Giá thuê văn phòng hạng A hiện nay chỉ bằng một nửa so với mức giá đưa ra thời điểm 2008.
Chỉ trong vòng 5 năm, thị trường văn phòng Hà Nội đã chứng kiến bước chuyển mình mạnh mẽ. Trước đây, thị trường chỉ là một tập hợp nhiều tòa văn phòng nhỏ với diện tích cho thuê hạn chế, nay thị trường đã trở nên sôi động hơn và dần trở thành một thị trường văn phòng điển hình với sự xuất hiện của nhiều tòa văn phòng, hoặc đứng riêng lẻ, hoặc tọa lạc trong các dự án phức hợp. Thậm chí, khu vực phía Tây còn đang nổi lên một khu vực văn phòng mới, với Keangnam Hanoi Landmark Tower được coi như một điểm nhấn của khu vực này.
Nguồn cung tăng 80%
Theo khảo sát của CBRE, trong khoảng thời gian 5 năm, số lượng các toà văn phòng Hạng A và B tặng lên đáng kể, từ 36 lên 65 tòa, tương đương với tăng 80%. Tổng nguồn cung diện tích văn phòng Hạng A và Hạng B tăng mạnh hơn, khoảng 160%. Điều này có nghĩa là, quy mô trung bình của các tòa văn phòng mới được xây trong vòng 5 năm qua (từ năm 2008 đến 2012) lớn hơn so với các tòa được xây trước đó.
Dẫn chứng của Trưởng bộ phận Văn phòng cho thuê Việt Nam Greg Ohan phân tích, do nguồn cung tăng, giá thuê Hạng A và Hạng B ở khu vực phía Tây, Ba Đình - Đống Đa và Khu trung tâm đã và đang phải chịu áp lực giảm. Ví dụ, giá chào thuê trung bình Hạng A cao nhất được ghi nhận vào Quý 4/2008 ở mức VND 1,145,000 (55 USD)/m2/tháng, được cho là một trong những giá thuê cao nhất ở khu vực Đông Nam Á vào thời điểm đó. Hiện nay, giá chào thuê của các tòa Hạng A dao động vào khoảng từ VND 479.000 đến 874.000 đồng (23 - 42 USD)/m2/tháng. trong đó, mức thấp VND 479.000 (23 USD) chỉ bằng một nửa so với mức giá đưa ra thời điểm 2008. Cũng phải lưu ý là những mức giá thuê trên chưa bao gồm những chính sách ưu đãi đi kèm như là thời gian miễn phí tiền thuê, miễn phí đỗ xe hoặc cho phép thời gian hoàn thiện nội thất dài hơn, điều này đồng nghĩa với việc giá thuê thực trả sẽ giảm đi đáng kể.
Những diễn biến thay đổi giá thuê của văn phòng Hạng B cho thấy bức tranh rõ nét của từng phân khúc thị trường. Giá thuê đạt đỉnh tại thời điểm giữa năm 2008, ở mức 624.600 - 833.000 đồng (30 USD - 40 USD)/m2/tháng (tuỳ thuộc vào khu vực văn phòng), sau đó bắt đầu xu hướng giảm. Đến năm 2012, giá thuê ở mức 375.000 - 562.000 đồng (18 - 27 USD)/m2/tháng, giảm mạnh tới 35% so với mức đỉnh. “CBRE đánh giá giá thuê vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy, và xu hướng giảm nhẹ có thể còn tiếp diễn trong năm 2013” - Greg Ohan nói.
Tỷ lệ trống tăng
Bà Chu Thanh Hương - Quản lý cấp cao bộ phận dịch vụ văn phòng cho thuê cho rằng: Một hệ quả không thể tránh khỏi từ việc tăng nguồn cung văn phòng mới là tỷ lệ trống tăng. Về bản chất, tỷ lệ trống không hoàn toàn xấu, nếu tỷ lệ này ở mức dưới 5% được coi là bình thường ở bất kỳ thị trường nào. Đã có lúc tỷ lệ trống văn phòng cho thuê tại Hà Nội dao động quanh mức này, song từ sau năm 2009 con số này bắt đầu tăng không ngừng cho đến nay. Diện tích thực thuê mới tại Hà Nội tuy đạt mức cao kỷ lục song vẫn không theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung. Tỷ lệ trống tăng là một trong những chỉ số quan trọng nhất phản ánh chân thực sự phát triển của thị trường văn phòng tại Hà Nội. Trước đây, khi mà diện tích trống chỉ là 5.000 m2, ưu thế hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư. Nhưng trong 5 năm, con số này đã tăng vọt lên mức đáng kinh ngạc là 175.000 m2, khiến cán cân hoàn toàn thay đổi - khách thuê đang chiếm ưu thế. Tỷ lệ tăng diện tích trống được quy đổi là 3.400%. Diện tích trống lớn tại dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower (tổng diện tích thực thuê tại dự án này đạt 89.000 m2) đã góp phần đáng kể vào sự gia tăng này. Mặc dù tỷ lệ trống toàn thị trường ở thời điểm hiện tại đã thấp hơn so với cùng kỳ năm trước, CBRE nhận định việc tỷ lệ trống tăng trong năm 2013 là điều không tránh khỏi.
