Năm 2011, thị trường BĐS chứng kiến sự đảo chiều khi trước đây khách hàng xếp hàng tranh suất mua BĐS thì bây giờ, các sản phẩm rao bán đầy rẫy mà không có người mua.
Trước đây BĐS tăng giá lên 30% thậm chí 70%, “cò môi giới” làm mưa làm gió, thì hiện nay BĐS được bán với các chính sách giảm giá mà giao dịch thành công vẫn chỉ là ví dụ hiếm hoi. Đối diện với diễn biến chưa từng có trong lịch sử thị trường BĐS nhiều năm qua, các chủ đầu tư đang tung ra nhiều hình thức khuyến mãi, các “chiêu khủng” để hấp dẫn khách hàng. Các hình thức khuyến mãi được áp dụng như sau: Chia việc góp vốn, thanh toán thành nhiều đợt nhỏ theo tiến độ dự án; Giảm giá theo tỷ lệ % nếu nộp tiền nhiều hơn quy định; Khuyến mãi bằng hình thức sản phẩm kèm theo mua nhà như ô tô, nội thất, voucher, hàng hóa khác; Hỗ trợ của ngân hàng cho mua nhà với lãi suất ưu đãi 12% trong 2 - 3 năm… Một số chủ đầu tư dự án đã công bố đang bán dự án với mức lãi không đáng kể và thậm chí đang phải bán lỗ.
“Liệu thị trường BĐS đã đến thời điểm là cơ hội để mua vào hay chưa?” - PV Báo Xây dựng đã tìm câu trả lời và những phân tích so sánh giá thành từ Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Phan Thành Mai về vấn đề này.
Thưa ông, với giả thiết đầu tư dự án hỗn hợp chung cư và thương mại ngoài Vành đai 3 của Hà Nội, khuôn viên 4.400m2, mật độ xây dựng 50% cao 30 tầng trong đó 7 tầng đế là thương mại, các tầng trên là chung cư. Hệ số sử dụng đất 13 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng của thương mại 14 nghìn m2, tổng diện tích sàn xây dựng của chung cư 42 nghìn m2. Hệ số diện tích thương phẩm phần thương mại khoảng 80%, phần chung cư 75%, ông có thể cho biết giá bán của dự án sẽ được xác định như thế nào?
- Căn cứ khung định mức xây dựng của Bộ Xây dựng ban hành và đơn giá điều chỉnh theo thực tế của Sở Tài chính Hà Nội tại cuối tháng 12/2011, thì suất đầu tư 1m2 sàn thương mại cao cấp đã có bao gồm thiết bị sẽ khoảng 20,5 triệu đ/m2, cho chung cư khoảng 17,5 triệu đ/m2, đã có VAT. Tổng mức đầu tư dự án sẽ khoảng 1.100 tỷ đồng, trong đó chi phí xây lắp chiếm 57%, thiết bị 6%, tiền sử dụng đất 8%, các loại tư vấn và quản lý dự án 3%, lãi vay ngân hàng 17%, dự phòng phí 8%, khác 1%.
Trước 2011, với kỳ vọng bán chung cư sau khi xong móng, khách hàng nộp 40% giá trị căn hộ, xong phần thô 40%, nhận bàn giao nhà nộp 20% còn lại, giả thiết giá bán chung cư là 26 triệu đ/m2 đã có VAT. Diện tích thương mại cho thuê thu tiền 1 lần cho 47 năm giả thiết là 34,7 triệu đ/m2 đã có VAT.
Nếu đối chiếu với các chương trình khuyến mại mà các chủ đầu tư đang áp dụng hiện nay thì có thể biết được giá BĐS đã chạm gốc hay chưa, đã hấp dẫn hay chưa để quyết định đây có phải là thời điểm mua vào thưa ông? Các chính sách khuyến mãi có bản chất như thế nào?
- Thực tế hiện nay với các chính sách khuyến mãi đưa ra đã đẩy giá bán thực tế sau khi quy đổi, về gần với suất đầu tư. Chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể và nếu không thận trọng với các chính sách khuyến mãi và giảm giá, dự án sẽ lỗ. Có thể nói, đối với khách hàng có nhu cầu sử dụng thật, thì thời điểm bây giờ cũng đã là cơ hội tốt để mua nhà.
Ông nghĩ sao trước ý kiến khẳng định đây đang là thời điểm mua nhà như ý với mức giá tốt, tuy nhiên sẽ còn tìm được mức giá tốt hơn nữa nếu chờ tới cuối năm nay?
- Chỉ thị 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011: Qũy tiết kiệm nhà ở dự kiến Bộ Xây dựng sẽ trình Thủ tướng Chính phủ tháng 3, để hình thành các mô hình thí điểm, như vậy xác suất cao quý III, IV sẽ được vận hành. Hy vọng các đề xuất của Bộ Xây dựng về Ngân hàng chuyên ngành, Quỹ tái thế chấp cho nhà ở thu nhập thấp, xã hội, Quỹ Tín thác… sẽ được hình thành. Dự báo tăng trưởng kinh tế của chúng ta 6%, kiểm soát lạm phát 10%. Cuối năm có những cơ sở tin thị trường có dấu hiệu khởi sắc do đó cuối năm giá có thể tăng, cơ hội lựa chọn bị thu hẹp.
Thưa ông, thị trường khó khăn, DN thiếu vốn, bên cạnh những DN chấp nhận giảm lãi thậm chí bán lỗ thì vẫn có những DN đang rất bối rối chưa biết nên xoay xở như thế nào. Ông có thể đưa ra lời khuyên gì cho họ trong việc đẩy mạnh sản phẩm bán ra?
