Dự án Dream Home: Thận trọng thông tin từ môi giới

Theo quan sát thị trường thì việc ra đời “căn hộ shop” cũng gần với thời điểm hàng loạt khu thương mại tầng trệt các chung cư bỏ không. Việc ế tầng thương mại không chỉ xuất phát từ sức mua những năm gần đây giảm sút mà có phần lỗi từ công tác quy hoạch không theo sát nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh đó, nếu chủ đầu tư muốn thu hẹp khu thương mại, thay đổi một phần thành căn hộ cũng là một phương án giải quyết tình thế. Tuy nhiên, việc thay đổi phải được phê duyệt của cơ quan chức năng.

Dự án Dream Home cũng được biết đến với những “căn hộ shop” tầng trệt qua thông tin từ nhiều môi giới rao bán thời gian qua. Những “căn hộ shop” này được quảng cáo là vừa có thể kinh doanh vừa có thể sử dụng để ở. Mới nghe thì đây có vẻ là mô hình lý tưởng, nhưng tìm hiểu sâu những thông tin mà môi giới gửi khách hàng thì có nhiều vấn đề nghi vấn.

Phối cảnh dự án Dream Home

Về mặt pháp lý, trong Quyết định phê duyệt dự án cho biết: Tầng 1 – lửng là khu thương mại, dịch vụ công cộng; tầng 2 – 14 là khu căn hộ, tổng số căn hộ dự án là 504 căn. Trong đó, hoàn toàn không có thông tin “căn hộ shop” như môi giới chào bán. Khi được hỏi có quyết định phê duyệt thay đổi quy hoạch chi tiết 1/500 từ khu thương mại, dịch vụ công cộng sang “căn hộ shop” chưa thì môi giới không có câu trả lời.

Bên cạnh đó, các điều khoản trong Hợp đồng mua bán mà môi giới gửi khách hàng cũng có nhiều chỗ bất lợi.

Khoản 1.2 có ghi diện tích sàn căn hộ được tính “theo kích thước từ tim tường chung, cột chung và tính phủ bì, trọn tường đối với tường riêng, cột riêng của căn hộ”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì chỉ có 2 cách tính: thông thủy hoặc tim tường. Việc áp dụng cách tính phủ bì là trái với quy định hiện hành.

Khoản 6.10 nêu: “Bên B đồng ý để bên A tổ chức quản lý và khai thác tòa nhà đến hết thời gian bảo hành của tòa nhà.” Điều này sẽ dẫn đến thiệt thòi cho khách hàng nếu việc quản lý của chủ đầu tư không hiệu quả, phí quản lý cao, thiếu minh bạch thu chi… Khi đó người dân muốn đổi đơn vị quản lý cũng vướng thỏa thuận đã ký.

Khoản 6.14 ghi: “Khi bên A đã hoàn tất việc bàn giao căn hộ cho bên B mà bên B chưa có nhu cầu ở thì bên B phải có trách nhiệm thanh toán 70% phí quản lý hàng tháng cho Ban quản trị. Sau 3 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ, Ban quản trị sẽ thu đủ 100% phí quản lý đối với những căn hộ chưa dọn về ở (ngoại trừ phí giữ xe)”. Khách hàng cần lưu ý thỏa thuận này để tránh rắc rối, khiếu nại về sau.

Khoản 8.3 ghi: “Trong thời gian bảo hành tùy theo quyết định của bên A việc bảo hành sẽ được thực hiện bằng cách thay thế hoặc sửa chữa các khiếm khuyết theo như nguyên trạng tại thời điểm bàn giao căn hộ hoặc thay thế các vật liệu cùng loại có chất lượng tương đương.” Như vậy, nếu khách hàng thấy có vấn đề về chất lượng thì cũng khó yêu cầu theo ý mình mà phải tùy bên A.

Điều 9 nói về các văn kiện kèm theo hợp đồng, trong đó có: “Các phiếu thu, phiếu xác nhận hoặc ủy nhiệm chi hợp lệ đối với các khoản thanh toán của bên B”. Ở đây cần lưu ý, chủ đầu tư phải xuất hóa đơn GTGT cho khách hàng tương ứng mỗi đợt thanh toán theo tiến độ. Việc này vừa đảm bảo quyền lợi của khách hàng vừa thực hiện đúng quy định về thuế. Lưu ý, khi xuất hóa đơn GTGT chủ đầu tư phải tách giá trị hợp đồng thành 2 phần: Giá trị căn nhà và giá chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó, thuế GTGT chỉ tính 10% trên giá trị căn nhà.

Qua phân tích trường hợp cụ thể trên đây cho thấy việc tìm hiểu rõ về sản phẩm trước khi mua nhà là hết sức cần thiết. Nhiều dự án, vì áp lực doanh số mà những môi giới thiếu kinh nghiệm tung tin không chính xác làm mất lòng tin khách hàng, gây ảnh hưởng đến uy tín công ty. Để kiểm chứng thông tin từ những nguồn không chính thức, khách hàng cần liên hệ trực tiếp chủ đầu tư hoặc các sàn giao dịch BĐS được phân phối dự án. Ngoài ra, khách hàng cũng phải nghiên cứu đầy đủ hồ sơ pháp lý, các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký kết để tránh rủi ro về sau.