Nghị quyết 02 của Chính phủ được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, dù đã được ban hành hơn 2 tháng, nhưng đến nay, nhiều nội dung của Nghị quyết vẫn chưa được triển khai trong thực tế.
Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) đã gửi đến các cơ quan chức năng một loạt kiến nghị nhằm triển khai thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ, tập trung vào các giải pháp giúp thị trường BĐS phục hồi.
Cung ứng vốn vay lãi suất thấp
Horea kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện ngay việc cung ứng nguồn vốn hỗ trợ 20.000 - 40.000 tỷ đồng cho người tiêu dùng, mỗi suất vay khoảng 500 - 600 triệu đồng, với lãi suất vay ưu đãi khoảng 6%/năm trong thời hạn 20 - 30 năm cho người mua căn nhà đầu tiên (hoặc đang ở chật hẹp bình quân dưới 8 m2/người) khi mua căn hộ không quá 70 m2, với giá bán không quá 15 triệu đồng/m2.
Các ngân hàng xem xét cung cấp tín dụng cho DN để hoàn thiện công trình có khả năng tiêu thụ sản phẩm và cho vay tiếp đối với các DN có phương án sản xuất - kinh doanh khả thi.
Sửa đổi chính sách thuế
Thứ nhất, phương thức tính thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ đang là một gánh nặng cho DN và đang là một nhân tố đẩy giá BĐS lên bất hợp lý. Đề nghị chuyển đổi thành một sắc thuế đánh trên giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thành đất ở, với thuế suất 10% hoặc 15% hoặc 20% trên bảng giá đất của tỉnh, thành phố ban hành ổn định trong 5 năm, để loại trừ cơ chế xin - cho và minh bạch đối với nhà đầu tư.
Thứ hai, Điều 7 Thông tư 16/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định: “Các dự án sử dụng đất vào mục đích xây nhà để bán, để cho thuê, kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã được bàn giao đất để thực hiện nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính như: kết quả tài chính tính đến 31/12/2012 mà lỗ hoặc chi phí của DN lớn hơn doanh thu do giá trị hàng tồn kho quá lớn hoặc DN đã thực tế chi phí đầu tư lớn nhưng chưa có doanh thu do chưa bán được hàng thì được nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày phải nộp tiền sử dụng đất ghi trên thông báo của cơ quan thuế và không bị tính phạt chậm nộp trong thời gian này”. Horea kiến nghị, bổ sung trường hợp DN có khó khăn tài chính như: quỹ tiền mặt hoặc tài khoản tiền gửi tại ngân hàng bị âm hoặc số dư không còn đủ để nộp tiền sử dụng đất thì được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng. Về lâu dài, đề nghị Bộ Tài chính cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh sản phẩm BĐS.
Thứ ba, kiến nghị áp dụng thuế suất thuế thu nhập DN 20% từ ngày 1/7/2013 đối với tất cả các DN (không chỉ áp dụng đối với DN có quy mô vừa và nhỏ).
Thứ tư, kiến nghị sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS theo hướng chỉ quy định một phương pháp tính thuế là tính số thuế phải nộp bằng thuế suất 1% trên giá trị chuyển nhượng BĐS, thay vì hai cách tính thuế như hiện nay: (i) 2% trên giá trị chuyển nhượng, hoặc (ii) 25% trên thu nhập chịu thuế chưa tạo được sự đồng thuận trong xã hội.
Thứ tư, kiến nghị cho áp dụng miễn thu thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS lần đầu đối với trường hợp mua bán lần đầu tiên căn hộ hình thành trong tương lai.
Thứ năm, kiến nghị cho phép DN kinh doanh BĐS được nộp thuế thu nhập DN, tiền sử dụng đất bằng quỹ nhà hoặc nền nhà đối với các dự án đã hoàn thành.
Chuyển đổi và mua lại dự án
- Kiến nghị Bộ Xây dựng (Bộ XD) sớm trình Chính phủ thông qua Nghị định về phát triển nhà ở xã hội; hướng dẫn, cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại (có cơ cấu phù hợp) sang làm nhà ở xã hội và các công trình dịch vụ, thương mại và cho phép điều chỉnh công năng quy mô căn hộ (chủ yếu chuyển sang căn hộ quy mô vừa và nhỏ) với thủ tục hành chính thông thoáng.
- Kiến nghị Bộ XD tổng kết Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội và Nghị định 51/2009/NĐ-CP của Chính phủ về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam với đề xuất: tháo gỡ trở ngại chứng minh nguồn gốc Việt Nam của Việt kiều; cho người nước ngoài được sở hữu căn hộ tại Việt Nam, có thể giới hạn ở căn hộ hạng sang (giá không thấp hơn 30 triệu đồng/m2) và chỉ được mua ở những dự án được quy hoạch hoàn chỉnh hoặc khu vực được UBND cấp tỉnh cho phép.
