Việc giữ hay bỏ công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất vừa được Ủy ban Thường vụ Quốc hội xới lên khi xem xét dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Vấn đề này tiếp tục nhận được nhiều ý kiến bàn luận.
Công chứng viên (CCV) Phan Văn Cheo, Chủ tịch Hội Công chứng TP.HCM, cho rằng: “Không nên bỏ công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai còn “mênh mông”, người dân rất khó nắm bắt”.
Đảm bảo nguyên tắc giao dịch
. Ông nghĩ sao khi theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ cần đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đủ?
+ Đăng ký là quy trình cuối cùng của giao dịch dân sự nhằm xác định hiệu lực của giao dịch để qua đó ghi nhận sự thay đổi chủ đất, diện tích…, tạo cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Muốn đăng ký thì giao dịch đó phải thỏa mãn các điều 4, 5, 6 Bộ luật Dân sự mà việc này thì chỉ có các cơ quan công chứng mới làm được. Đó là các nguyên tắc tự nguyện cam kết, thỏa thuận, bình đẳng, trung thực… trong quan hệ dân sự.
. Do lưu giữ hồ sơ gốc của miếng đất nên các cơ quan đăng ký có khả năng phát hiện giấy chứng nhận thật, giả. Các cơ quan công chứng không thể làm việc này khiến nhiều khách hàng cảm thấy bất an.
+ Đúng là có trường hợp giấy giả “lọt cửa” các cơ quan công chứng. Song sự cố này không nhiều, chiếm tỉ lệ không đáng kể trong lượng hồ sơ được công chứng nên không thể là lý do để người dân mang thẳng hợp đồng đến các cơ quan đăng ký. Những cơ quan đăng ký không trực tiếp nhìn thấy hai bên giao dịch ký tên, không thể kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên. Chưa kể, giao dịch đất đai còn có nhiều nội dung mà cơ quan đăng ký không thể “ôm” nổi, đó là giá cả, điều kiện thanh toán, điều kiện giao nhận, xử lý vi phạm…
. Giá giao dịch của người dân đôi khi là một ẩn số với người ngoài. Có điều kiện làm việc trực tiếp với hai bên, các CCV có đảm bảo giá ghi trên hợp đồng được công chứng là xác thực?
+ Tôi đã từng hỏi các CCV kỳ cựu ở Pháp (quốc gia có nền pháp luật lâu đời) về việc này và họ cũng thừa nhận “rất khó”. Về phần mình, khi tiếp nhận các hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất, chúng tôi luôn trao đổi để hai bên xác định lại giá ghi trên hợp đồng đúng với thực tế nhằm hạn chế tranh chấp. Sau khi nghe chúng tôi nhắc nhở, nhiều khách hàng đã điều chỉnh lại hợp đồng. Tôi cho là các CCV đã làm hết sức mình để hướng người dân làm đúng pháp luật.
Giải thích quyền, nghĩa vụ
. Hiện có hai luồng ý kiến xung quanh việc giữ hay bỏ công chứng hợp đồng đất. Người muốn bỏ hết; người muốn giữ lại một phần (áp dụng cho việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn; các việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người dân được tự quyết định). Còn ông thì sao?
+ Tôi không rõ vì sao cùng là giao dịch về quyền sử dụng đất mà cái buộc công chứng, cái không? Lập luận “nếu bắt buộc phải công chứng các hợp đồng sẽ gây khó khăn cho người dân ở vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa” liệu có xác đáng? Bởi lẽ ở một số địa phương, chính quyền vẫn cho phép UBND cấp xã chứng thực hợp đồng cho đến khi họ phủ đầy các cơ quan công chứng để mọi người dân đều thuận tiện giao dịch.
Thêm một lưu ý cho Quốc hội trong quá trình xem xét dự án Luật Đất đai sửa đổi, đó là Luật Nhà ở yêu cầu hợp đồng về nhà ở phải được công chứng (trừ một số ít trường hợp). Khi nhà luôn gắn liền với đất, nếu Luật Đất đai sửa đổi bỏ việc công chứng thì Luật Nhà ở cũng phải được sửa tương ứng mà như vậy thì dễ dẫn đến sự mất ổn định.