Diện tích thực thuê đã tăng
Cùng với xu hướng tăng của số lượng các tòa văn phòng và diện tích văn phòng tại Hà Nội, diện tích thực thuê mới cũng không ngừng tăng. Diện tích thực thuê mới trung bình trong 5 năm (2008 - 2012) đạt 66.000 m2. Diện tích thực thuê mới trung bình trong 2 năm trở lại đây lên đến mức 100.000 m2.
“Hiện tượng diện tích thực thuê mới tại Hà Nội đạt mức cao kỷ lục có thể lý giải bởi tác động kết hợp của việc giá thuê giảm trong khi nguồn cung tăng mạnh, khiến thị trường trở nên hấp dẫn hơn đối với các khách thuê (lớn) - những khách có nhu cầu mở rộng văn phòng tại Hà Nội. Gần đây thị trường đã thấy các tập đoàn/công ty đa quốc gia chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm về khu vực phía Tây với mức thuê giảm đến 50% so với khu vực trung tâm, các công ty này đã tận dụng cơ hội thuê được diện tích văn phòng rộng hơn với mức phí thuê thấp hơn nếu thuê tại khu vực trung tâm” - bà Thanh Hương đưa ra quan sát của CBRE.
Với thị trường phía Tây vốn thuộc về khách thuê với hàng loạt các chính sách ưu đãi mà các chủ đầu tư đang sẵn sàng áp dụng, các câu hỏi như: các khách thuê nên lựa chọn giữa quyết định gia hạn hợp đồng hay nên chuyển văn phòng? và ở đâu: ở khu vực trung tâm hay chuyển sang khu vực phía Tây vẫn không có câu trả lời cụ thể. Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách thuê không chỉ đơn thuần là giá thuê và cơ hội mở rộng văn phòng, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng khác như địa điểm thuận tiện cho nhân viên và khách hàng, vấn đề quản lý, chất lượng văn phòng và khả năng tiếp cận.
Nguồn cung tăng 80%
Theo khảo sát của CBRE, trong khoảng thời gian 5 năm, số lượng các toà văn phòng Hạng A và B tặng lên đáng kể, từ 36 lên 65 tòa, tương đương với tăng 80%. Tổng nguồn cung diện tích văn phòng Hạng A và Hạng B tăng mạnh hơn, khoảng 160%. Điều này có nghĩa là, quy mô trung bình của các tòa văn phòng mới được xây trong vòng 5 năm qua (từ năm 2008 đến 2012) lớn hơn so với các tòa được xây trước đó.
Dẫn chứng của Trưởng bộ phận Văn phòng cho thuê Việt Nam Greg Ohan phân tích, do nguồn cung tăng, giá thuê Hạng A và Hạng B ở khu vực phía Tây, Ba Đình - Đống Đa và Khu trung tâm đã và đang phải chịu áp lực giảm. Ví dụ, giá chào thuê trung bình Hạng A cao nhất được ghi nhận vào Quý 4/2008 ở mức VND 1,145,000 (55 USD)/m2/tháng, được cho là một trong những giá thuê cao nhất ở khu vực Đông Nam Á vào thời điểm đó. Hiện nay, giá chào thuê của các tòa Hạng A dao động vào khoảng từ VND 479.000 đến 874.000 đồng (23 - 42 USD)/m2/tháng. trong đó, mức thấp VND 479.000 (23 USD) chỉ bằng một nửa so với mức giá đưa ra thời điểm 2008. Cũng phải lưu ý là những mức giá thuê trên chưa bao gồm những chính sách ưu đãi đi kèm như là thời gian miễn phí tiền thuê, miễn phí đỗ xe hoặc cho phép thời gian hoàn thiện nội thất dài hơn, điều này đồng nghĩa với việc giá thuê thực trả sẽ giảm đi đáng kể.
