Khách cạn tiền: Chủ đầu tư góp vốn cho chính mình

Tự cho mình vay tiền

Tháng 1/2012, chủ đầu tư dự án chung cư Deawoo Cleve (tại Hà Đông) công bố thông tin khá lạ là sẽ hỗ trợ vốn cho người mua nhà. Theo đó, trong tổng số 7 đợt thanh toán tiến độ căn hộ thì chính chủ đầu tư này sẽ bỏ tiền ra cho khách hàng có nhu cầu vay vốn, để thanh toán đợt 2 và đợt 4 với số tiền tương đương 25% giá trị căn hộ.

Thủ tục vay đơn giản, thế chấp chính bằng khoản tiền mà khách hàng đóng vào đợt 1 (20% giá trị căn hộ), lãi suất cho vay từ chủ đầu tư cũng ở mức ưu đãi 1%/tháng (12%/năm). Người tham gia chương trình trả lãi hàng tháng, còn số tiền gốc (25% giá trị căn hộ) sẽ trả cho chủ đầu tư khi được bàn giao nhà trong 2 năm tới.

Làm phép tính một căn hộ nhỏ nhất tại dự án có diện tích 94m2, giá trung bình 30 triệu đồng, nếu áp dụng chương trình này, người mua có thể được trả chậm khoản tiền khoảng 700 triệu đồng, với mức lãi suất thấp trong vòng 2 năm. Tương tự, với căn hộ diện tích lớn nhất khoảng 169m2, có giá trên 5 tỷ đồng, người mua có thể được trả chậm trên 1,2 tỷ đồng.

Trên bình diện thị trường, giới chuyên môn bán hàng bình luận, đây là cách thức hỗ trợ vốn cho khách hàng đầu tiên được áp dụng tại khu vực Hà Nội.

Xưa nay, người mua căn hộ thường tự phải xoay xở, nếu không đủ tiền thì đi vay ngân hàng hoặc cùng lắm chủ đầu tư đứng ra bảo lãnh với ngân hàng. Rất hiếm trường hợp chủ đầu tư - bên cần vốn, tìm cách huy động, sử dụng vốn đóng góp từ khách hàng để xây dựng công trình, lại làm điều ngược lại là cho khách hàng vay vốn.

Ngoài ra, áp dụng mức lãi suất thấp 12%/năm cho khoản trả chậm cũng là mức thấp hiếm có, khi lãi suất vay vốn ngân hàng luôn được duy trì ở mức cao trên dưới 20%/năm.

"Đây là cách thức tạo hiệu ứng mới đánh vào tâm lý của người tiêu dùng mà không phải chủ đầu tư nào cũng thực hiện được. Tuy nhiên, nhìn một cách toàn diện, có lẽ kỳ vọng của người mua vẫn còn cao hơn thế" - giám đốc một sàn BĐS tại Hà Nội nêu quan điểm.

Thị trường vẫn lạnh lẽo

Nhìn vào hình thức khuyến mãi, ưu đãi từ chủ đầu tư các dự án căn hộ được áp dụng từ năm 2011 đến nay, có thể thấy càng ngày mức độ càng gia tăng, theo sự lạnh nhạt từ thị trường.

Những tháng cuối năm 2011, nếu như khuyến mại tại thị trường Hà Nội vẫn chỉ tập trung vào bề nổi, phổ biến là tặng hiện vật, các gói nội thất, thì vừa qua, các chủ đầu tư đã bắt tay vào xu hướng mua chung. Mua 2 căn hộ cùng lúc, các khách hàng sẽ được tặng xe ô tô, ưu đãi mức giá giảm 1-2 triệu đồng/m2.

Khuyến mãi đi vào chiều sâu, làm nức lòng người mua và nhà đầu tư phải kể đến động thái tặng tiền trực tiếp trên sản phẩm. Tại Hà Nội vừa qua đó là mức giảm từ 200-600 triệu đồng (tương đương với 20% giá bán căn hộ) được áp dụng cho khách hàng đã và đang mua căn hộ chung cư VP3 Linh Đàm (Hoàng Mai) và CT6 Bemes Cầu Bươu (Hà Đông).

Với phân khúc căn hộ cao cấp (giá trên 30 triệu đồng/m2), nhìn chung tâm lý của người mua vẫn mong các khuyến mại tập trung "đánh" vào mức giá sản phẩm cuối cùng. Giá bán sẽ được điều chỉnh giảm một cách thực chất hơn. Tuy nhiên, giới tư vấn bán hàng vẫn lắc đầu ngao ngán vì chưa thể hóa giải được thế giằng co giữa một bên là kỳ vọng của các chủ đầu tư với một bên là kỳ vọng của người mua.

Ông Nguyễn Minh Tuấn - Phó Giám đốc CBRE Việt Nam phân tích, câu chuyện nằm ở nguồn vốn tín dụng. Nếu như 1/3 tín dụng BĐS nằm ở thị trường TP.HCM thì tỷ lệ dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, kinh doanh BĐS ở Hà Nội không cao (chiếm khoảng 15%). Các chủ đầu tư ở Hà Nội thường có tiềm lực khá mạnh, cùng với huy động vốn từ khách hàng nên sức ép giảm giá để thu tiền về là không cao.

Mặc dù thị trường ít người mua nhưng các chủ đầu tư vẫn đủ tiền để hoàn thành giai đoạn đòi hỏi thời gian và tiền bạc nhiều nhất là làm móng. Chủ đầu tư không muốn giảm tiếp còn người mua chờ đợi giá rơi, nên kỳ vọng cung - cầu gặp nhau ở đây trông vào những dự án mới ra, được tư vấn cắt giảm để kéo về mức giá quanh 25 triệu đồng/m2. Còn những dự án đang triển khai, đã xác lập mặt giá thì hy vọng biên độ giảm giá nhiều là khó - đại diện CBRE suy luận.

Gần như không có một mẫu số chung cho diễn biến thị trường căn hộ tại Hà Nội. Thực tế nhiều dự án giảm giá vẫn còn chưa bán được. Đơn vị chuyên phân phối cũng phải tính "nát óc" tư vấn cho chủ đầu tư.

"Ngoài nhu cầu của khách hàng, dự án tốt, chủ đầu tư bắt buộc phải có cơ chế mềm dẻo, linh hoạt. Nếu cơ chế thực sự hấp dẫn, hợp lý, "đánh" được vào thị hiếu, tâm lý người mua thì sẽ lôi kéo được hầu bao của khách hàng" - đại diện một sàn BĐS nêu ý kiến.