Hơn 3 năm qua, kể từ năm 2011 đến nay, căn hộ hạng B và C luôn chiếm trên 90% lượng giao dịch của thị trường BĐS, trong đó nhu cầu ở thực chiếm phần lớn.
Gần đây, trên thị trường bắt đầu xuất hiện nhóm nhà đầu tư mua căn hộ rồi cho thuê lại kiếm lời.
Đầu tư căn hộ cho thuê đang là một xu hướng của thị trường.Một số chuyên gia cho rằng, 2014 sẽ vẫn là năm có nhiều thử thách với thị trường BĐS. Thị trường sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về giá, chính sách bán hàng và cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là với các dự án hạng A và B đang chào bán trên thị trường.
Bà Ngô Thị Hương Giang, Quản lý cấp cao - Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Việt Nam về diễn biến thị trường BĐS thời gian gần đây và nhận định thị trường thời gian tới.
- Bà có nhận định như thế nào về tình hình giao dịch của thị trường BĐS tại Hà Nội từ đầu quý II đến nay?
Qua những thông tin, nhận định sơ bộ về thị trường và từ những dự án mà Savills đang chào bán cho thấy, lượng giao dịch của thị trường tháng 4 khả quan hơn so với mức trung bình các tháng trong Quý I-2014.
Đối với thị trường căn hộ, lượng giao dịch của phân khúc căn hộ hạng C và B hiện vẫn đang dẫn dắt thị trường. Theo thống kê của Savills, kể từ năm 2011 đến tháng 4/2014, phân khúc căn hộ hạng C và hạng B chiếm trên 90% tổng số lượng căn hộ đã giao dịch tại thị trường sơ cấp. Xu hướng này sẽ vẫn tiếp tục duy trì trong những tháng/quý tới.
Căn hộ giá trung bình thu hút sư quan tâm của thị trường.Thị trường đất nền gần đây cũng có những chuyển biến nhất định. Giao dịch ở một số địa phương tăng đáng kể. Đặc biệt, sau khi Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV có hiệu lực từ ngày 5/1/2014 (cho phép chủ đầu tư bán đất nền phân lô đã được đầu tư xây dựng hạ tầng mà không cần phải xây thô) được kỳ vọng là sẽ góp phần cải thiện thanh khoản thị trường. Thực tế đã có một số dự án (chủ yếu ở xa trung tâm hoặc có cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ) chính thức chào bán theo dạng này. Tuy nhiên, do số lượng còn ít nên dù có gây được tiếng vang nhất định nhưng chưa có những tác động rõ rệt đến tình hình thị trường.
- Vậy, tại thị trường Tp.HCM, phân khúc nào giao dịch tốt hơn cả, thưa bà?
Tại Tp.HCM, tình hình giao dịch thị trường trong những tháng đầu năm khá khả quan. Tính đến cuối Quý I, lượng giao dịch trên thị trường căn hộ sơ cấp đã tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng C vẫn dẫn dắt thị trường, chiếm trên 70% tổng lượng giao dịch sơ cấp. Tuy nhiên thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của lượng giao dịch hạng B. Các dự án có lượng giao dịch thành công tăng mạnh hơn hẳn so với năm trước.
Phân khúc đất nền sơ cấp cũng có tăng trưởng giao dịch khá tốt so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên phân khúc này hiện có quy mô nhỏ so với phân khúc đất nền thứ cấp. Do đó việc tăng trưởng giao dịch chưa thể nên được xem là dấu hiệu khả quan của thị trường đất nền nói chung.
- Nhiều người cho rằng, xu hướng “đầu tư căn hộ để cho thuê" có vẻ là một kênh đầu tư thu lời khá hiệu quả trong thời điểm hiện nay, quan điểm của bà về vấn đề này?
Đúng là xu hướng đầu tư mua căn hộ để cho thuê là có thật. Tính hấp dẫn của kênh đầu tư này đã tăng lên khi người có tiền nhàn rỗi có thể so sánh được lợi nhuận từ việc mua căn hộ cho thuê hơn là gửi tiết kiệm ngân hàng. Cụ thể, có 2 lý do sau:
Thứ nhất, khoảng cách lợi nhuận của việc cho thuê căn hộ và lãi suất tiền gửi ngân hàng đã thu hẹp lại (còn khoảng 2% so với khoảng cách 4% - 6% trong những năm trước). Theo khảo sát sơ bộ của Savills, tỷ lệ lợi nhuận trong một năm của việc cho thuê căn hộ hiện dao động trong khoảng từ 4% - 8% (trung bình 5%. Trong khi đó, lãi suất huy động đối với tiền gửi VND đã giảm trong thời gian qua và hiện dao động quanh mức 6-7%/năm.