. Đứng về phía “bỏ công chứng”, nhiều người rất không hài lòng với việc bị CCV đòi phải có tờ khai nộp thuế khi nhà, đất đã có giấy chủ quyền; bị các cơ quan nhà nước “chê” dấu công chứng qua việc bắt người có nhu cầu cấp giấy chứng nhận tự chứng minh bằng cách nộp lại những giấy tờ mà trước đây cơ quan công chứng đã xem xét…
+ Các việc này chỉ liên quan đến thủ tục công chứng và sự phối hợp, kết nối thông tin giữa các cơ quan, có thể khắc phục được trong thời gian tới. Điều quan trọng trong việc công chứng là người dân được CCV giải thích quyền và nghĩa vụ trong giao dịch.
Có lần, khi tiếp nhận một hồ sơ cha, mẹ dùng nhà, đất của mình để bảo lãnh cho con vay tiền, tôi hỏi lại: “Ông, bà cho vay 600 triệu đúng không?”. Bấy giờ, người cha bật ngửa: “Sao ở nhà nó nói chỉ vay 60 triệu” rồi ông rút hồ sơ. Hay có lần tôi hỏi: “Bà bán nhà bao nhiêu tiền?” thì người mua lúng túng, nhờ người khác trả lời giúp. Tôi tiếp tục chỉ ra những bất thường và sau đó chủ sở hữu căn nhà cũng là người được bên kia cho vay tiền đã lấy lại giấy tờ. Không rõ hai bên quyết định thế nào nhưng dẫu sao người chủ cũng đã được giải thích các quyền lợi, trách nhiệm của mình để có sự cân nhắc cần thiết.
. Ý kiến “phải công chứng” có thay đổi nếu ông được hỏi với tư cách một người dân bình thường luôn thích gọn lẹ?
+ Đến giờ nhiều nước như Anh, Pháp… vẫn bắt buộc công chứng hợp đồng bất động sản. Đứng ở vai nào thì tôi cũng đều ủng hộ việc công chứng này để các giao dịch về nhà, đất được bảo đảm an toàn.
. Xin cảm ơn ông.
Đảm bảo nguyên tắc giao dịch
. Ông nghĩ sao khi theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ cần đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đủ?
+ Đăng ký là quy trình cuối cùng của giao dịch dân sự nhằm xác định hiệu lực của giao dịch để qua đó ghi nhận sự thay đổi chủ đất, diện tích…, tạo cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Muốn đăng ký thì giao dịch đó phải thỏa mãn các điều 4, 5, 6 Bộ luật Dân sự mà việc này thì chỉ có các cơ quan công chứng mới làm được. Đó là các nguyên tắc tự nguyện cam kết, thỏa thuận, bình đẳng, trung thực… trong quan hệ dân sự.
. Do lưu giữ hồ sơ gốc của miếng đất nên các cơ quan đăng ký có khả năng phát hiện giấy chứng nhận thật, giả. Các cơ quan công chứng không thể làm việc này khiến nhiều khách hàng cảm thấy bất an.
+ Đúng là có trường hợp giấy giả “lọt cửa” các cơ quan công chứng. Song sự cố này không nhiều, chiếm tỉ lệ không đáng kể trong lượng hồ sơ được công chứng nên không thể là lý do để người dân mang thẳng hợp đồng đến các cơ quan đăng ký. Những cơ quan đăng ký không trực tiếp nhìn thấy hai bên giao dịch ký tên, không thể kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên. Chưa kể, giao dịch đất đai còn có nhiều nội dung mà cơ quan đăng ký không thể “ôm” nổi, đó là giá cả, điều kiện thanh toán, điều kiện giao nhận, xử lý vi phạm…
Theo CCV Phạm Văn Cheo, điều quan trọng trong việc công chứng là người dân được CCV giải thích quyền và nghĩa vụ trong giao dịch.
. Giá giao dịch của người dân đôi khi là một ẩn số với người ngoài. Có điều kiện làm việc trực tiếp với hai bên, các CCV có đảm bảo giá ghi trên hợp đồng được công chứng là xác thực?