- Cần biết DN có chiến lược và mục tiêu nào trong bối cảnh kinh tế vĩ mô hiện nay. Áp lực nào là lớn nhất? Lãi suất ngân hàng, chính sách nhân sự? Chiến lược kinh doanh DN là gì? Từ đó tái cấu trúc DN từ chiến lược kinh doanh đến nhân lực, cắt giảm chi phí cố định. Phân tích hiệu quả thực sự của dự án để biết ngưỡng hòa vốn ở giá nào, từ đó xây dựng chính sách khuyến mãi bán hàng hợp lý.
“Liệu thị trường BĐS đã đến thời điểm là cơ hội để mua vào hay chưa?” - PV Báo Xây dựng đã tìm câu trả lời và những phân tích so sánh giá thành từ Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Phan Thành Mai về vấn đề này.
Thưa ông, với giả thiết đầu tư dự án hỗn hợp chung cư và thương mại ngoài Vành đai 3 của Hà Nội, khuôn viên 4.400m2, mật độ xây dựng 50% cao 30 tầng trong đó 7 tầng đế là thương mại, các tầng trên là chung cư. Hệ số sử dụng đất 13 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng của thương mại 14 nghìn m2, tổng diện tích sàn xây dựng của chung cư 42 nghìn m2. Hệ số diện tích thương phẩm phần thương mại khoảng 80%, phần chung cư 75%, ông có thể cho biết giá bán của dự án sẽ được xác định như thế nào?
- Căn cứ khung định mức xây dựng của Bộ Xây dựng ban hành và đơn giá điều chỉnh theo thực tế của Sở Tài chính Hà Nội tại cuối tháng 12/2011, thì suất đầu tư 1m2 sàn thương mại cao cấp đã có bao gồm thiết bị sẽ khoảng 20,5 triệu đ/m2, cho chung cư khoảng 17,5 triệu đ/m2, đã có VAT. Tổng mức đầu tư dự án sẽ khoảng 1.100 tỷ đồng, trong đó chi phí xây lắp chiếm 57%, thiết bị 6%, tiền sử dụng đất 8%, các loại tư vấn và quản lý dự án 3%, lãi vay ngân hàng 17%, dự phòng phí 8%, khác 1%.
Trước 2011, với kỳ vọng bán chung cư sau khi xong móng, khách hàng nộp 40% giá trị căn hộ, xong phần thô 40%, nhận bàn giao nhà nộp 20% còn lại, giả thiết giá bán chung cư là 26 triệu đ/m2 đã có VAT. Diện tích thương mại cho thuê thu tiền 1 lần cho 47 năm giả thiết là 34,7 triệu đ/m2 đã có VAT.
Nếu đối chiếu với các chương trình khuyến mại mà các chủ đầu tư đang áp dụng hiện nay thì có thể biết được giá BĐS đã chạm gốc hay chưa, đã hấp dẫn hay chưa để quyết định đây có phải là thời điểm mua vào thưa ông? Các chính sách khuyến mãi có bản chất như thế nào?
- Thực tế hiện nay với các chính sách khuyến mãi đưa ra đã đẩy giá bán thực tế sau khi quy đổi, về gần với suất đầu tư. Chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể và nếu không thận trọng với các chính sách khuyến mãi và giảm giá, dự án sẽ lỗ. Có thể nói, đối với khách hàng có nhu cầu sử dụng thật, thì thời điểm bây giờ cũng đã là cơ hội tốt để mua nhà.
Ông nghĩ sao trước ý kiến khẳng định đây đang là thời điểm mua nhà như ý với mức giá tốt, tuy nhiên sẽ còn tìm được mức giá tốt hơn nữa nếu chờ tới cuối năm nay?
- Chỉ thị 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011: Qũy tiết kiệm nhà ở dự kiến Bộ Xây dựng sẽ trình Thủ tướng Chính phủ tháng 3, để hình thành các mô hình thí điểm, như vậy xác suất cao quý III, IV sẽ được vận hành. Hy vọng các đề xuất của Bộ Xây dựng về Ngân hàng chuyên ngành, Quỹ tái thế chấp cho nhà ở thu nhập thấp, xã hội, Quỹ Tín thác… sẽ được hình thành. Dự báo tăng trưởng kinh tế của chúng ta 6%, kiểm soát lạm phát 10%. Cuối năm có những cơ sở tin thị trường có dấu hiệu khởi sắc do đó cuối năm giá có thể tăng, cơ hội lựa chọn bị thu hẹp.
Thưa ông, thị trường khó khăn, DN thiếu vốn, bên cạnh những DN chấp nhận giảm lãi thậm chí bán lỗ thì vẫn có những DN đang rất bối rối chưa biết nên xoay xở như thế nào. Ông có thể đưa ra lời khuyên gì cho họ trong việc đẩy mạnh sản phẩm bán ra?
- Cần biết DN có chiến lược và mục tiêu nào trong bối cảnh kinh tế vĩ mô hiện nay. Áp lực nào là lớn nhất? Lãi suất ngân hàng, chính sách nhân sự? Chiến lược kinh doanh DN là gì? Từ đó tái cấu trúc DN từ chiến lược kinh doanh đến nhân lực, cắt giảm chi phí cố định. Phân tích hiệu quả thực sự của dự án để biết ngưỡng hòa vốn ở giá nào, từ đó xây dựng chính sách khuyến mãi bán hàng hợp lý.
Thep Báo xây dựng
Nhà đất Cần bán
