Cách quản lý chưa hiệu quả của cơ quan chức năng, hệ thống văn bản chồng chéo khiến tranh chấp ngày càng phức tạp.
Thị trường bất động sản (BĐS) sau thời gian đóng băng bỗng phát triển nóng đã tạo tiền đề cho việc gia tăng xung đột, bất đồng giữa các bên liên quan. Các vụ việc tranh chấp xuất hiện ngày càng nhiều, mức độ phức tạp ngày càng tăng và khó giải quyết, đặc biệt là giữa chủ đầu tư dự án chung cư và người mua nhà.
Một trong những vụ tranh chấp điển hình nhất gần đây là tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội), khi người mua nhà và chủ đầu tư tranh cãi khốc liệt vì cách tính diện tích căn hộ. Tranh chấp về cách tính diện tích sàn cũng diễn ra tại cụm chung cư CT7, dự án Lê Văn Lương Residential (Hà Đông).
Rất nhiều loại tranh chấp khác cũng liên tục xảy ra như chủ đầu tư không thi công đúng tiến độ cam kết, hoặc tự ý cải tạo tầng thượng thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến người mua nhà, tranh chấp tầng hầm để xe và mức phí trông giữ xe ô tô… Nhiều cuộc tụ tập của người dân với những khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư đã không còn xa lạ trên thị trường BĐS…
Luật sư Phan Vũ Anh, nguyên Giám đốc Ban đối ngoại Pháp chế, Tổng Công ty Vinaconex cho rằng, sự thiếu hiểu biết của khách hàng, thiếu chuyên nghiệp của không ít chủ đầu tư và cách quản lý chưa hiệu quả của cơ quan chức năng khiến cho những tranh chấp càng trở nên đỉnh điểm và phức tạp.
“Những điều khoản khách hàng đã kí với chủ đầu tư nhưng sau này phát sinh tranh cãi thì chắc chắn bất lợi sẽ thuộc về khách hàng bởi vì đã được thỏa thuận, ghi vào hợp đồng. Trên thực tế, những tranh cãi nếu được giải quyết hợp lý, các bên có thiện chí, khách hàng khiếu nại thì chủ đầu tư có bộ phận tiếp đón, biết cách giải quyết và đưa ra những lí lẽ với khách hàng, khách hàng cũng có những thỏa hiệp lại thì sẽ được giải quyết, mầm mống phát sinh tranh chấp sẽ ít đi và gần như sẽ triệt tiêu”, Luật sư Vũ Anh nói.
Không dễ để giải quyết tranh chấp trong BĐS là một thực tế hiện nay. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích: Việc giải quyết tranh chấp vấp phải rất nhiều khó khăn do pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, quy định chưa rõ ràng về không gian chung - riêng, dịch vụ chung cư, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước chưa quyết liệt và đồng bộ...
Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: Hợp đồng mua nhà là hợp đồng dân sự, chỉ có sự thỏa thuận của 2 bên và thường không chặt chẽ, có nhiều khoảng trống, ưu thế thường thiên về phía chủ đầu tư.
“Một trong những khó khăn rất lớn trong giải quyết tranh chấp của chúng ta là nếu căn cứ vào hợp đồng thì cũng không thể giải quyết những tranh chấp này, bởi vì nó không được quy định cách thức giải quyết trong hợp đồng để nhìn vào hợp đồng thì biết được ai đúng ai sai, hoặc nhìn vào pháp luật để nói ai đúng ai sai cũng rất khó. Cơ chế giải quyết của chúng ta cũng chưa được hình thành như một hệ thống chuyên nghiệp để xử lý tranh chấp, làm cho việc giải quyết gần như bế tắc”, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Theo nhiều luật sư, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư vẫn còn chậm và chưa theo kịp thực tế. Trong khi chưa có Luật chung cư, thì các văn bản liên quan lại vừa thừa vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn khi áp dụng giải quyết tranh chấp. Vì vậy, cần hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật trên cơ sở tăng cường bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng; minh bạch các kênh thông tin về dự án bất động sản.
Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam khẳng định: Cần thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp có căn cứ pháp lý chính thống thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án, trong đó nhờ trọng tài là một phương án nhanh gọn, hiệu quả trong thời điểm hiện nay.
“Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đã giải quyết số vụ tranh chấp ngày càng tăng lên và có hiệu quả. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận trọng tài thì sẽ không có trọng tài, nên trong hợp đồng cần đưa điều khoản trọng tài vào và lựa chọn tổ chức trọng tài có uy tín. Còn nếu khi tranh chấp xảy ra, trước đó chưa có điều khoản trọng tài thì các bên vẫn có thể ngồi lại với nhau để đưa điều khoản trọng tài vào văn bản”, Luật sư Huỳnh phân tích.
Khi thị trường BĐS còn chứa đựng nhiều rủi ro, người mua nhà góp vốn vẫn bị thiệt vì những bản hợp đồng “mua nhà trên giấy”. Trong khi chờ đợi có một hành lang pháp lý hoàn thiện, rõ ràng hơn về quản lý chung cư, thì người mua nhà cũng cần hiểu biết về pháp luật, nhờ đến các tổ chức trọng tài hay tòa án để giải quyết khi tranh chấp xảy ra.
