So với sự đóng băng của phân khúc chung cư và sự èo uột của bán lẻ, thị trường văn phòng đang là nơi neo đậu khá yên ổn của các nhà đầu tư, dù kỳ vọng lợi nhuận vẫn đi xuống.
Hà Nội: Giá thuê giảm nhẹ
Theo tính toán của CBRE, trong vòng 3 năm tới, nguồn cung văn phòng sẽ tăng 885.000 m2. Cùng với lượng cung hiện tại là 175.000 m2, từ nay đến năm 2015, nguồn cung văn phòng Hà Nội sẽ có hơn 1 triệu m2. Như vậy, ước tính phải mất 10 năm Hà Nội mới lấp đầy hết nguồn cung này. Tuy nhiên, trả lời câu hỏi của Doanh Nhân về việc các doanh nghiệp đầu tư văn phòng cho thuê đón nhận thông tin này thế nào, ông Greg Ohan, Trưởng bộ phận Văn phòng cho thuê Việt Nam của CBRE, cho rằng, các chủ đầu tư vẫn bình tĩnh, không ghi nhận chủ đầu tư nào chuyển đổi mục đích sử dụng của văn phòng cho thuê. Sự bình tĩnh này là có cơ sở, nhất là khi so tỷ lệ lấp đầy của văn phòng cho thuê với mảng thị trường bán lẻ và căn hộ chung cư, ông Greg Ohan bình luận. Các chủ đầu tư lúc này đã quen với việc giá thuê văn phòng sẽ còn giảm, tuy nhiên sẽ không có sự lao dốc và ở hai phân khúc hạng A và hạng B, mức độ tụt giá và theo đó là sự ung dung của chủ đầu tư cũng khác nhau.
Báo cáo của CBRE chỉ ra, trong 5 năm từ 2008 đến nay, số lượng các tòa văn phòng hạng A, B tăng khoảng 80%, từ 36 tòa lên 65 tòa nhà. Tổng diện tích văn phòng tăng mạnh hơn, tới 160%, từ 300.000 m2 lên 800.000 m2.
Điều đáng nói, diện tích thuê mới không ngừng tăng lên, nhưng vẫn không theo kịp nguồn cung. Tỷ lệ trống năm 2008 chỉ là 5.000 m2 văn phòng, nhưng đến nay con số này đã đạt đến 175.000 m2. Tỷ lệ trống tại Keangnam góp phần làm gia tăng tỷ lệ trống hiện nay. Khu vực phía tây giảm 50% giá thuê so với khu trung tâm đã hút nhiều công ty đa quốc gia hơn.
Do nguồn cung tăng mạnh, giá thuê văn phòng hạng A, B ở khu vực phía tây, quận Ba Đình và khu trung tâm phải chịu áp lực giảm giá mạnh. Giá chào thuê hạng A hiện giảm còn 23- 42 USD mỗi m2/tháng. Tương tự hạng B, năm 2008 đạt 30- 40 USD mỗi m2/tháng thì năm nay xuống còn 18-27 USD, giảm tới 35% so với mức đỉnh. "Mức giá này vẫn chưa là đáy, năm sau ghi nhận mức giảm tiếp. Tuy nhiên, mức giảm nhẹ, phân khúc hạng A giảm ít, B giảm nhiều hơn", ông Ohan nói. Khu vực trung tâm thành phố mức giá sẽ ổn định hơn, nhưng khu vực phía tây do sức ép nguồn cung lớn nên các chủ đầu tư sẽ phải xem xét lại kế hoạch kinh doanh để đưa ra chiến dịch chào linh hoạt.
Do kích cỡ thị trường văn phòng cho thuê của hai thành phố lớn Việt Nam vẫn còn tương đối nhỏ nên triển vọng thị trường khá sáng sủa
Năm 2013 sẽ là năm lợi thế thuộc về khách thuê, vì vậy, ông Ohan đưa ra lời khuyên các chủ đầu tư thông minh sẽ tồn tại khi tăng tính hấp dẫn của dự án như giảm giá đỗ xe, hoặc cho thuê miễn phí thời gian dài hơn… Thị trường sẽ xuất hiện những khách thuê hạng B với nhu cầu diện tích sử dụng lớn.
Một điểm thú vị là trong khi ở Hà Nội xuất hiện các dự án văn phòng hạng A ở khu vực ngoài trung tâm thì ở TP. HCM, các dự án hạng A lại chủ yếu ở trung tâm. Và như thế, bức tranh của thị trường văn phòng tại TP.HCM cũng có nét khác biệt rõ rệt.
