“Giải cứu” bất động sản: Tài chính chỉ là phần nổi

Người dân hy vọng được mua nhà ở giá không chỉ rẻ mà không còn lo nhiều về nguồn vốn; giới đầu tư mà kinh doanh bất động sản (BĐS) thì hy vọng thị trường sẽ có cú hích mới để dần “ấm” trở lại. Thế nhưng, giải cứu BĐS chắc chắn không đơn giản như vậy, bởi lẽ cái cần của thị trường là những chiến lược cụ thể và dài hơi hơn rất nhiều.

Làm thế nào để “cứu” thị trường bất động sản? Đây thực sự là câu hỏi lớn mà để trả lời thấu đáo, cần xác định được đâu là gốc rễ của vấn đề và hướng tiếp cận để giải quyết chúng. Có một hướng tiếp cận được đề xuất gần đây, rất đáng chú ý nhưng lạ lùng là không được truyền thông cũng như các cơ quan quản lý quan tâm nhiều: Nguyên lý “Tam giác đất đai”; với mối quan hệ mật thiết giữa 3 yếu tố: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, Chất lượng quy hoạch sử dụng đất và Giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai.

Giải pháp nào để cứu thị trường bất động sản? (Ảnh minh họa)

Nguyên lý tam giác này có thể được giải thích như sau: Khi quyền sử dụng đất được xác định thuộc về một chủ thể thì chủ thể này sẽ dành nhiều nguồn lực vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, có chất lượng cao. Kết quả là việc sử dụng đất sẽ hiệu quả và giá trị kinh tế của mảnh đất sẽ tăng cao theo chất lượng. Và cũng vì giá trị kinh tế tăng, nên việc bảo vệ quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục tăng theo giá trị của mảnh đất. Theo đó, quy trình tác động giữa 3 đỉnh tam giác này lại tiếp tục của một chu trình mới và ngược lại, chu trình có thể vận hành theo hướng tiêu cực, tức quyền sử dụng đất càng không chắc chắn, thì chất lượng quy hoạch sử dụng đất kém và dẫn đến giá trị kinh tế - xã hội trên một đơn vị đất thấp. đương nhiên nhu cầu bảo vệ thành quả lao động giảm đi.

Ai cũng hiểu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai do các hoạt động kinh tế xã hội trên mảnh đất đó mang lại. Nếu cấu trúc sản phẩm được thiết kế phù hợp với điều kiện thị trường thì chắc chắn việc sử dụng đất này sẽ mang lại giá trị tốt nhất trong phạm vi. Lúc này, kết quả của giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai là một yếu tố khách quan không còn nằm trong phạm vi mong muốn của chủ đầu tư hay của một ai nữa. Tuy nhiên, nếu giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai không được định giá cao thì nguồn thu từ đất đai trước mắt của chúng ta sẽ thấp – cái mà sẽ không cho phép chúng ta phát triển được cơ sở hạ tầng cho phát triển các mục tiêu kinh tế xã hội khác. Ở khía cạnh thị trường, khi việc định giá này dẫn đến chi phí để phát triển trên một đơn vị đất đai trở nên quá cao, giá thành sản phẩm tăng, kỳ vọng lợi nhuận cũng tăng, và kết quả bán sản phẩm vượt quá khả năng của đại bộ phận dân chúng. Đây chính là vấn đề mà thị trường bất động sản đang gặp phải và là một trong những căn nguyên dẫn đến sự bất ổn hiện nay.

Gốc rễ của vấn đề, xét cho cùng là nằm ở chính sách đất đai còn nhiều bất cập. Khi có chính sách đất đai đúng đắn phản ánh mối quan hệ mật thiết giữa mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất, chất lượng quy hoạch và giá trị kinh tế xã hội trên một đơn vị đất đai thì việc soạn thảo và chuẩn bị các văn bản pháp luật mới nhất quán. Đó cũng là lý do mà kể từ khi bất động sản rơi vào bất ổn cho đến nay, đã có nhiều ý kiến yêu cầu phải rà soát lại khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên – Môi trường đưa ra lấy ý kiến đóng góp nhận được nhiều ý kiến trái chiều cũng bởi sự lúng túng trong xây dựng dự thảo, thiên về quản lý hành chính mà không nhìn thấy tác động dài hơi của chính sách đối với thị trường bất động sản.

Nói cách khác, để xây dựng được thị trường bất động sản thoát ra khỏi khủng hoảng, phát triển bền vững cần phải có một chính sách đất đai rõ ràng, đề cập được mối quan hệ giữa ba yếu tố nêu trên. Đó cũng là việc mà các cơ quan soạn thảo cần tính đến khi hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).