+ Tôi đã từng hỏi các CCV kỳ cựu ở Pháp (quốc gia có nền pháp luật lâu đời) về việc này và họ cũng thừa nhận “rất khó”. Về phần mình, khi tiếp nhận các hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất, chúng tôi luôn trao đổi để hai bên xác định lại giá ghi trên hợp đồng đúng với thực tế nhằm hạn chế tranh chấp. Sau khi nghe chúng tôi nhắc nhở, nhiều khách hàng đã điều chỉnh lại hợp đồng. Tôi cho là các CCV đã làm hết sức mình để hướng người dân làm đúng pháp luật.
Giải thích quyền, nghĩa vụ
. Hiện có hai luồng ý kiến xung quanh việc giữ hay bỏ công chứng hợp đồng đất. Người muốn bỏ hết; người muốn giữ lại một phần (áp dụng cho việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn; các việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người dân được tự quyết định). Còn ông thì sao?
+ Tôi không rõ vì sao cùng là giao dịch về quyền sử dụng đất mà cái buộc công chứng, cái không? Lập luận “nếu bắt buộc phải công chứng các hợp đồng sẽ gây khó khăn cho người dân ở vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa” liệu có xác đáng? Bởi lẽ ở một số địa phương, chính quyền vẫn cho phép UBND cấp xã chứng thực hợp đồng cho đến khi họ phủ đầy các cơ quan công chứng để mọi người dân đều thuận tiện giao dịch.
Thêm một lưu ý cho Quốc hội trong quá trình xem xét dự án Luật Đất đai sửa đổi, đó là Luật Nhà ở yêu cầu hợp đồng về nhà ở phải được công chứng (trừ một số ít trường hợp). Khi nhà luôn gắn liền với đất, nếu Luật Đất đai sửa đổi bỏ việc công chứng thì Luật Nhà ở cũng phải được sửa tương ứng mà như vậy thì dễ dẫn đến sự mất ổn định.
. Đứng về phía “bỏ công chứng”, nhiều người rất không hài lòng với việc bị CCV đòi phải có tờ khai nộp thuế khi nhà, đất đã có giấy chủ quyền; bị các cơ quan nhà nước “chê” dấu công chứng qua việc bắt người có nhu cầu cấp giấy chứng nhận tự chứng minh bằng cách nộp lại những giấy tờ mà trước đây cơ quan công chứng đã xem xét…
+ Các việc này chỉ liên quan đến thủ tục công chứng và sự phối hợp, kết nối thông tin giữa các cơ quan, có thể khắc phục được trong thời gian tới. Điều quan trọng trong việc công chứng là người dân được CCV giải thích quyền và nghĩa vụ trong giao dịch.
Có lần, khi tiếp nhận một hồ sơ cha, mẹ dùng nhà, đất của mình để bảo lãnh cho con vay tiền, tôi hỏi lại: “Ông, bà cho vay 600 triệu đúng không?”. Bấy giờ, người cha bật ngửa: “Sao ở nhà nó nói chỉ vay 60 triệu” rồi ông rút hồ sơ. Hay có lần tôi hỏi: “Bà bán nhà bao nhiêu tiền?” thì người mua lúng túng, nhờ người khác trả lời giúp. Tôi tiếp tục chỉ ra những bất thường và sau đó chủ sở hữu căn nhà cũng là người được bên kia cho vay tiền đã lấy lại giấy tờ. Không rõ hai bên quyết định thế nào nhưng dẫu sao người chủ cũng đã được giải thích các quyền lợi, trách nhiệm của mình để có sự cân nhắc cần thiết.
. Ý kiến “phải công chứng” có thay đổi nếu ông được hỏi với tư cách một người dân bình thường luôn thích gọn lẹ?
+ Đến giờ nhiều nước như Anh, Pháp… vẫn bắt buộc công chứng hợp đồng bất động sản. Đứng ở vai nào thì tôi cũng đều ủng hộ việc công chứng này để các giao dịch về nhà, đất được bảo đảm an toàn.
. Xin cảm ơn ông.
Theo Pháp luật TP
Nhà đất Cần bán
