Chung cư mi ni: Ế ẩm vì chộp giật?

Một thời gian chung cư mini làm mưa làm gió trên thị trường nhà đất Hà Nội bởi phù hợp với túi tiền eo hẹp. Tuy nhiên, thời gian gần đây, phân khúc này vô cùng ế ẩm. Ngoài nguyên nhân khách quan do khó khăn chung của thị trường BĐS, tính pháp lý của các căn hộ cũng là nguyên nhân khiến khách hàng quay lưng với chung cư mi ni.

Tẩy chay vì không sổ đỏ

Khảo sát các khu vực có nhiều chung cư mi ni như Láng Thượng, Khương Thượng, Trung Văn, Pháo Đài Láng, Quan Hoa... cho thấy, giá chung cư mi ni đến thời điểm này đã giảm khoảng 30% so với thời điểm sốt giá.

Anh Minh, một nhân viên môi giới nhà đất tại Định Công (Hoàng Mai) cho biết, hiện công ty đang rao bán khoảng hơn 30 căn chung cư mi ni của một số dự án ở các khu vực lân cận. Tuy nhiên hơn một năm qua, số lượng người đến hỏi thăm loại hình này rất ít, chưa nói đến giao dịch thành công.

“Hầu hết các căn hộ này có diện tích từ 40-60m2, thiết kế đẹp, sàn gỗ, trần thạch cao, nội thất đầy đủ. Ngoài tủ bếp, nóng lạnh, nhiều khu chủ đầu tư còn tặng kèm nội thất giường tủ, bàn ghế phòng khách... Mức giá trong vòng 15-20 triệu/m2, đã rẻ hơn nhiều so với trước nhưng vẫn không thể bán được”.

Chung cư mi ni không còn "sốt" như thời gian trước (ảnh minh họa)

Tình hình có khả quan hơn, nhưng chị Hạ, một chủ đầu tư chung cư mi ni cho biết năm qua việc mua bán căn hộ mini hết sức trầm lắng.

“Tôi có một chung cư đang xây tại Gia Lâm, 8 tầng với 50 căn. Giá cả rất hợp lý, chỉ từ 10 triệu/m2 với nội thất đầy đủ. Mặc dù đáp ứng đủ các điều kiện Nghị định 71 để cấp sổ đỏ nhưng người dân vẫn không mấy mặn mà. Hơn một năm qua chỉ bán được gần 10 căn, nhưng nộp tiền chia làm 10 đợt”.

Theo anh Vũ Anh Liên, cán bộ phụ trách kinh doanh Công ty CP địa chính và phát triển đô thị Hà Nội, năm qua tỉ lệ giao dịch thành công CCMN ở công ty là 1%, một tỷ lệ rất thấp, dù các điều kiện theo nghị định 71 đầy đủ.

Đây cũng là tình trạng chung của chung cư mi ni ở Hà Nội. Theo những người kinh doanh mặt hàng này, ngoài khó khăn chung của thị trường BĐS, nguyên nhân chính dẫn đến sự trầm lắng là do những khó khăn vướng mắc trong việc làm sổ đỏ cho những căn hộ thuộc dạng này. Đại đa số người dân có tâm lý “ăn chắc mặc bền”, bỏ ra tiền tỉ nhưng không dược làm chủ tài sản của mình là điều ít người muốn mạo hiểm.

Sản phẩm... tình thế?

Mặc dù Nghị định 71/NĐ-CP/2010 của Chính phủ đã chính thức xác nhận tư cách pháp nhân cho loại hình nhà ở này, theo đó các căn hộ trong chung cư mi ni hợp pháp sẽ được cấp sổ đỏ như các chung cư cao tầng khác. Tuy nhiên, trên thực tế số chung cư mi ni đáp ứng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ cho các căn hộ không nhiều. Nguyên nhân chủ yếu do thời kỳ đầu chủ đầu tư xây dựng loại hình này là tự phát, không xin giấy phép xây dựng nhà ở kinh doanh, xây vượt tầng, không có thiết kế được thẩm định theo tiêu chuẩn nên không đáp ứng được các điều kiện về an toàn cháy nổ, cầu thang thoát hiểm…

Anh Hải (Thanh Xuân) cho biết, đang tìm hiểu một căn chung cư mi ni ở Trung Văn (Từ Liêm).

“Chung cư này xây 10 tầng với khoảng 80 căn, nói chung mọi thứ đều ổn nhưng nghe đâu có xây vượt phép 1 tầng, nên cũng không dám liều vì sợ sau này không làm được sổ đỏ”.

Bên cạnh đó, đại đa số người dân cho rằng, các chung cư thương mại hiện giá cũng rất rẻ, giấy tờ pháp lý đầy đủ, hạ tầng công cộng, không gian sống và các tiện ích đi kèm tốt hơn, thì “không dại gì đâm đầu vào chung cư mi ni”. Chưa kể, trong sử dụng và quản lý chung cư mi ni có nhiều bất cập, nhiều vụ kiện cáo, tranh chấp xảy ra đã làm mất niềm tin của người dân.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng lợi thế của chung cư mi ni là địa điểm, do hầu hết nằm ở vùng lõi đô thị. Nhưng chung cư mi ni có nhiều bất cập, đó là không có hoặc có rất ít tiện ích công cộng, hoặc có nhưng không đảm bảo tiêu chuẩn; áp lực dân số lớn, điều này dẫn đến kết quả ế ẩm hôm nay.

Ngoài ra, theo ông Thành, chung cư mi ni không phải là sản phẩm hấp dẫn về lâu dài. Khách hàng tìm đến như để giải quyết bài toán tình thế, chứ không phải là bài toán cơ bản.

“Tôi cho rằng chung cư mi ni chỉ mang tính tạm thời. Vì ở càng lâu người ta càng nhìn thấy điểm bất lợi, và người ta sẽ chuyển đến nơi tốt hơn khi có điều kiện”, ông Thành thẳng thắn.

Ông Thành cũng cho rằng, không làm được sổ đỏ cho căn hộ, lỗi này phần lớn thuộc về nhà đầu tư, do thiếu hiểu biết hoặc coi trọng tính kinh tế và xem nhẹ tính pháp lý. Bên cạnh đó, cũng do công tác kiểm tra kiểm soát của địa phương không tốt nên để xảy ra tình trạng nhà xây vượt phép.

Chung cư mini sắp có sổ đỏ?

Trước đó, tháng 9/2012, Sở Tài nguyên&Môi trường Hà Nội đã đề xuất UBND TP cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân mua căn hộ chung cư mini tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên&Môi trường Hà Nội nhấn mạnh, khi thực hiện việc cấp sổ đỏ với căn hộ chung cư mini, cơ quan cấp giấy chứng nhận cần kiểm tra các các giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini để bán; các yêu cầu, điều kiện về khảo sát, thiết kế và xây dựng nhà chung cư mini; về chất lượng nhà và các điều kiện khác về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư mini.

Theo các chuyên gia, nếu quy định này thông qua, thị trường chung cư mini có thể sẽ sôi động trở lại.