- Kiến nghị cho chuyển nhượng dự án BĐS với điều kiện thuận lợi hơn trên cơ sở sửa đổi Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ cho phép chuyển nhượng dự án tự do. Đơn vị nhận chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt, nếu có điều chỉnh quy hoạch thì phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
- Đề nghị cho phép thế chấp BĐS gắn liền với quyền sử dụng đất ở ngân hàng nước ngoài, nhưng khi có phát sinh tranh chấp, khiếu kiện thì xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam, tại cơ quan tài phán Việt Nam.
- Kiến nghị Bộ XD, UBND tỉnh, thành phố xem xét mua lại dự án căn hộ không quá 70 m2 với giá bán không quá 15 triệu đồng/m2 để làm nhà tái định cư hoặc nhà ở xã hội theo phương thức thương lượng và thỏa thuận giá mua bán.
Các giải pháp dài hạn
Hoàn thiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia tầm nhìn đến năm 2050, có tính đến các yếu tố biến đổi khí hậu. Hướng phát triển lớn nhất là quy hoạch phát triển hệ thống đô thị toàn quốc, từng vùng và từng địa phương theo phương hướng phát triển nhà cao tầng là chủ đạo (đây là hộ tiêu thụ lớn nhất của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, ngành công nghiệp tiêu dùng…) theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP.
Bổ sung các chương trình, mục tiêu quốc gia và Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia trước, hết là chương trình, mục tiêu phát triển căn hộ cho thuê giá bình dân, khoảng 2 - 3 triệu đồng/căn hộ/tháng (không bao cấp) và chương trình, mục tiêu phát triển căn hộ bán trả góp dài hạn 20 - 30 năm với lãi suất cho vay ưu đãi (trước mắt khoảng 6%/năm) cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình ở đô thị.
Cấu trúc hệ thống tài chính BĐS theo chuẩn mực quốc tế, đặc biệt là tạo ra nguồn cung tín dụng dài hạn, lãi suất thấp cho người tiêu dùng và cho nhà đầu tư phát triển BĐS. Sớm đưa vào hoạt động quỹ tiết kiệm BĐS, quỹ đầu tư BĐS, sử dụng hợp lý nguồn quỹ bảo hiểm và các nguồn quỹ khác để phát triển BĐS. Tạo hành lang pháp lý để phát triển thị trường thế chấp, tái thế chấp BĐS, thị trường bảo hiểm BĐS, chứng khoán hóa BĐS…
Điều chỉnh chính sách thuế, lãi suất, tiền sử dụng đất… để giảm mặt bằng giá BĐS về mức hợp lý, phù hợp với khả năng thu nhập của đông đảo người dân để tạo cơ hội tạo lập nhà ở.
Cung ứng vốn vay lãi suất thấp
Horea kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện ngay việc cung ứng nguồn vốn hỗ trợ 20.000 - 40.000 tỷ đồng cho người tiêu dùng, mỗi suất vay khoảng 500 - 600 triệu đồng, với lãi suất vay ưu đãi khoảng 6%/năm trong thời hạn 20 - 30 năm cho người mua căn nhà đầu tiên (hoặc đang ở chật hẹp bình quân dưới 8 m2/người) khi mua căn hộ không quá 70 m2, với giá bán không quá 15 triệu đồng/m2.
Các ngân hàng xem xét cung cấp tín dụng cho DN để hoàn thiện công trình có khả năng tiêu thụ sản phẩm và cho vay tiếp đối với các DN có phương án sản xuất - kinh doanh khả thi.
Sửa đổi chính sách thuế
Thứ nhất, phương thức tính thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Nghị định 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ đang là một gánh nặng cho DN và đang là một nhân tố đẩy giá BĐS lên bất hợp lý. Đề nghị chuyển đổi thành một sắc thuế đánh trên giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thành đất ở, với thuế suất 10% hoặc 15% hoặc 20% trên bảng giá đất của tỉnh, thành phố ban hành ổn định trong 5 năm, để loại trừ cơ chế xin - cho và minh bạch đối với nhà đầu tư.
Thứ hai, Điều 7 Thông tư 16/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định: “Các dự án sử dụng đất vào mục đích xây nhà để bán, để cho thuê, kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã được bàn giao đất để thực hiện nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính như: kết quả tài chính tính đến 31/12/2012 mà lỗ hoặc chi phí của DN lớn hơn doanh thu do giá trị hàng tồn kho quá lớn hoặc DN đã thực tế chi phí đầu tư lớn nhưng chưa có doanh thu do chưa bán được hàng thì được nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày phải nộp tiền sử dụng đất ghi trên thông báo của cơ quan thuế và không bị tính phạt chậm nộp trong thời gian này”. Horea kiến nghị, bổ sung trường hợp DN có khó khăn tài chính như: quỹ tiền mặt hoặc tài khoản tiền gửi tại ngân hàng bị âm hoặc số dư không còn đủ để nộp tiền sử dụng đất thì được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn 24 tháng. Về lâu dài, đề nghị Bộ Tài chính cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ kinh doanh sản phẩm BĐS.