Thứ hai, việc mua căn hộ là một khoản đầu tư mang tính trung và dài hạn. Thị trường căn hộ đang tiếp tục điều chỉnh và đã có mức giá khá tốt so với trước đây. Nhiều chuyên gia dự đoán thị trường sắp phục hồi, giá căn hộ có thể tăng trở lại. Do vậy với nhiều nhà đầu tư, việc mua căn hộ cho thuê tại thời điểm này sẽ là kịp thời và sẽ là một kênh đầu tư không tồi.
- Theo bà, những yếu tố nào đã tác động tới sự chuyển biến của thị trường thời gian qua?
Thời gian gần đây, có một số yếu tố nổi bật có tác động nhất định đến thị trường bất động sản như:
Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ xây dựng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 08/04 về cách tính diện tích căn hộ. Theo đó, chỉ có duy nhất một phương thức tính diện tích căn hộ sẽ được sử dụng thay vì hai cách tính như trước kia. Theo như thông tư này, diện tích căn hộ sẽ bao gồm tường chia phòng trong căn hộ, ban công và lô gia gắn liền với căn hộ và không bao gồm tường bao quanh căn hộ và/ hoặc tường chia các căn hộ, các cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Việc thực hiện thông tư này sẽ khiến thị trường trở nên minh bạch hơn.
Tại Hà Nội, cầu Nhật Tân nối huyên Đông Anh với quận Tây Hồ đã được hợp long vào ngày 15/4 có thể tác động đến thị trường bất động sản tại huyện Đông Anh trong thời gian tới.
Ngoài ra, còn có một số tín hiệu kinh tế vĩ mô, tài chính và pháp luật đã có những tác động nhất định tới sự chuyển biến của thị trường BĐS thời gian qua như: tốc độ giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã được cải thiện; gói tín dụng 50.000 tỷ được triển khai; đối tượng cho vay vốn được mở rộng; lãi suất ngân hàng giảm; chỉ số giá tiêu dùng CPI giảm thấp so với nhiều năm qua…
- Bà có nhận định gì về thị trường căn hộ và đất nền trong thời gian tới?
Tại Tp.HCM nói riêng và thị trường BĐS nói chung, dự báo, từ quý II, thị trường nhà ở, đặc biệt là thị trường căn hộ bán được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt về giao dịch trong thời gian tới. Điều này chủ yếu sẽ đến từ các dự án của các chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ xây dựng và có các chính sách thanh toán ưu đãi, phù hợp nhu cầu người mua. Ngoài ra việc lãi suất giảm gần đây chắc chắn sẽ thúc đẩy hoạt động thị trường trên hai khía cạnh. Thứ nhất, lãi suất vay mua nhà giảm sẽ hấp dẫn nhiều người mua hơn tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà. Thứ hai, việc lãi suất huy động giảm sẽ làm cho việc mua nhà để cho thuê trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và cao cấp.
Tuy nhiên, tôi cho rằng năm 2014 sẽ vẫn là năm có nhiều thử thách với thị trường BĐS. Thị trường sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về giá, chính sách bán hàng và cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là với các dự án hạng A và B đang chào bán trên thị trường.
Xin cảm ơn Bà Ngô Thị Hương Giang!
Đầu tư căn hộ cho thuê đang là một xu hướng của thị trường.
Bà Ngô Thị Hương Giang, Quản lý cấp cao - Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Việt Nam về diễn biến thị trường BĐS thời gian gần đây và nhận định thị trường thời gian tới.
- Bà có nhận định như thế nào về tình hình giao dịch của thị trường BĐS tại Hà Nội từ đầu quý II đến nay?
Qua những thông tin, nhận định sơ bộ về thị trường và từ những dự án mà Savills đang chào bán cho thấy, lượng giao dịch của thị trường tháng 4 khả quan hơn so với mức trung bình các tháng trong Quý I-2014.
Đối với thị trường căn hộ, lượng giao dịch của phân khúc căn hộ hạng C và B hiện vẫn đang dẫn dắt thị trường. Theo thống kê của Savills, kể từ năm 2011 đến tháng 4/2014, phân khúc căn hộ hạng C và hạng B chiếm trên 90% tổng số lượng căn hộ đã giao dịch tại thị trường sơ cấp. Xu hướng này sẽ vẫn tiếp tục duy trì trong những tháng/quý tới.
Căn hộ giá trung bình thu hút sư quan tâm của thị trường.
- Vậy, tại thị trường Tp.HCM, phân khúc nào giao dịch tốt hơn cả, thưa bà?
Tại Tp.HCM, tình hình giao dịch thị trường trong những tháng đầu năm khá khả quan. Tính đến cuối Quý I, lượng giao dịch trên thị trường căn hộ sơ cấp đã tăng gần 40% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng C vẫn dẫn dắt thị trường, chiếm trên 70% tổng lượng giao dịch sơ cấp. Tuy nhiên thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của lượng giao dịch hạng B. Các dự án có lượng giao dịch thành công tăng mạnh hơn hẳn so với năm trước.
