Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết tháng 3/2013, tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở khoảng 125.450 tỷ đồng. Song song với đó lại tồn tại nhiều số liệu thống kê của các địa phương, đơn vị, Cty nghiên cứu thị truờng… và không khớp nhau. Dư luận cho rằng: Không xác định rõ mức độ và nguồn gốc, e sẽ khó tìm ra liệu pháp xử lý hàng tồn BĐS.
Con số khác nhau tùy cách tính
Đây là nhận định của ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam về thực trạng đa dạng số liệu về tồn kho BĐS như ma trận hiện nay. Và quả thực Bộ Xây dựng cũng thừa nhận số liệu tồn kho vừa công bố vẫn chưa phản ánh đầy đủ tình hình thực tế. Bởi còn nhiều dự án tồn kho nhưng… chưa báo cáo. Bên cạnh đó là những dự án đã huy động vốn một phần, GPMB, đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải tạm dừng do không có thị trường. Do đó, theo Bộ Xây dựng, số liệu tồn kho còn có thể lớn hơn 125.450 tỷ đồng như báo cáo. Theo đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, tồn kho BĐS cần phải nhìn nhận là cái thực sự đã đầu tư, lượng tiền mà chủ đầu tư đã bỏ ra. Đánh giá chính xác nhất phải là các công trình thực sự đã được khởi công và bắt đầu triển khai phần ngầm. Một con số nữa rất đáng tin cậy là các căn hộ đã hoàn thành mà chưa bán được. Ở đây, tồn tại một quan điểm khác, là những căn hộ đã bán nhưng chưa được sử dụng cũng được định nghĩa là hàng tồn kho bởi nó chưa đưa lại giá trị thực sự cho xã hội.
Ở góc độ DN, ông Trần Đức Diễn - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland cho rằng con số do Bộ Xây dựng đưa ra (125.450 tỷ đồng) cần được hiểu rằng số liệu đó áp dụng cho một số loại sản phẩm nào đó để đưa vào loại hàng tồn kho. Còn hàng tồn kho bao gồm cả những dự án đang trong giai đoạn triển khai giai đoạn đầu cũng tính vào thì còn lớn hơn nhiều. Hoặc những dự án đã được bán ra thị trường nhưng dừng lại không thực hiện tiếp thì con số cũng rất lớn.
Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận, theo nhiều chuyên gia trong ngành Xây dựng, con số tồn kho BĐS mà Bộ Xây dựng đưa ra đã phần nào thể hiện được thực trạng tồn kho trên thị trường BĐS hiện tại và là cơ sở để đưa ra các biện pháp xử lý. Cụ thể, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định: "Không có con số này thì chúng ta cũng biết tình hình rất trầm trọng. Nhưng Bộ thống kê được càng cụ thể thì chúng ta càng biết rõ hơn. Như thế, cái vốn tồn đọng vào khoảng 20 tỷ USD, tương đương 1/5 GDP. Lượng tồn đọng lớn ấy đã ảnh hưởng mạnh tới nền kinh tế quốc dân và Chính phủ phải có giải pháp cấp bách để giảm bớt tính nghiêm trọng của vấn đề dựa trên số liệu này".
Mù quáng - đặc thù của thị trường
Quy mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây. Đến năm 2011, đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng, tăng 3,5 lần so với năm 2005. Và cũng chừng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS, tăng 9,8 lần so với năm 2005 trong khi tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng tương ứng 2,6 lần. Cơ cấu của ngành xây dựng có sự chuyển dịch rõ ràng sang ưu tiên phát triển nhà ở. Có thể thấy, sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, đặc biệt đặt trong mối tương quan thiếu đối xứng với cầu có khả năng thanh toán và cầu thực tế cũng như cầu tiềm năng khiến cho BĐS mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS. Đồng thời tạo ra tình trạng dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thực BĐS còn rất cao lại bị bỏ ngỏ.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên nhân tồn kho BĐS là do thị trường. Thị trường chúng ta có đặc điểm riêng là sự mù quáng nên không thể tự mang lại hiệu quả nên cần có sự can thiệp của Nhà nước. Nhất là khi có sự mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng! Về phía DN, lãnh đạo một sàn giao dịch BĐS cho rằng, nguyên nhân lớn nhất của tồn kho là do các chủ đầu tư đưa ra sản phẩm không phù hợp với thị trường (về diện tích, giá cả, vị trí, thời điểm đưa hàng ra…). Điều đó tạo ra sự chênh lệch giữa cung ứng và nhu cầu. Còn theo TS Vũ Đình Ánh, thời gian qua giá BĐS từ đất cho tới BĐS đã tăng quá nhanh và vượt ra khỏi cầu có khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Nếu không xử lý được giá của BĐS thì sẽ rất khó giải quyết được tồn kho BĐS. Đồng thời, BĐS phát triển quá thiên lệch về phân khúc trung và cao cấp mà bỏ qua phân khúc đáp ứng đúng nguồn cầu thực có khả năng thanh toán lớn nhất là nhà giá rẻ. Để xảy ra tình trạng tồn kho, theo chuyên gia kinh tế này, còn có trách nhiệm của các cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương: Các chính sách vẫn thiếu đồng bộ, chồng chéo, nhiều địa phương chưa chủ động xây dựng quy hoạch, quyết định phê duyệt dự án và kiểm tra thực hiện để cân đối cung cầu tại địa bàn.
Việc xử lý lượng hàng tồn kho BĐS khổng lồ rõ ràng đang là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của năm 2013 không chỉ của cơ quan quản lý vĩ mô, mà còn chính bản thân DN. Nếu tình hình vẫn tiếp tục gam màu xám xịt trong hết năm nay, rất có thể hàng tồn kho BĐS sẽ hủy hoại toàn bộ cỗ máy địa ốc đang vận hành một cách yếu ớt và coi như một bàn cờ bị "xóa đi đánh lại".