Một trong những vụ tranh chấp điển hình nhất gần đây là tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội), khi người mua nhà và chủ đầu tư tranh cãi khốc liệt vì cách tính diện tích căn hộ. Tranh chấp về cách tính diện tích sàn cũng diễn ra tại cụm chung cư CT7, dự án Lê Văn Lương Residential (Hà Đông).
Tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư dự án chung cư vẫn chưa có hồi kết.
Rất nhiều loại tranh chấp khác cũng liên tục xảy ra như chủ đầu tư không thi công đúng tiến độ cam kết, hoặc tự ý cải tạo tầng thượng thành diện tích văn phòng cho thuê mà không tham khảo ý kiến người mua nhà, tranh chấp tầng hầm để xe và mức phí trông giữ xe ô tô… Nhiều cuộc tụ tập của người dân với những khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư đã không còn xa lạ trên thị trường BĐS…
Luật sư Phan Vũ Anh, nguyên Giám đốc Ban đối ngoại Pháp chế, Tổng Công ty Vinaconex cho rằng, sự thiếu hiểu biết của khách hàng, thiếu chuyên nghiệp của không ít chủ đầu tư và cách quản lý chưa hiệu quả của cơ quan chức năng khiến cho những tranh chấp càng trở nên đỉnh điểm và phức tạp.
“Những điều khoản khách hàng đã kí với chủ đầu tư nhưng sau này phát sinh tranh cãi thì chắc chắn bất lợi sẽ thuộc về khách hàng bởi vì đã được thỏa thuận, ghi vào hợp đồng. Trên thực tế, những tranh cãi nếu được giải quyết hợp lý, các bên có thiện chí, khách hàng khiếu nại thì chủ đầu tư có bộ phận tiếp đón, biết cách giải quyết và đưa ra những lí lẽ với khách hàng, khách hàng cũng có những thỏa hiệp lại thì sẽ được giải quyết, mầm mống phát sinh tranh chấp sẽ ít đi và gần như sẽ triệt tiêu”, Luật sư Vũ Anh nói.
Không dễ để giải quyết tranh chấp trong BĐS là một thực tế hiện nay. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích: Việc giải quyết tranh chấp vấp phải rất nhiều khó khăn do pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, quy định chưa rõ ràng về không gian chung - riêng, dịch vụ chung cư, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước chưa quyết liệt và đồng bộ...
Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: Hợp đồng mua nhà là hợp đồng dân sự, chỉ có sự thỏa thuận của 2 bên và thường không chặt chẽ, có nhiều khoảng trống, ưu thế thường thiên về phía chủ đầu tư.
“Một trong những khó khăn rất lớn trong giải quyết tranh chấp của chúng ta là nếu căn cứ vào hợp đồng thì cũng không thể giải quyết những tranh chấp này, bởi vì nó không được quy định cách thức giải quyết trong hợp đồng để nhìn vào hợp đồng thì biết được ai đúng ai sai, hoặc nhìn vào pháp luật để nói ai đúng ai sai cũng rất khó. Cơ chế giải quyết của chúng ta cũng chưa được hình thành như một hệ thống chuyên nghiệp để xử lý tranh chấp, làm cho việc giải quyết gần như bế tắc”, GS. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Theo nhiều luật sư, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư vẫn còn chậm và chưa theo kịp thực tế. Trong khi chưa có Luật chung cư, thì các văn bản liên quan lại vừa thừa vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn khi áp dụng giải quyết tranh chấp. Vì vậy, cần hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật trên cơ sở tăng cường bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng; minh bạch các kênh thông tin về dự án bất động sản.
Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam khẳng định: Cần thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp có căn cứ pháp lý chính thống thông qua hòa giải, trọng tài hoặc tòa án, trong đó nhờ trọng tài là một phương án nhanh gọn, hiệu quả trong thời điểm hiện nay.
“Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đã giải quyết số vụ tranh chấp ngày càng tăng lên và có hiệu quả. Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận trọng tài thì sẽ không có trọng tài, nên trong hợp đồng cần đưa điều khoản trọng tài vào và lựa chọn tổ chức trọng tài có uy tín. Còn nếu khi tranh chấp xảy ra, trước đó chưa có điều khoản trọng tài thì các bên vẫn có thể ngồi lại với nhau để đưa điều khoản trọng tài vào văn bản”, Luật sư Huỳnh phân tích.
Khi thị trường BĐS còn chứa đựng nhiều rủi ro, người mua nhà góp vốn vẫn bị thiệt vì những bản hợp đồng “mua nhà trên giấy”. Trong khi chờ đợi có một hành lang pháp lý hoàn thiện, rõ ràng hơn về quản lý chung cư, thì người mua nhà cũng cần hiểu biết về pháp luật, nhờ đến các tổ chức trọng tài hay tòa án để giải quyết khi tranh chấp xảy ra.
Theo VOV News
Nhà đất Cần bán
