Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, giá bất động sản thời gian qua đã giảm tuy nhiên mức giảm vẫn đủ để doanh nghiệp có lãi hoặc hòa vốn. Việc các doanh nghiệp quảng cáo giảm giá 40-50% chỉ là chiêu quảng cáo tăng giá lên, hạ giá xuống. Và mặc dù giá đã giảm nhưng vẫn cao hơn thu nhập trung bình của người dân nên thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm.
"Nói giảm giá 40-50% chưa đúng"
PV: - Mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, chưa có dự án nhà ở nào giảm giá trên địa bàn Hà Nội, thông tin giảm giá chỉ có trên các báo cáo. Ngay sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phản pháo Chủ tịch Hà Nội, tiếp tục khẳng định các dự án bất động sản năm vừa qua đã giảm giá mạnh, nhiều dự án giảm 50% về mức giá của năm 2006. Ông bình luận như thế nào về 2 ý kiến trái chiều trên?
Ông Lê Hoàng Châu: - Nói giảm giá 40-50% giá là chưa đúng, hiện ở TP.HCM nhiều dự án có chính sách giá linh hoạt, không phải cứng nhắc là giảm giá 40-50%.
Dự án mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề cập giảm giá 40-50% nhưng thực chất không giảm giá đến 40-50% mà họ có chính sách linh hoạt khi hỗ trợ cho khách về vấn đề tiếp cận vốn ngân hàng do đây là dự án cao cấp, không phải loại dự án quy mô vừa và nhỏ, có giá bán trung bình.
Dự án có 3 phân khu: phân khu nam bán với giá 1.900-2.400 USD/m2 thời gian vừa rồi, giá có giảm nhưng mức giảm rất thấp, không đáng kể.
Tại phân khu trung tâm, giá được điều chỉnh lại do được thiết kế lại và khu bắc của dự án cũng được điều chỉnh thiết kế, chia căn hộ nhỏ hơn và mức độ đầu tư là căn hộ trên trung bình, không phải hạng sang như trước kia nên việc điều chỉnh giá là đương nhiên.
Giá bán chỉ còn trên 20 triệu đồng/m2, nếu so với giá trước đây thì giá bán thấp hơn do sản phẩm được thiết kế với mức giá đó.
Còn một số doanh nghiệp công bố giảm giá 40% thậm chí 50% nhưng thực chất từ xưa đến nay không có dự án nào bán với giá 40 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp đó chỉ bán với giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, thông báo giảm 40-50% giá chỉ là chiêu PR vì giá bán ra vẫn dao động từ 19-23 triệu/m2.
Doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM tại phân khúc nhà ở quy mô vừa và nhỏ có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 thì từ trước đến nay những doanh nghiệp mà bán sản phẩm ở khu vực giá thành này hay còn gọi là khu vực đáy của thị trường. Có doanh nghiệp vẫn bán được lãi chút đỉnh, có doanh nghiệp chấp nhận bán hòa vốn và có doanh nghiệp chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ để giải quyết bài toán thanh khoản của doanh nghiệp, bài toán nợ xấu của doanh nghiệp. Đây cũng là cách để giải phóng hàng tồn kho, tìm cơ hội để đầu tư, đây là chiến lược kinh doanh bình thường của doanh nghiệp nhất là trong tình hình thị trường BĐS cực kỳ khó khăn.
Có doanh nghiệp bán lời trong dự án này nhưng có dự án khác họ phải chấp nhận bán lỗ là chuyện bình thường.
Trong bối cảnh thị trường BĐS khủng hoảng từ năm 2008 trở lại đặc biệt là từ 2011-2013 phải nói rằng đây là cơ hội của người tiêu dùng khi có 2 quyền năng rất lớn là có quyền được lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng của mình, được chủ đầu tư chăm sóc chu đáo về chính sách giá và phương thức thanh toán...
Không còn tình trạng xếp hàng qua đêm để đặt xuất mua sản phẩm, giá cũng trở về với khu vực giá thành, khu vực đáy của giá bất động sản.