TP.HCM: Đón các doanh nghiệp mới mở rộng thị trường
Điểm thú vị của thị trường văn phòng TP. HCM lại đến từ sự thay đổi đáng kể về nhu cầu của khách thuê. Cho dù kinh tế khó khăn, nhưng việc xuất hiện những công ty 100% vốn nước ngoài và công ty có vốn trong nước đang mở rộng thị trường tại Việt Nam, như các công ty dược, luật, dầu khí... đã tác động tốt đến thị trường cao ốc văn phòng cho thuê. Kết quả cho thấy, các cao ốc văn phòng hạng A giữ vững giá thuê cũng như tỉ lệ lấp đầy cao và ổn định trong suốt 12 tháng qua. Tỉ lệ lấp đầy khá tốt cũng xuất hiện tại các cao ốc hạng A mới. Ông Marc Townsend, TGĐ CBRE nhìn nhận, sự bình ổn của thị trường văn phòng hạng A phần lớn xuất phát từ việc có một khoảng thời gian mà nguồn cung mới của thị trường văn phòng hạng A chưa kịp đáp ứng.
Ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng mới là xu hướng của năm 2012 đã khiến cho phân khúc hạng B nhờ thế hưởng lợi, lọt vào tầm mắt của các khách thuê cần cắt giảm ngân sách hiệu quả. Một số chủ đầu tư đã nhanh nhạy tung ra dự án tòa nhà được thiết kế để đáp ứng nhu cầu của khách hàng là cần văn phòng chất lượng cao và không cần địa điểm ngay trung tâm quận 1.
Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng trong nước vẫn không ngừng mở rộng thị trường văn phòng, qua việc phát triển, xây dựng các dự án văn phòng hội sở càng làm cho thị trường cho thuê văn phòng thêm sôi động. Ông Marc Townsend đưa ra dự báo, năm 2013, sẽ là năm mà nhu cầu gia tăng cho khu vực lân cận trung tâm, đáp ứng được ngân sách thuê, với giá vừa túi tiền. Và cũng là năm của những cao ốc hạng A mới mà khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn, với vị trí và tiện nghi tốt hơn.
Để củng cố lập luận phân khúc văn phòng cho thuê vẫn là nơi trú ẩn khá bình yên của các chủ đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện nay, ông Greg Ohan dẫn ra thực tế, tuy thừa cung, nhưng giá thuê văn phòng ở cả Hà Nội và TP.HCM vẫn còn khá cao so với khu vực, nhưng do kích cỡ thị trường vẫn còn tương đối nhỏ nên triển vọng thị trường khá sáng sủa. Hiện nay, TP. HCM có diện tích sàn văn phòng khoảng 1,9 triệu m2 còn Bangkok của Thái Lan đã là 10 triệu m2, ông Ohan cho biết thêm.
Báo cáo của CBRE chỉ ra, trong 5 năm từ 2008 đến nay, số lượng các tòa văn phòng hạng A, B tăng khoảng 80%, từ 36 tòa lên 65 tòa nhà. Tổng diện tích văn phòng tăng mạnh hơn, tới 160%, từ 300.000 m2 lên 800.000 m2.
Điều đáng nói, diện tích thuê mới không ngừng tăng lên, nhưng vẫn không theo kịp nguồn cung. Tỷ lệ trống năm 2008 chỉ là 5.000 m2 văn phòng, nhưng đến nay con số này đã đạt đến 175.000 m2. Tỷ lệ trống tại Keangnam góp phần làm gia tăng tỷ lệ trống hiện nay. Khu vực phía tây giảm 50% giá thuê so với khu trung tâm đã hút nhiều công ty đa quốc gia hơn.
Do nguồn cung tăng mạnh, giá thuê văn phòng hạng A, B ở khu vực phía tây, quận Ba Đình và khu trung tâm phải chịu áp lực giảm giá mạnh. Giá chào thuê hạng A hiện giảm còn 23- 42 USD mỗi m2/tháng. Tương tự hạng B, năm 2008 đạt 30- 40 USD mỗi m2/tháng thì năm nay xuống còn 18-27 USD, giảm tới 35% so với mức đỉnh. "Mức giá này vẫn chưa là đáy, năm sau ghi nhận mức giảm tiếp. Tuy nhiên, mức giảm nhẹ, phân khúc hạng A giảm ít, B giảm nhiều hơn", ông Ohan nói. Khu vực trung tâm thành phố mức giá sẽ ổn định hơn, nhưng khu vực phía tây do sức ép nguồn cung lớn nên các chủ đầu tư sẽ phải xem xét lại kế hoạch kinh doanh để đưa ra chiến dịch chào linh hoạt.