Những diễn biến thay đổi giá thuê của văn phòng Hạng B cho thấy bức tranh rõ nét của từng phân khúc thị trường. Giá thuê đạt đỉnh tại thời điểm giữa năm 2008, ở mức 624.600 - 833.000 đồng (30 USD - 40 USD)/m2/tháng (tuỳ thuộc vào khu vực văn phòng), sau đó bắt đầu xu hướng giảm. Đến năm 2012, giá thuê ở mức 375.000 - 562.000 đồng (18 - 27 USD)/m2/tháng, giảm mạnh tới 35% so với mức đỉnh. “CBRE đánh giá giá thuê vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy, và xu hướng giảm nhẹ có thể còn tiếp diễn trong năm 2013” - Greg Ohan nói.
Tỷ lệ trống tăng
Bà Chu Thanh Hương - Quản lý cấp cao bộ phận dịch vụ văn phòng cho thuê cho rằng: Một hệ quả không thể tránh khỏi từ việc tăng nguồn cung văn phòng mới là tỷ lệ trống tăng. Về bản chất, tỷ lệ trống không hoàn toàn xấu, nếu tỷ lệ này ở mức dưới 5% được coi là bình thường ở bất kỳ thị trường nào. Đã có lúc tỷ lệ trống văn phòng cho thuê tại Hà Nội dao động quanh mức này, song từ sau năm 2009 con số này bắt đầu tăng không ngừng cho đến nay. Diện tích thực thuê mới tại Hà Nội tuy đạt mức cao kỷ lục song vẫn không theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung. Tỷ lệ trống tăng là một trong những chỉ số quan trọng nhất phản ánh chân thực sự phát triển của thị trường văn phòng tại Hà Nội. Trước đây, khi mà diện tích trống chỉ là 5.000 m2, ưu thế hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư. Nhưng trong 5 năm, con số này đã tăng vọt lên mức đáng kinh ngạc là 175.000 m2, khiến cán cân hoàn toàn thay đổi - khách thuê đang chiếm ưu thế. Tỷ lệ tăng diện tích trống được quy đổi là 3.400%. Diện tích trống lớn tại dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower (tổng diện tích thực thuê tại dự án này đạt 89.000 m2) đã góp phần đáng kể vào sự gia tăng này. Mặc dù tỷ lệ trống toàn thị trường ở thời điểm hiện tại đã thấp hơn so với cùng kỳ năm trước, CBRE nhận định việc tỷ lệ trống tăng trong năm 2013 là điều không tránh khỏi.
Diện tích thực thuê đã tăng
Cùng với xu hướng tăng của số lượng các tòa văn phòng và diện tích văn phòng tại Hà Nội, diện tích thực thuê mới cũng không ngừng tăng. Diện tích thực thuê mới trung bình trong 5 năm (2008 - 2012) đạt 66.000 m2. Diện tích thực thuê mới trung bình trong 2 năm trở lại đây lên đến mức 100.000 m2.
“Hiện tượng diện tích thực thuê mới tại Hà Nội đạt mức cao kỷ lục có thể lý giải bởi tác động kết hợp của việc giá thuê giảm trong khi nguồn cung tăng mạnh, khiến thị trường trở nên hấp dẫn hơn đối với các khách thuê (lớn) - những khách có nhu cầu mở rộng văn phòng tại Hà Nội. Gần đây thị trường đã thấy các tập đoàn/công ty đa quốc gia chuyển văn phòng từ khu vực trung tâm về khu vực phía Tây với mức thuê giảm đến 50% so với khu vực trung tâm, các công ty này đã tận dụng cơ hội thuê được diện tích văn phòng rộng hơn với mức phí thuê thấp hơn nếu thuê tại khu vực trung tâm” - bà Thanh Hương đưa ra quan sát của CBRE.
Với thị trường phía Tây vốn thuộc về khách thuê với hàng loạt các chính sách ưu đãi mà các chủ đầu tư đang sẵn sàng áp dụng, các câu hỏi như: các khách thuê nên lựa chọn giữa quyết định gia hạn hợp đồng hay nên chuyển văn phòng? và ở đâu: ở khu vực trung tâm hay chuyển sang khu vực phía Tây vẫn không có câu trả lời cụ thể. Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách thuê không chỉ đơn thuần là giá thuê và cơ hội mở rộng văn phòng, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng khác như địa điểm thuận tiện cho nhân viên và khách hàng, vấn đề quản lý, chất lượng văn phòng và khả năng tiếp cận.
Theo Hà Nội Mới
Nhà đất Cần bán