Phân khúc đất nền sơ cấp cũng có tăng trưởng giao dịch khá tốt so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên phân khúc này hiện có quy mô nhỏ so với phân khúc đất nền thứ cấp. Do đó việc tăng trưởng giao dịch chưa thể nên được xem là dấu hiệu khả quan của thị trường đất nền nói chung.
- Nhiều người cho rằng, xu hướng “đầu tư căn hộ để cho thuê" có vẻ là một kênh đầu tư thu lời khá hiệu quả trong thời điểm hiện nay, quan điểm của bà về vấn đề này?
Đúng là xu hướng đầu tư mua căn hộ để cho thuê là có thật. Tính hấp dẫn của kênh đầu tư này đã tăng lên khi người có tiền nhàn rỗi có thể so sánh được lợi nhuận từ việc mua căn hộ cho thuê hơn là gửi tiết kiệm ngân hàng. Cụ thể, có 2 lý do sau:
Thứ nhất, khoảng cách lợi nhuận của việc cho thuê căn hộ và lãi suất tiền gửi ngân hàng đã thu hẹp lại (còn khoảng 2% so với khoảng cách 4% - 6% trong những năm trước). Theo khảo sát sơ bộ của Savills, tỷ lệ lợi nhuận trong một năm của việc cho thuê căn hộ hiện dao động trong khoảng từ 4% - 8% (trung bình 5%. Trong khi đó, lãi suất huy động đối với tiền gửi VND đã giảm trong thời gian qua và hiện dao động quanh mức 6-7%/năm.
Thứ hai, việc mua căn hộ là một khoản đầu tư mang tính trung và dài hạn. Thị trường căn hộ đang tiếp tục điều chỉnh và đã có mức giá khá tốt so với trước đây. Nhiều chuyên gia dự đoán thị trường sắp phục hồi, giá căn hộ có thể tăng trở lại. Do vậy với nhiều nhà đầu tư, việc mua căn hộ cho thuê tại thời điểm này sẽ là kịp thời và sẽ là một kênh đầu tư không tồi.
- Theo bà, những yếu tố nào đã tác động tới sự chuyển biến của thị trường thời gian qua?
Thời gian gần đây, có một số yếu tố nổi bật có tác động nhất định đến thị trường bất động sản như:
Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ xây dựng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 08/04 về cách tính diện tích căn hộ. Theo đó, chỉ có duy nhất một phương thức tính diện tích căn hộ sẽ được sử dụng thay vì hai cách tính như trước kia. Theo như thông tư này, diện tích căn hộ sẽ bao gồm tường chia phòng trong căn hộ, ban công và lô gia gắn liền với căn hộ và không bao gồm tường bao quanh căn hộ và/ hoặc tường chia các căn hộ, các cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Việc thực hiện thông tư này sẽ khiến thị trường trở nên minh bạch hơn.
Tại Hà Nội, cầu Nhật Tân nối huyên Đông Anh với quận Tây Hồ đã được hợp long vào ngày 15/4 có thể tác động đến thị trường bất động sản tại huyện Đông Anh trong thời gian tới.
Ngoài ra, còn có một số tín hiệu kinh tế vĩ mô, tài chính và pháp luật đã có những tác động nhất định tới sự chuyển biến của thị trường BĐS thời gian qua như: tốc độ giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã được cải thiện; gói tín dụng 50.000 tỷ được triển khai; đối tượng cho vay vốn được mở rộng; lãi suất ngân hàng giảm; chỉ số giá tiêu dùng CPI giảm thấp so với nhiều năm qua…
- Bà có nhận định gì về thị trường căn hộ và đất nền trong thời gian tới?
Tại Tp.HCM nói riêng và thị trường BĐS nói chung, dự báo, từ quý II, thị trường nhà ở, đặc biệt là thị trường căn hộ bán được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt về giao dịch trong thời gian tới. Điều này chủ yếu sẽ đến từ các dự án của các chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ xây dựng và có các chính sách thanh toán ưu đãi, phù hợp nhu cầu người mua. Ngoài ra việc lãi suất giảm gần đây chắc chắn sẽ thúc đẩy hoạt động thị trường trên hai khía cạnh. Thứ nhất, lãi suất vay mua nhà giảm sẽ hấp dẫn nhiều người mua hơn tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà. Thứ hai, việc lãi suất huy động giảm sẽ làm cho việc mua nhà để cho thuê trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp và cao cấp.
Tuy nhiên, tôi cho rằng năm 2014 sẽ vẫn là năm có nhiều thử thách với thị trường BĐS. Thị trường sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về giá, chính sách bán hàng và cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là với các dự án hạng A và B đang chào bán trên thị trường.
Xin cảm ơn Bà Ngô Thị Hương Giang!
Theo batdongsan
Nhà đất Cần bán
