Một trong các giải pháp được các cơ quan quản lý đưa ra để "cứu" thị trường bất động sản (BĐS) là chia nhỏ diện tích căn hộ để giảm giá thành và chuyển dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, cho thuê... Chủ trương là vậy nhưng đến khi thực hiện hầu hết các doanh nghiệp vẫn gặp quá nhiều vướng mắc.
Phóng viên báo Kinh tế & Đô thị đã trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó trưởng Ban điều hành mạng sàn BĐS miền Bắc xung quanh vấn đề này.
Chủ trương chia nhỏ căn hộ để giảm giá thành giúp người dân mua được nhà, nhưng kéo theo đó là rất nhiều hệ lụy, ông đánh giá thế nào về nhận định này?
- Có thể khẳng định, trong giai đoạn hiện nay, đây là một giải pháp tình thế, trước mắt cho doanh nghiệp và thị trường. Bởi nhà diện tích nhỏ, giá thành căn hộ giảm xuống, hợp túi tiền người mua trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, các dự án nhà ở cũng nhiều. Tuy nhiên, thực hiện giải pháp này sẽ vướng phải nhiều quy định của Bộ Xây dựng. Đơn cử, quy định đối với một tầng nhà cố định, tối thiếu 6 - 8 hộ gia đình phải có ít nhất 1 cầu thang máy. Nếu chia nhỏ, ngay lập tức vượt khung chuẩn. 8 hộ thành 10 - 20 hộ sẽ phải có 3 thang máy. Nảy sinh vấn đề bố trí thang máy, sau là chỗ để xe, cơ sở hạ tầng, dịch vụ phục vụ đời sống người dân, khu vui chơi, bệnh viện, nhà trẻ... đều quá tải hoặc không đủ để đáp ứng dẫn đến chất lượng cuộc sống giảm. Lâu dần sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình, khả năng biến thành “khu ổ chuột” là rất cao. Chưa kể đến khó khăn trong thoát hiểm, cứu hỏa khi động đất, cháy nổ...
Vậy, các doanh nghiệp sẽ có hướng gì để tự giải cứu mình?
- Bản thân vừa là doanh nghiệp cũng vừa là nhà sản xuất, chào bán sản phẩm, chúng tôi đã đề xuất xin các hỗ trợ về vốn vay, gói kích cầu của ngân hàng để tạo nguồn cung. Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung đang bị thắt chặt, các doanh nghiệp nên dừng xây dựng mới các dự án, tránh tạo thêm áp lực hàng tồn kho. Phía ngân hàng nên lựa chọn các doanh nghiệp, rót vốn vào những dự án gần tới đích, sắp hoàn thiện. Nhưng hay nhất là nên tập trung đầu tư cho nguồn cầu, vì nhà xây xong không có người mua thì lại tồn kho. Mặt khác các doanh nghiệp nên chủ động nghiên cứu sâu vấn đề tạo ra sản phẩm chất lượng nhưng "tiết kiệm chi phí". Tức giảm tối đa các loại phí, nghiên cứu công nghệ, quản lý, phối kết hợp giữa các vấn đề với nhau tiết kiệm chi phí, để giá nhà không bị đội lên, giá tiệm cận hơn túi tiền người mua.
Được biết, đã có một số doanh nghiệp giảm hàng tồn bằng cách cho thuê nhà để thu hồi vốn, liệu đây có là giải pháp hay?
- Nhà cho thuê hiện không phải giải pháp cứu BĐS hiện nay mà là giải pháp cho tương lai. Bởi nhà cho thuê thu hồi vốn lâu, đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư lớn và có năng lực tài chính vững. Nếu khuyến khích các doanh nghiệp giảm hàng tồn bằng hình thức cho thuê thì Nhà nước cần đưa ra mức ưu đãi cụ thể, hỗ trợ thuế, vay vốn ngân hàng cho doanh nghiệp.
Có một thực tế, hiện một số dự án nhà thương mại đang chào bán giá thấp hơn giá nhà xã hội, liệu sắp tới sẽ có mặt bằng giá mới hay không, thưa ông?
- Giá bán nhà hiện đang có những bất cập vì 2/3 giá thành sản phẩm là giá đất. Giá đất hiện nay được Nhà nước quan niệm sát với thị trường khiến các doanh nghiệp rất khó tạo giá thấp cho sản phẩm nhà. Giá đất chỉ được Nhà nước hỗ trợ khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên giá đền bù vẫn bám theo thị trường, rất nặng đối với doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều chủ đầu tư đưa ra giá bán nhà thương mại rẻ hơn nhà ở xã hội khiến mặt bằng giá cũng bị xáo trộn. Phân tích theo góc độ nghề nghiệp thì thực chất không thể có nhà giá rẻ như một số dự án nhà giá rẻ tung ra hiện nay. Bởi với suất đầu tư xây dựng của Nhà nước, giá cũng rơi vào tầm 8 - 9 triệu đồng/m2 chưa kể các khoản chi phí khác đi kèm. Người mua nhà giá rẻ cần xem xét kỹ hợp đồng, so sánh giá với mức độ hoàn chỉnh của sản phẩm để chắc chắn mình mua được nhà giá rẻ như mong muốn. Vì thực tế nhiều chủ đầu tư tách giá sản phẩm theo nhiều hạng mục khác nhau để bán cho khách hàng. Ví như nhà bán chưa bao gồm tiền thuế đất, khách mua đi làm sổ đỏ phải đóng tiền thuế theo quy định của Nhà nước. Còn việc sẽ có mặt bằng giá mới hiện rất khó, bởi các yếu tố tạo nên giá thường biến động. Mặt khác, thuế nhà đất, giá đền bù lại phụ thuộc vào vị trí của dự án.
