“Cánh cửa” tín dụng vẫn hẹp với bất động sản

Cách phân loại BĐS chưa hợp lý

Mới đây, thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết: Năm nay vẫn phải có quy định về cho vay phi sản xuất bởi chúng ta đang giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng xuống rất thấp, trong khi vẫn phải đảm bảo tăng trưởng kinh tế từ 6 - 6,5%. Với luồng vốn ít như vậy, chính sách tín dụng vẫn phải tập trung cho khu vực sản xuất. Tuy nhiên, năm 2012 cũng sẽ có thay đổi nhỏ đối với tín dụng cho bất động sản.

Nếu trước đây tính bất động sản vào phi sản xuất thì năm 2012 sẽ được xem xét lại sao cho phù hợp hơn. Trong năm 2011, NHNN đã nới lỏng 4 nhóm tín dụng bất động sản như: Vay để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công, dự án xây nhà để bán cho thuê với người có thu nhập thấp; xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, dự án nhà ở sắp hoàn thiện và đưa vào sử dụng trước ngày 01/01/2012. Năm 2012, ngân hàng sẽ rót vốn thêm cho những công trình nhà ở sẽ được hoàn tất trong năm 2012. Ngoài ra, những người vay mua nhà để ở cũng sẽ được cân nhắc tới. Thêm vào đó, NHNN cũng sẽ xem xét đối với một số khoản nợ bất động sản do doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong thời buổi thắt chặt tiền tệ.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, nếu nói đến "nới" thì phải trở lại câu chuyện vì sao lại "thắt". Người ta thường thắt khi nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, khiến các ngân hàng lo ngại về tình trạng nợ xấu gia tăng. Nhưng có một bất cập là trước đó, chính sách của chúng ta lại thắt chặt hướng về phía tiêu dùng (gọi là phi sản xuất). Lúc thực hiện chính sách thắt, tôi đã từng có ý kiến thắt là đúng nhưng nếu chỉ thắt chặt với phi sản xuất thì đó là tư duy của thời bao cấp.

Thời bao cấp mới phân loại sản xuất và phi sản xuất, còn ở thời kinh tế thị trường thì quan trọng là cung -cầu. Nơi nào cung nhiều mà cầu ít thì mới dễ xảy ra tình trạng nợ xấu, còn ngược lại thì không đáng lo ngại. Lúc đầu, tất cả bất động sản đều bị "túm" đưa vào nhóm phi sản xuất để thực hiện chính sách thắt mà không phân định thành các phân khúc (phân khúc nào cung nhiều hơn cầu và phân khúc nào cầu nhiều hơn cung). Thắt lại đối với nhà cao cấp, biệt thự là đúng nhưng nhà ở xã hội, nhà giá rẻ khoảng 1 tỷ đồng trở xuống, nhu cầu rất lớn, tại sao lại thắt. Đối với những phân khúc chưa đủ cầu này thì Nhà nước nên tăng cung bằng cách cho chủ đầu tư vay vốn. Vì vậy, việc thay đổi chính sách tín dụng theo hướng nới lỏng cho vay đối với một số nhóm bất động sản của NHNN mới đây được đánh giá là một động thái tích cực đối với thị trường này.

(Ảnh minh họa)

Cũng theo ông Liêm thì chính sách nêu trên của NHNN cũng chỉ đủ sức làm thị trường bất động sản bớt lạnh mà chưa đủ sức hâm nóng ở thời điểm này. ở nước ta từ lúc ra đời chính sách đến khi thực hiện (độ “trễ” của chính sách) thường mất rất nhiều thời gian. Vì vậy, từ giờ đến cuối năm 2012, thị trường bất động sản sẽ còn rất nhiều khó khăn.

Đồng quan điểm với ông Liêm, ông Nguyễn Văn Đực, phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, phó giám đốc Công ty BĐS Đất Lành cũng cho rằng: Việc nới tín dụng nên chú trọng đến những dự án có nguồn cầu lớn. Nghĩa là phân khúc nào được người dân quan tâm, khả năng bán được cao thì có thể ưu tiên cho vay vốn. Việc phân loại thành nhóm BĐS phi sản xuất và sản xuất cũng chẳng để làm gì. Điều này còn dễ dẫn đến tình trạng các dự án được nhiều người quan tâm, tìm kiếm để mua sẽ không có vốn để hoàn thành trong khi đó những dự án "ế" thì vẫn được vay vốn.

Cần kích thích phân khúc có nhu cầu thực sự

Vị phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng: Rõ ràng việc NHNN chỉ áp dụng nới tín dụng cho vay đối với 4 đối tượng là cánh cửa quá hẹp đối với ngành BĐS. Đấy còn chưa nói đến có nhiều điểm bất hợp lý trong đó. Trong 4 đối tượng được vay tôi thấy có ghi là "dự án nhà ở sắp hoàn thiện". Nếu quả thực có những dự án kiểu này, thì đây cũng là những dự án gần như đã xây dựng xong. Khâu còn lại chỉ là lau chùi, dọn dẹp, hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng. Và những dự án này thì cần gì phải vay vốn. Với thủ tục vay vốn rườm rà, mất nhiều thời gian thì họ thà tự hoàn thiện, bán đi còn nhanh gọn hơn.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Thanh Toàn, phó giám đốc Cty Cổ phần đầu tư An Trung cho biết: Chỉ với 4 nhóm đối tượng được nới tín dụng thì cánh cửa để "giải cứu" ngành BĐS vẫn quá hẹp. Theo ông Toàn, các nhà làm chính sách nên cân nhắc đối tượng BĐS nào có khả năng thanh khoản tốt, người dân có nhu cầu lớn thì tiếp tục nới tín dụng để tạo đà cho họ phát triển.

Thị trường BĐS rất rộng lớn chứ không chỉ là 4 nhóm trong chính sách được vay vốn của NHNN. Chính sách này chỉ được coi là tạo niềm tin cho các doanh nghiệp BĐS còn hiệu quả của nó trong thực tiễn sẽ không thấm tháp vào đâu. Hơn nữa, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp và người dân hiện nay cũng không hề đơn giản.Vì vậy, ông Toàn nhận định, thị trường BĐS năm 2012 vẫn còn rất nhiều khó khăn, không cóỏ sự đột biến.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, nguyên phó viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường và giá cả (Bộ Tài chính) phân tích: Nguyên nhân cơ bản của tình trạng "đóng băng" thị trường BĐS thời gian qua là do lạm phát và chính sách tiền tệ thắt chặt. Việc loại 4 nhóm đối tượng nói trên ra khỏi rổ tín dụng của NHNN là một sự khởi động lại cho thị trường BĐS. Hơn nữa, đây là tín hiệu đáng mừng cho những nhu cầu thật sự, chính đáng. Tuy nhiên, với một cái "van" quá nhỏ thì chính sách của NHNN chỉ như "muối bỏ bể", không thể vực lại thị trường BĐS trong thời gian này.

Ông Nguyễn Đồng Tiến, phó thống đốc NHNN