PV: - Về mặt quản lý nhà nước, gói 30.000 tỷ được kỳ vọng như "liều thuốc" cứu bất động sản, trong suốt quá trình triển khai, Bộ Xây dựng liên tục đưa ra các đề xuất nới điều kiện cho vay, mở rộng đối tượng vay, cho phép chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội... Tuy nhiên, thất bại của gói 30.000 tỷ đã nhìn thấy rõ.
Theo ông, những biện pháp giải cứu bất động sản năm qua đã thực chất chưa, đã xử lý được vấn đề của bất động sản Việt Nam chưa?
Ông Lê Hoàng Châu: - Gói 30.000 tỷ triển khai quá chậm, ngày 1/6/2013 mới cơ bản hình thành các thông tư để thực hiện. Sau đó Bộ Xây dựng lại phải ban hành Thông tư 18 nhưng vẫn có những điểm không hợp lý.
Công tác chuẩn bị và hướng dẫn triển khai quá chậm, kết quả đạt được quá thấp và không đạt được như kỳ vọng khi mới giải ngân chưa đến 2%.
Theo tôi, mức lãi suất tối đa nên ở khoảng 4,5%-5%/năm là phù hợp, thấp hơn mức 6% hiện nay. Điều 8 Thông tư 11/2013/TT-NHNN xác định “Lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước đối với ngân hàng thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm”.
Có nghĩa là chi phí quản lý của các ngân hàng thương mại là 1,5% không đổi. Nếu các Ngân hàng thương mại không lấy chi phí quản lý hoặc chỉ lấy 0,5% thì người vay chỉ phải trả lãi vay từ 4,5% /năm hoặc 5%/năm.
Thời hạn cho vay được điều chỉnh từ 10 năm lên 20 năm đối với cá nhân vay để giảm mức trả nợ vay và lãi vay hàng tháng phù hợp với khả năng tài chính của người vay. Với mức vay khoảng 500 triệu đồng trong 10 năm, hàng tháng người vay phải trả trên dưới 5 triệu đồng, nếu thời hạn vay 20 năm, hàng tháng người vay chỉ phải trả khoảng 2-3 triệu đồng.
BĐS 2014 vẫn khó y như 2013
PV: - Theo đánh giá của ông, mức giá bất động sản hiện tại đã phù hợp với thu nhập của người dân hay chưa?
Ông Lê Hoàng Châu: - Thời gian qua, doanh nghiệp đã hạ giá thành sản phẩm, chấp nhận bán lỗ để giải quyết hàng tồn kho.
Tuy nhiên giá BĐS vẫn cao so với thu nhập của đông đảo dân có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị. Cần nhìn nhận lý do khiến giá BĐS hiện nay cao là do cơ cấu giá thành không hợp lý do những nguyên nhân như chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp phải mua theo giá thị trường nên giá rất cao.
Nhiều dự án biệt thự, nhà liền kề ế ẩm phải cho thuê mặt bằng bán tạp hóa, sửa xe, bán bún, đậu... Ảnh: Nguyên Thảo
Chi phí đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước theo giá thị trường thành ra gần như doanh nghiệp phải mua đất 2 lần nên chi phí mua đất hiện nay doanh nghiệp không được khấu trừ đầy đủ. Đây là chi phí bất hợp lý mà nhà nước cần điều chỉnh thì mới giảm giá BĐS được.
Chúng ta mới được hưởng chi phí lãi suất thấp từ năm 2013, còn từ năm 2012 trở về trước, lãi suất ở mức rất cao. Tiếp đến là những bất cập liên quan đến công tác quản lý thị trường của nhà nước.
Thời gian qua, nhà nước điều chỉnh giá xăng, dầu, điện, than... ở mức cao ảnh hưởng đến giá bán của sắt, thép, xi măng, giá vật liệu, thiết bị thi công tăng ảnh hưởng đến giá thành bất động sản nên công tác quản lý thị trường, điều chỉnh giá của nhà nước cần điều chỉnh lại.
Các loại thuế phí trùng lặp, tận thu cũng đẩy giá BĐS lên cao. Ngoài ra do xử lý thủ tục hành chính chậm trễ, trong khi các nước khác chỉ làm trong vòng vài tháng nhưng ở VN phải làm trong vài năm, thậm chí hơn 5 năm cũng ảnh hưởng đến giá thành, đẩy giá thành lên cao.