Đây là nhận định của ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam về thực trạng đa dạng số liệu về tồn kho BĐS như ma trận hiện nay. Và quả thực Bộ Xây dựng cũng thừa nhận số liệu tồn kho vừa công bố vẫn chưa phản ánh đầy đủ tình hình thực tế. Bởi còn nhiều dự án tồn kho nhưng… chưa báo cáo. Bên cạnh đó là những dự án đã huy động vốn một phần, GPMB, đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải tạm dừng do không có thị trường. Do đó, theo Bộ Xây dựng, số liệu tồn kho còn có thể lớn hơn 125.450 tỷ đồng như báo cáo. Theo đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, tồn kho BĐS cần phải nhìn nhận là cái thực sự đã đầu tư, lượng tiền mà chủ đầu tư đã bỏ ra. Đánh giá chính xác nhất phải là các công trình thực sự đã được khởi công và bắt đầu triển khai phần ngầm. Một con số nữa rất đáng tin cậy là các căn hộ đã hoàn thành mà chưa bán được. Ở đây, tồn tại một quan điểm khác, là những căn hộ đã bán nhưng chưa được sử dụng cũng được định nghĩa là hàng tồn kho bởi nó chưa đưa lại giá trị thực sự cho xã hội.
Ở góc độ DN, ông Trần Đức Diễn - Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Maxland cho rằng con số do Bộ Xây dựng đưa ra (125.450 tỷ đồng) cần được hiểu rằng số liệu đó áp dụng cho một số loại sản phẩm nào đó để đưa vào loại hàng tồn kho. Còn hàng tồn kho bao gồm cả những dự án đang trong giai đoạn triển khai giai đoạn đầu cũng tính vào thì còn lớn hơn nhiều. Hoặc những dự án đã được bán ra thị trường nhưng dừng lại không thực hiện tiếp thì con số cũng rất lớn.
Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận, theo nhiều chuyên gia trong ngành Xây dựng, con số tồn kho BĐS mà Bộ Xây dựng đưa ra đã phần nào thể hiện được thực trạng tồn kho trên thị trường BĐS hiện tại và là cơ sở để đưa ra các biện pháp xử lý. Cụ thể, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định: "Không có con số này thì chúng ta cũng biết tình hình rất trầm trọng. Nhưng Bộ thống kê được càng cụ thể thì chúng ta càng biết rõ hơn. Như thế, cái vốn tồn đọng vào khoảng 20 tỷ USD, tương đương 1/5 GDP. Lượng tồn đọng lớn ấy đã ảnh hưởng mạnh tới nền kinh tế quốc dân và Chính phủ phải có giải pháp cấp bách để giảm bớt tính nghiêm trọng của vấn đề dựa trên số liệu này".
Mù quáng - đặc thù của thị trường
Quy mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục trong những năm gần đây. Đến năm 2011, đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng, tăng 3,5 lần so với năm 2005. Và cũng chừng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS, tăng 9,8 lần so với năm 2005 trong khi tổng vốn đầu tư toàn xã hội chỉ tăng tương ứng 2,6 lần. Cơ cấu của ngành xây dựng có sự chuyển dịch rõ ràng sang ưu tiên phát triển nhà ở. Có thể thấy, sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, đặc biệt đặt trong mối tương quan thiếu đối xứng với cầu có khả năng thanh toán và cầu thực tế cũng như cầu tiềm năng khiến cho BĐS mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS. Đồng thời tạo ra tình trạng dư cung khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thực BĐS còn rất cao lại bị bỏ ngỏ.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên nhân tồn kho BĐS là do thị trường. Thị trường chúng ta có đặc điểm riêng là sự mù quáng nên không thể tự mang lại hiệu quả nên cần có sự can thiệp của Nhà nước. Nhất là khi có sự mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng! Về phía DN, lãnh đạo một sàn giao dịch BĐS cho rằng, nguyên nhân lớn nhất của tồn kho là do các chủ đầu tư đưa ra sản phẩm không phù hợp với thị trường (về diện tích, giá cả, vị trí, thời điểm đưa hàng ra…). Điều đó tạo ra sự chênh lệch giữa cung ứng và nhu cầu. Còn theo TS Vũ Đình Ánh, thời gian qua giá BĐS từ đất cho tới BĐS đã tăng quá nhanh và vượt ra khỏi cầu có khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Nếu không xử lý được giá của BĐS thì sẽ rất khó giải quyết được tồn kho BĐS. Đồng thời, BĐS phát triển quá thiên lệch về phân khúc trung và cao cấp mà bỏ qua phân khúc đáp ứng đúng nguồn cầu thực có khả năng thanh toán lớn nhất là nhà giá rẻ. Để xảy ra tình trạng tồn kho, theo chuyên gia kinh tế này, còn có trách nhiệm của các cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương: Các chính sách vẫn thiếu đồng bộ, chồng chéo, nhiều địa phương chưa chủ động xây dựng quy hoạch, quyết định phê duyệt dự án và kiểm tra thực hiện để cân đối cung cầu tại địa bàn.
Việc xử lý lượng hàng tồn kho BĐS khổng lồ rõ ràng đang là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của năm 2013 không chỉ của cơ quan quản lý vĩ mô, mà còn chính bản thân DN. Nếu tình hình vẫn tiếp tục gam màu xám xịt trong hết năm nay, rất có thể hàng tồn kho BĐS sẽ hủy hoại toàn bộ cỗ máy địa ốc đang vận hành một cách yếu ớt và coi như một bàn cờ bị "xóa đi đánh lại".
Theo Báo Xây dựng
Nhà đất Cần bán
