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện. Như vậy sẽ cực kỳ khó với cơ quan chuyên môn”.
Liên quan đến quyền lợi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu của người đã mua chung cư mini, ông Nguyễn Hữu Nghĩa cho rằng: Cơ quan chuyên môn không thể làm ngơ với chuyện này. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm tập hợp, phản ánh đầy đủ tình hình và đưa ra những đánh giá để trả lời các câu hỏi: Nếu cấp sổ đỏ thì thế nào, không cấp thì thế nào, hệ lụy ra sao? Mặt khác, việc này còn liên quan đến ý kiến của nhiều đơn vị. Chẳng hạn, chung cư mini đó có hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế cho cơ quan tài chính không, có giấy phép xây dựng không?... Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp thực trạng, báo cáo xin ý kiến cấp trên để đưa ra quyết định cuối cùng.
Vấn đề nhà chung cư mini tuy chưa có khái niệm trong hệ thống văn bản pháp quy của Chính phủ và các bộ song để giải quyết tình trạng người dân mua nhà loại này đã có nhiều văn bản được ban hành để tạo điều kiện cho người dân có giấy tờ sở hữu. Chẳng hạn, từ năm 2010, sau khi có Nghị định 71/2010 ngày 23-6-2010 (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), Bộ Xây dựng ra Thông tư số 16/2010/TT-BXD (văn bản hướng dẫn Nghị định 71) trong đó có hướng dẫn về việc áp dụng đối với nhà chung cư mini. Tuy nhiên, theo 2 văn bản nói trên khó có chung cư mini có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ vì điều kiện đưa ra là quá chặt.
Việc UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 13 cũng không ngoài mục tiêu hoàn thiện việc cấp sổ đỏ cho các loại nhà đất trong đó có chung cư mini. Tuy nhiên, vẫn còn quá nhiều quy định "gây khó” cho việc cấp sổ đỏ cho các chung cư mini trên địa bàn. Chẳng hạn theo Khoản 2 Điều 24 quy định, nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín với diện tích sàn xây dựng tối thiểu là 30 m² cũng như đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Hay căn hộ của nhà chung cư mini phải được xây dựng theo Giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500… Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết, nếu chiểu theo đúng quyết định này, những chung cư được xây dựng trước ngày 5-5-2013 đều không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, vì hầu hết để bán được nhà, chủ đầu tư đã phớt lờ những quy định để tối đa hóa lợi nhuận.
Lãi chủ đầu tư ẵm trọn, rủi ro người dân gánh
Như vậy rõ ràng văn bản pháp luật đã có nhưng việc chung cư mini được cấp sổ đỏ không hề dễ. Nói về lý do khó cấp sổ đỏ cho chung cư mini, ông Nghĩa cho biết: Luật đã quy định, các chung cư mini chỉ được cấp giấy phép xây dựng sáu tầng hoặc sáu tầng rưỡi (theo quy định tại Nghị định 71) nhưng đa số đều vượt tầng với lý lẽ của các chủ đầu tư "làm như thế mới có lãi”. Trên thực tế, phần lớn các chung cư mini đã xây dựng đều có tình trạng là "giấy phép xây dựng một đằng, chủ nhà làm một nẻo” nên tình trạng không xin được giấy chứng nhận sở hữu trở nên khá phổ biến. Thậm chí, để được cấp phép xây nhà, nhiều chủ đầu tư xin xây dựng theo dạng nhà ở cá nhân, sau đó bán trao tay căn hộ cho người dân nên việc đề nghị "hợp thức hóa” để cấp "sổ đỏ” riêng lẻ cho từng căn hộ rất khó thực hiện. Hệ quả của việc lách luật của chủ đầu tư đã dẫn đến kết quả cuối cùng là người mua nhà chịu thiệt. Không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, trong khi đó giấy tờ chung cho cả chung cư lại do một ai đó nắm giữ mà chẳng biết giấy tờ này có được cất giữ an toàn hay không? Đó là lý do nhiều người trót mua phải chung cư mini đứng ngồi không yên.
Về việc này, ông Nguyễn Hữu Nghĩa còn cho biết: "Chúng tôi đã nhận được nhiều ý kiến trong việc cấp giấy chứng nhận cho các chung cư mini đã xây dựng xong. Nhưng việc này rất khó. Khi xây dựng phải có cơ quan thẩm định, có giấy phép kèm theo, phải có điều lệ quản lý nhà chung cư, có các điều kiện kèm theo về phòng chống cháy nổ, hạ tầng giao thông… và phải được cơ quan thẩm định thiết kế hoàn công. Nhưng nhiều chung cư mini hiện nay đều không đủ điều kiện. Như vậy sẽ cực kỳ khó với cơ quan chuyên môn”.
Liên quan đến quyền lợi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu của người đã mua chung cư mini, ông Nguyễn Hữu Nghĩa cho rằng: Cơ quan chuyên môn không thể làm ngơ với chuyện này. Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm tập hợp, phản ánh đầy đủ tình hình và đưa ra những đánh giá để trả lời các câu hỏi: Nếu cấp sổ đỏ thì thế nào, không cấp thì thế nào, hệ lụy ra sao? Mặt khác, việc này còn liên quan đến ý kiến của nhiều đơn vị. Chẳng hạn, chung cư mini đó có hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế cho cơ quan tài chính không, có giấy phép xây dựng không?... Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tổng hợp thực trạng, báo cáo xin ý kiến cấp trên để đưa ra quyết định cuối cùng.
Theo Đại Đoàn Kết
Nhà đất Cần bán