Cuối cùng là những chi phí cực kỳ bất hợp lý hiện doanh nghiệp phải chịu và người tiêu dùng là người phải chịu cuối cùng như chi phí đầu tư hệ thống cấp điện, nước khi chủ đầu tư phải đầu tư hệ thống cáp ngầm cao thế để nối vào lưới điện quốc gia, đầu tư máy biến thế, cáp ngầm hạ thế và đồng hồ đến từng căn hộ về Luật Điện lực quy định ngành điện phải đầu tư đến đồng hồ căn hộ nhưng đây chủ đầu tư phải đầu tư toàn bộ sau đó lại phải bàn giao cho bên điện lực.
Chi phí cấp nước sạch về nguyên tắc công ty phải cấp nước đến từng căn hộ nhưng doanh nghiệp cũng phải đầu tư toàn bộ sau đó lại phải bàn giao cho công ty cấp nước.
Chiếu sáng công cộng cũng vậy, DN đầu tư rồi lại phải bàn giao cho công ty chiếu sáng công cộng biến thành tài sản của các công ty. Hệ thống thông tin liên lạc và cáp truyền hình, đơn vị tự đầu tư...
Tất cả những chi phí đầu tư tính vào giá thành căn hộ và người dùng phải gánh chịu. Đáng phê phán nhất là chi phí cấp điện, nước là công ty kinh doanh không đầu tư nhưng lại thu lợi là điều bất hợp lý.
PV: - Xin ông cho biết, kịch bản cho thị trường bất động sản sắp tới sẽ như thế nào, bất động sản sẽ đổ vỡ rồi phục hồi hay đã chạm đáy rồi phục hồi dần?
Ông Lê Hoàng Châu: - Những khó khăn thách thức của thị trường BĐS trong năm 2013 về cơ bản vẫn còn nguyên khi bước vào năm 2014 nên nhiệm vụ trọng tâm vẫn là thực hiện cho được nghị quyết 02 mà nghị quyết 02 có 2 vấn đề trong đó có 1 vấn đề quan trọng là giải quyết nhà ở cho người Việt ở nước ngoài giống như người Việt trong nước, nếu cho Việt kiều mua nhà sẽ giải phóng được hàng tồn kho ở phân khúc nhà ở cao cấp.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
PV: - Mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, chưa có dự án nhà ở nào giảm giá trên địa bàn Hà Nội, thông tin giảm giá chỉ có trên các báo cáo. Ngay sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phản pháo Chủ tịch Hà Nội, tiếp tục khẳng định các dự án bất động sản năm vừa qua đã giảm giá mạnh, nhiều dự án giảm 50% về mức giá của năm 2006. Ông bình luận như thế nào về 2 ý kiến trái chiều trên?
Ông Lê Hoàng Châu: - Nói giảm giá 40-50% giá là chưa đúng, hiện ở TP.HCM nhiều dự án có chính sách giá linh hoạt, không phải cứng nhắc là giảm giá 40-50%.
Dự án mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng đề cập giảm giá 40-50% nhưng thực chất không giảm giá đến 40-50% mà họ có chính sách linh hoạt khi hỗ trợ cho khách về vấn đề tiếp cận vốn ngân hàng do đây là dự án cao cấp, không phải loại dự án quy mô vừa và nhỏ, có giá bán trung bình.
Dự án có 3 phân khu: phân khu nam bán với giá 1.900-2.400 USD/m2 thời gian vừa rồi, giá có giảm nhưng mức giảm rất thấp, không đáng kể.
Tại phân khu trung tâm, giá được điều chỉnh lại do được thiết kế lại và khu bắc của dự án cũng được điều chỉnh thiết kế, chia căn hộ nhỏ hơn và mức độ đầu tư là căn hộ trên trung bình, không phải hạng sang như trước kia nên việc điều chỉnh giá là đương nhiên.
Giá bán chỉ còn trên 20 triệu đồng/m2, nếu so với giá trước đây thì giá bán thấp hơn do sản phẩm được thiết kế với mức giá đó.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Còn một số doanh nghiệp công bố giảm giá 40% thậm chí 50% nhưng thực chất từ xưa đến nay không có dự án nào bán với giá 40 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp đó chỉ bán với giá trên dưới 20 triệu đồng/m2, thông báo giảm 40-50% giá chỉ là chiêu PR vì giá bán ra vẫn dao động từ 19-23 triệu/m2.
Doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM tại phân khúc nhà ở quy mô vừa và nhỏ có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 thì từ trước đến nay những doanh nghiệp mà bán sản phẩm ở khu vực giá thành này hay còn gọi là khu vực đáy của thị trường. Có doanh nghiệp vẫn bán được lãi chút đỉnh, có doanh nghiệp chấp nhận bán hòa vốn và có doanh nghiệp chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ để giải quyết bài toán thanh khoản của doanh nghiệp, bài toán nợ xấu của doanh nghiệp. Đây cũng là cách để giải phóng hàng tồn kho, tìm cơ hội để đầu tư, đây là chiến lược kinh doanh bình thường của doanh nghiệp nhất là trong tình hình thị trường BĐS cực kỳ khó khăn.
Có doanh nghiệp bán lời trong dự án này nhưng có dự án khác họ phải chấp nhận bán lỗ là chuyện bình thường.
Trong bối cảnh thị trường BĐS khủng hoảng từ năm 2008 trở lại đặc biệt là từ 2011-2013 phải nói rằng đây là cơ hội của người tiêu dùng khi có 2 quyền năng rất lớn là có quyền được lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng của mình, được chủ đầu tư chăm sóc chu đáo về chính sách giá và phương thức thanh toán...
Không còn tình trạng xếp hàng qua đêm để đặt xuất mua sản phẩm, giá cũng trở về với khu vực giá thành, khu vực đáy của giá bất động sản.
PV: - Về mặt quản lý nhà nước, gói 30.000 tỷ được kỳ vọng như "liều thuốc" cứu bất động sản, trong suốt quá trình triển khai, Bộ Xây dựng liên tục đưa ra các đề xuất nới điều kiện cho vay, mở rộng đối tượng vay, cho phép chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội... Tuy nhiên, thất bại của gói 30.000 tỷ đã nhìn thấy rõ.
Theo ông, những biện pháp giải cứu bất động sản năm qua đã thực chất chưa, đã xử lý được vấn đề của bất động sản Việt Nam chưa?
Ông Lê Hoàng Châu: - Gói 30.000 tỷ triển khai quá chậm, ngày 1/6/2013 mới cơ bản hình thành các thông tư để thực hiện. Sau đó Bộ Xây dựng lại phải ban hành Thông tư 18 nhưng vẫn có những điểm không hợp lý.
Công tác chuẩn bị và hướng dẫn triển khai quá chậm, kết quả đạt được quá thấp và không đạt được như kỳ vọng khi mới giải ngân chưa đến 2%.
Theo tôi, mức lãi suất tối đa nên ở khoảng 4,5%-5%/năm là phù hợp, thấp hơn mức 6% hiện nay. Điều 8 Thông tư 11/2013/TT-NHNN xác định “Lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước đối với ngân hàng thấp hơn lãi suất cho vay của ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm”.
Có nghĩa là chi phí quản lý của các ngân hàng thương mại là 1,5% không đổi. Nếu các Ngân hàng thương mại không lấy chi phí quản lý hoặc chỉ lấy 0,5% thì người vay chỉ phải trả lãi vay từ 4,5% /năm hoặc 5%/năm.
Thời hạn cho vay được điều chỉnh từ 10 năm lên 20 năm đối với cá nhân vay để giảm mức trả nợ vay và lãi vay hàng tháng phù hợp với khả năng tài chính của người vay. Với mức vay khoảng 500 triệu đồng trong 10 năm, hàng tháng người vay phải trả trên dưới 5 triệu đồng, nếu thời hạn vay 20 năm, hàng tháng người vay chỉ phải trả khoảng 2-3 triệu đồng.
BĐS 2014 vẫn khó y như 2013
PV: - Theo đánh giá của ông, mức giá bất động sản hiện tại đã phù hợp với thu nhập của người dân hay chưa?
Ông Lê Hoàng Châu: - Thời gian qua, doanh nghiệp đã hạ giá thành sản phẩm, chấp nhận bán lỗ để giải quyết hàng tồn kho.