Xin cảm ơn ông!
Chủ trương chia nhỏ căn hộ để giảm giá thành giúp người dân mua được nhà, nhưng kéo theo đó là rất nhiều hệ lụy, ông đánh giá thế nào về nhận định này?
- Có thể khẳng định, trong giai đoạn hiện nay, đây là một giải pháp tình thế, trước mắt cho doanh nghiệp và thị trường. Bởi nhà diện tích nhỏ, giá thành căn hộ giảm xuống, hợp túi tiền người mua trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, các dự án nhà ở cũng nhiều. Tuy nhiên, thực hiện giải pháp này sẽ vướng phải nhiều quy định của Bộ Xây dựng. Đơn cử, quy định đối với một tầng nhà cố định, tối thiếu 6 - 8 hộ gia đình phải có ít nhất 1 cầu thang máy. Nếu chia nhỏ, ngay lập tức vượt khung chuẩn. 8 hộ thành 10 - 20 hộ sẽ phải có 3 thang máy. Nảy sinh vấn đề bố trí thang máy, sau là chỗ để xe, cơ sở hạ tầng, dịch vụ phục vụ đời sống người dân, khu vui chơi, bệnh viện, nhà trẻ... đều quá tải hoặc không đủ để đáp ứng dẫn đến chất lượng cuộc sống giảm. Lâu dần sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình, khả năng biến thành “khu ổ chuột” là rất cao. Chưa kể đến khó khăn trong thoát hiểm, cứu hỏa khi động đất, cháy nổ...
Căn hộ diện tích nhỏ, giá thành thấp đang được nhiều khách hàng tìm mua.
Vậy, các doanh nghiệp sẽ có hướng gì để tự giải cứu mình?
- Bản thân vừa là doanh nghiệp cũng vừa là nhà sản xuất, chào bán sản phẩm, chúng tôi đã đề xuất xin các hỗ trợ về vốn vay, gói kích cầu của ngân hàng để tạo nguồn cung. Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung đang bị thắt chặt, các doanh nghiệp nên dừng xây dựng mới các dự án, tránh tạo thêm áp lực hàng tồn kho. Phía ngân hàng nên lựa chọn các doanh nghiệp, rót vốn vào những dự án gần tới đích, sắp hoàn thiện. Nhưng hay nhất là nên tập trung đầu tư cho nguồn cầu, vì nhà xây xong không có người mua thì lại tồn kho. Mặt khác các doanh nghiệp nên chủ động nghiên cứu sâu vấn đề tạo ra sản phẩm chất lượng nhưng "tiết kiệm chi phí". Tức giảm tối đa các loại phí, nghiên cứu công nghệ, quản lý, phối kết hợp giữa các vấn đề với nhau tiết kiệm chi phí, để giá nhà không bị đội lên, giá tiệm cận hơn túi tiền người mua.
Được biết, đã có một số doanh nghiệp giảm hàng tồn bằng cách cho thuê nhà để thu hồi vốn, liệu đây có là giải pháp hay?
- Nhà cho thuê hiện không phải giải pháp cứu BĐS hiện nay mà là giải pháp cho tương lai. Bởi nhà cho thuê thu hồi vốn lâu, đòi hỏi doanh nghiệp phải đầu tư lớn và có năng lực tài chính vững. Nếu khuyến khích các doanh nghiệp giảm hàng tồn bằng hình thức cho thuê thì Nhà nước cần đưa ra mức ưu đãi cụ thể, hỗ trợ thuế, vay vốn ngân hàng cho doanh nghiệp.
Có một thực tế, hiện một số dự án nhà thương mại đang chào bán giá thấp hơn giá nhà xã hội, liệu sắp tới sẽ có mặt bằng giá mới hay không, thưa ông?
- Giá bán nhà hiện đang có những bất cập vì 2/3 giá thành sản phẩm là giá đất. Giá đất hiện nay được Nhà nước quan niệm sát với thị trường khiến các doanh nghiệp rất khó tạo giá thấp cho sản phẩm nhà. Giá đất chỉ được Nhà nước hỗ trợ khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên giá đền bù vẫn bám theo thị trường, rất nặng đối với doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều chủ đầu tư đưa ra giá bán nhà thương mại rẻ hơn nhà ở xã hội khiến mặt bằng giá cũng bị xáo trộn. Phân tích theo góc độ nghề nghiệp thì thực chất không thể có nhà giá rẻ như một số dự án nhà giá rẻ tung ra hiện nay. Bởi với suất đầu tư xây dựng của Nhà nước, giá cũng rơi vào tầm 8 - 9 triệu đồng/m2 chưa kể các khoản chi phí khác đi kèm. Người mua nhà giá rẻ cần xem xét kỹ hợp đồng, so sánh giá với mức độ hoàn chỉnh của sản phẩm để chắc chắn mình mua được nhà giá rẻ như mong muốn. Vì thực tế nhiều chủ đầu tư tách giá sản phẩm theo nhiều hạng mục khác nhau để bán cho khách hàng. Ví như nhà bán chưa bao gồm tiền thuế đất, khách mua đi làm sổ đỏ phải đóng tiền thuế theo quy định của Nhà nước. Còn việc sẽ có mặt bằng giá mới hiện rất khó, bởi các yếu tố tạo nên giá thường biến động. Mặt khác, thuế nhà đất, giá đền bù lại phụ thuộc vào vị trí của dự án.
Xin cảm ơn ông!
Theo KTĐT
Nhà đất Cần bán