Thứ ba, kiến nghị áp dụng thuế suất thuế thu nhập DN 20% từ ngày 1/7/2013 đối với tất cả các DN (không chỉ áp dụng đối với DN có quy mô vừa và nhỏ).
Thứ tư, kiến nghị sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS theo hướng chỉ quy định một phương pháp tính thuế là tính số thuế phải nộp bằng thuế suất 1% trên giá trị chuyển nhượng BĐS, thay vì hai cách tính thuế như hiện nay: (i) 2% trên giá trị chuyển nhượng, hoặc (ii) 25% trên thu nhập chịu thuế chưa tạo được sự đồng thuận trong xã hội.
Thứ tư, kiến nghị cho áp dụng miễn thu thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS lần đầu đối với trường hợp mua bán lần đầu tiên căn hộ hình thành trong tương lai.
Thứ năm, kiến nghị cho phép DN kinh doanh BĐS được nộp thuế thu nhập DN, tiền sử dụng đất bằng quỹ nhà hoặc nền nhà đối với các dự án đã hoàn thành.
Chuyển đổi và mua lại dự án
- Kiến nghị Bộ Xây dựng (Bộ XD) sớm trình Chính phủ thông qua Nghị định về phát triển nhà ở xã hội; hướng dẫn, cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại (có cơ cấu phù hợp) sang làm nhà ở xã hội và các công trình dịch vụ, thương mại và cho phép điều chỉnh công năng quy mô căn hộ (chủ yếu chuyển sang căn hộ quy mô vừa và nhỏ) với thủ tục hành chính thông thoáng.
- Kiến nghị Bộ XD tổng kết Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội và Nghị định 51/2009/NĐ-CP của Chính phủ về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam với đề xuất: tháo gỡ trở ngại chứng minh nguồn gốc Việt Nam của Việt kiều; cho người nước ngoài được sở hữu căn hộ tại Việt Nam, có thể giới hạn ở căn hộ hạng sang (giá không thấp hơn 30 triệu đồng/m2) và chỉ được mua ở những dự án được quy hoạch hoàn chỉnh hoặc khu vực được UBND cấp tỉnh cho phép.
- Kiến nghị cho chuyển nhượng dự án BĐS với điều kiện thuận lợi hơn trên cơ sở sửa đổi Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ cho phép chuyển nhượng dự án tự do. Đơn vị nhận chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt, nếu có điều chỉnh quy hoạch thì phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
- Đề nghị cho phép thế chấp BĐS gắn liền với quyền sử dụng đất ở ngân hàng nước ngoài, nhưng khi có phát sinh tranh chấp, khiếu kiện thì xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam, tại cơ quan tài phán Việt Nam.
- Kiến nghị Bộ XD, UBND tỉnh, thành phố xem xét mua lại dự án căn hộ không quá 70 m2 với giá bán không quá 15 triệu đồng/m2 để làm nhà tái định cư hoặc nhà ở xã hội theo phương thức thương lượng và thỏa thuận giá mua bán.
Các giải pháp dài hạn
Hoàn thiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia tầm nhìn đến năm 2050, có tính đến các yếu tố biến đổi khí hậu. Hướng phát triển lớn nhất là quy hoạch phát triển hệ thống đô thị toàn quốc, từng vùng và từng địa phương theo phương hướng phát triển nhà cao tầng là chủ đạo (đây là hộ tiêu thụ lớn nhất của các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất, ngành công nghiệp tiêu dùng…) theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP.
Bổ sung các chương trình, mục tiêu quốc gia và Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia trước, hết là chương trình, mục tiêu phát triển căn hộ cho thuê giá bình dân, khoảng 2 - 3 triệu đồng/căn hộ/tháng (không bao cấp) và chương trình, mục tiêu phát triển căn hộ bán trả góp dài hạn 20 - 30 năm với lãi suất cho vay ưu đãi (trước mắt khoảng 6%/năm) cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình ở đô thị.
Cấu trúc hệ thống tài chính BĐS theo chuẩn mực quốc tế, đặc biệt là tạo ra nguồn cung tín dụng dài hạn, lãi suất thấp cho người tiêu dùng và cho nhà đầu tư phát triển BĐS. Sớm đưa vào hoạt động quỹ tiết kiệm BĐS, quỹ đầu tư BĐS, sử dụng hợp lý nguồn quỹ bảo hiểm và các nguồn quỹ khác để phát triển BĐS. Tạo hành lang pháp lý để phát triển thị trường thế chấp, tái thế chấp BĐS, thị trường bảo hiểm BĐS, chứng khoán hóa BĐS…
Điều chỉnh chính sách thuế, lãi suất, tiền sử dụng đất… để giảm mặt bằng giá BĐS về mức hợp lý, phù hợp với khả năng thu nhập của đông đảo người dân để tạo cơ hội tạo lập nhà ở.
Theo ĐTCK
Nhà đất Cần bán