Do kích cỡ thị trường văn phòng cho thuê của hai thành phố lớn Việt Nam vẫn còn tương đối nhỏ nên triển vọng thị trường khá sáng sủa
Năm 2013 sẽ là năm lợi thế thuộc về khách thuê, vì vậy, ông Ohan đưa ra lời khuyên các chủ đầu tư thông minh sẽ tồn tại khi tăng tính hấp dẫn của dự án như giảm giá đỗ xe, hoặc cho thuê miễn phí thời gian dài hơn… Thị trường sẽ xuất hiện những khách thuê hạng B với nhu cầu diện tích sử dụng lớn.
Một điểm thú vị là trong khi ở Hà Nội xuất hiện các dự án văn phòng hạng A ở khu vực ngoài trung tâm thì ở TP. HCM, các dự án hạng A lại chủ yếu ở trung tâm. Và như thế, bức tranh của thị trường văn phòng tại TP.HCM cũng có nét khác biệt rõ rệt.
TP.HCM: Đón các doanh nghiệp mới mở rộng thị trường
Điểm thú vị của thị trường văn phòng TP. HCM lại đến từ sự thay đổi đáng kể về nhu cầu của khách thuê. Cho dù kinh tế khó khăn, nhưng việc xuất hiện những công ty 100% vốn nước ngoài và công ty có vốn trong nước đang mở rộng thị trường tại Việt Nam, như các công ty dược, luật, dầu khí... đã tác động tốt đến thị trường cao ốc văn phòng cho thuê. Kết quả cho thấy, các cao ốc văn phòng hạng A giữ vững giá thuê cũng như tỉ lệ lấp đầy cao và ổn định trong suốt 12 tháng qua. Tỉ lệ lấp đầy khá tốt cũng xuất hiện tại các cao ốc hạng A mới. Ông Marc Townsend, TGĐ CBRE nhìn nhận, sự bình ổn của thị trường văn phòng hạng A phần lớn xuất phát từ việc có một khoảng thời gian mà nguồn cung mới của thị trường văn phòng hạng A chưa kịp đáp ứng.
Ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng mới là xu hướng của năm 2012 đã khiến cho phân khúc hạng B nhờ thế hưởng lợi, lọt vào tầm mắt của các khách thuê cần cắt giảm ngân sách hiệu quả. Một số chủ đầu tư đã nhanh nhạy tung ra dự án tòa nhà được thiết kế để đáp ứng nhu cầu của khách hàng là cần văn phòng chất lượng cao và không cần địa điểm ngay trung tâm quận 1.
Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng trong nước vẫn không ngừng mở rộng thị trường văn phòng, qua việc phát triển, xây dựng các dự án văn phòng hội sở càng làm cho thị trường cho thuê văn phòng thêm sôi động. Ông Marc Townsend đưa ra dự báo, năm 2013, sẽ là năm mà nhu cầu gia tăng cho khu vực lân cận trung tâm, đáp ứng được ngân sách thuê, với giá vừa túi tiền. Và cũng là năm của những cao ốc hạng A mới mà khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn, với vị trí và tiện nghi tốt hơn.
Để củng cố lập luận phân khúc văn phòng cho thuê vẫn là nơi trú ẩn khá bình yên của các chủ đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện nay, ông Greg Ohan dẫn ra thực tế, tuy thừa cung, nhưng giá thuê văn phòng ở cả Hà Nội và TP.HCM vẫn còn khá cao so với khu vực, nhưng do kích cỡ thị trường vẫn còn tương đối nhỏ nên triển vọng thị trường khá sáng sủa. Hiện nay, TP. HCM có diện tích sàn văn phòng khoảng 1,9 triệu m2 còn Bangkok của Thái Lan đã là 10 triệu m2, ông Ohan cho biết thêm.
Thống kê của CBRE Hiện nay tại TP.HCM, giá chào thuê cao ốc hạng A trong Quý 3/2012 là khoảng 641.760 đồng/m2/tháng và giá chào thuê của cao ốc hạng B là khoảng 362.250 đồng/m2/tháng. Tỉ lệ trống tại cao ốc hạng A là 15,3% và hạng B là 11,8%.trong quý III năm nay, thị trường văn phòng Hà Nội có 124 tòa nhà, trong đó 26 văn phòng hạng A, 49 tòa hạng B và 59 tòa hạng C. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A- B lần lượt là hơn 24% và 18%. Năm 2013, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 18 tòa nhà hạng A, B như Comer Store Building, PVI Tower, Star Tower… |
Theo DĐDN
Nhà đất Cần bán