Tuy nhiên giá BĐS vẫn cao so với thu nhập của đông đảo dân có mức thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị. Cần nhìn nhận lý do khiến giá BĐS hiện nay cao là do cơ cấu giá thành không hợp lý do những nguyên nhân như chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp phải mua theo giá thị trường nên giá rất cao.
Nhiều dự án biệt thự, nhà liền kề ế ẩm phải cho thuê mặt bằng bán tạp hóa, sửa xe, bán bún, đậu... Ảnh: Nguyên Thảo
Chi phí đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước theo giá thị trường thành ra gần như doanh nghiệp phải mua đất 2 lần nên chi phí mua đất hiện nay doanh nghiệp không được khấu trừ đầy đủ. Đây là chi phí bất hợp lý mà nhà nước cần điều chỉnh thì mới giảm giá BĐS được.
Chúng ta mới được hưởng chi phí lãi suất thấp từ năm 2013, còn từ năm 2012 trở về trước, lãi suất ở mức rất cao. Tiếp đến là những bất cập liên quan đến công tác quản lý thị trường của nhà nước.
Thời gian qua, nhà nước điều chỉnh giá xăng, dầu, điện, than... ở mức cao ảnh hưởng đến giá bán của sắt, thép, xi măng, giá vật liệu, thiết bị thi công tăng ảnh hưởng đến giá thành bất động sản nên công tác quản lý thị trường, điều chỉnh giá của nhà nước cần điều chỉnh lại.
Các loại thuế phí trùng lặp, tận thu cũng đẩy giá BĐS lên cao. Ngoài ra do xử lý thủ tục hành chính chậm trễ, trong khi các nước khác chỉ làm trong vòng vài tháng nhưng ở VN phải làm trong vài năm, thậm chí hơn 5 năm cũng ảnh hưởng đến giá thành, đẩy giá thành lên cao.
Cuối cùng là những chi phí cực kỳ bất hợp lý hiện doanh nghiệp phải chịu và người tiêu dùng là người phải chịu cuối cùng như chi phí đầu tư hệ thống cấp điện, nước khi chủ đầu tư phải đầu tư hệ thống cáp ngầm cao thế để nối vào lưới điện quốc gia, đầu tư máy biến thế, cáp ngầm hạ thế và đồng hồ đến từng căn hộ về Luật Điện lực quy định ngành điện phải đầu tư đến đồng hồ căn hộ nhưng đây chủ đầu tư phải đầu tư toàn bộ sau đó lại phải bàn giao cho bên điện lực.
Chi phí cấp nước sạch về nguyên tắc công ty phải cấp nước đến từng căn hộ nhưng doanh nghiệp cũng phải đầu tư toàn bộ sau đó lại phải bàn giao cho công ty cấp nước.
Chiếu sáng công cộng cũng vậy, DN đầu tư rồi lại phải bàn giao cho công ty chiếu sáng công cộng biến thành tài sản của các công ty. Hệ thống thông tin liên lạc và cáp truyền hình, đơn vị tự đầu tư...
Tất cả những chi phí đầu tư tính vào giá thành căn hộ và người dùng phải gánh chịu. Đáng phê phán nhất là chi phí cấp điện, nước là công ty kinh doanh không đầu tư nhưng lại thu lợi là điều bất hợp lý.
PV: - Xin ông cho biết, kịch bản cho thị trường bất động sản sắp tới sẽ như thế nào, bất động sản sẽ đổ vỡ rồi phục hồi hay đã chạm đáy rồi phục hồi dần?
Ông Lê Hoàng Châu: - Những khó khăn thách thức của thị trường BĐS trong năm 2013 về cơ bản vẫn còn nguyên khi bước vào năm 2014 nên nhiệm vụ trọng tâm vẫn là thực hiện cho được nghị quyết 02 mà nghị quyết 02 có 2 vấn đề trong đó có 1 vấn đề quan trọng là giải quyết nhà ở cho người Việt ở nước ngoài giống như người Việt trong nước, nếu cho Việt kiều mua nhà sẽ giải phóng được hàng tồn kho ở phân khúc nhà ở cao cấp.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
Theo Đất Việt
Nhà đất Cần bán
