Chính phủ đồng ý đã đưa bất động sản (BĐS) ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất tức là thoát khỏi nhóm bị hạn chế cho vay và đồng ý cho triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở.
Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho triển khai thí điểm Quỹ tiết kiệm nhà ở
để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà.
Đây là hai thông tin nóng được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam công bố ngày 18/8 tại Hội thảo "Tác động của thị trường BĐS lên thị trường tài chính Việt Nam - Những khuyến nghị chính sách" do Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia và Đại sứ quán Ai Len tổ chức tại Hà Nội.
Nới tín dụng BĐS để cứu... ngân hàng
Ông Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhận định, việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt quá mức đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng, làm cho các nhà đầu tư không thể thay đổi kịp phương án kinh doanh.
Cụ thể, theo ông Nghĩa, dư nợ BĐS đến tháng 6/2011 khoảng 245.000 tỷ đồng, tương đương với 10% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường BĐS khá ảm đạm, nợ xấu BĐS chiếm khoảng 3% tổng dư nợ lĩnh vực này, trong đó, đáng chú ý là nợ thuộc nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) khoảng 40%. Đặc biệt, tín dụng BĐS tập trung vào hai thị trường là TP. HCM và Hà Nội với tỷ lệ tương ứng là 45% và 18% tổng dư nợ BĐS.
Ông Nghĩa cảnh báo, tình trạng này nếu không sớm được khắc phục thì lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, kể cả đầu tư vào cung và cầu, đều có nguy cơ trở thành nợ xấu và khó thu hồi. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh của các DN BĐS dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, mà chủ yếu là từ tín dụng ngân hàng. Thực tế, vay vốn ngân hàng lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không như kỳ vọng đã làm đa số DN rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng.
Đồng tình với ý kiến trên, ông Nam bổ sung thêm, theo báo cáo của một số DN, lãi suất vay tín dụng BĐS trong năm 2010 dao động từ 15 - 17%/năm, đến nay đã tăng lên trên 20%/năm. Thậm chí, nhiều DN không ký được hợp đồng tín dụng mới, những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp, gây khó khăn cho DN, nhất là đối với các dự án dở dang.
"Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng, không những làm cho các giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại, mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài", ông Nam nói.
Từ kinh nghiệm thực tế của DN, ông Bùi Thanh Sơn, cố vấn Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng phản ánh, theo thống kê của Phú Mỹ Hưng, trong giai đoạn vừa qua, chỉ khoảng 30% khách hàng mua nhà của Phú Mỹ Hưng có vay vốn ngân hàng. Điều này cũng làm chậm lại tốc độ phát triển các khu đô thị Việt Nam.
Cần phân biệt rõ loại hình BĐS
Ông Sơn cho rằng, việc hạn chế tín dụng BĐS nhằm ổn định kinh tế vĩ mô là cần thiết, nhưng không nên áp dụng cho tất cả các loại hình BĐS. Việc hạn chế tín dụng BĐS, nếu có thể, nên được cảnh báo sớm và thực hiện theo lộ trình, tránh rơi vào tình trạng khó khăn xảy ra cùng một lúc đối với thị trường, dẫn tới không thể tháo gỡ và kéo theo những phản ứng dây chuyền lên lĩnh vực khác.
"Đối với khách hàng vay vốn để mua nhà để ở, nên có những nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định. Ví dụ như ở Đài Loan, tiền lãi vay mua nhà còn được khấu trừ thuế thu nhập cá nhân", ông Sơn đề xuất.
Ở góc độ cơ quan quản lý, sau khi thông báo việc Chính phủ chính thức đưa BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, ông Nguyễn Trần Nam kiến nghị, cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng trên cơ sở quy định của pháp luật về hoạt động của các tổ chức tín dụng.
"Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng BĐS, tuy có phân định tỷ lệ vay của các loại hình BĐS, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu như nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, hay BĐS nghỉ dưỡng…, dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, nên khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ", ông Nam nhận định và kiến nghị, cần phải có tiêu chí cho vay để hướng các tổ chức tín dụng ưu tiên các dự án có tính thanh khoản cao, đảm bảo thu hồi nợ, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro cao.
Cũng theo ông Nam, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho triển khai thí điểm Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, nhưng cần đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS trong thời gian tới để tạo thêm nguồn cung cấp vốn, ngoài các tổ chức tín dụng, cho thị trường BĐS.
Nới tín dụng BĐS để cứu... ngân hàng
Ông Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhận định, việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt quá mức đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng, làm cho các nhà đầu tư không thể thay đổi kịp phương án kinh doanh.
Cụ thể, theo ông Nghĩa, dư nợ BĐS đến tháng 6/2011 khoảng 245.000 tỷ đồng, tương đương với 10% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường BĐS khá ảm đạm, nợ xấu BĐS chiếm khoảng 3% tổng dư nợ lĩnh vực này, trong đó, đáng chú ý là nợ thuộc nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) khoảng 40%. Đặc biệt, tín dụng BĐS tập trung vào hai thị trường là TP. HCM và Hà Nội với tỷ lệ tương ứng là 45% và 18% tổng dư nợ BĐS.
Ông Nghĩa cảnh báo, tình trạng này nếu không sớm được khắc phục thì lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, kể cả đầu tư vào cung và cầu, đều có nguy cơ trở thành nợ xấu và khó thu hồi. Trong khi đó, hoạt động kinh doanh của các DN BĐS dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, mà chủ yếu là từ tín dụng ngân hàng. Thực tế, vay vốn ngân hàng lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không như kỳ vọng đã làm đa số DN rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng.
Đồng tình với ý kiến trên, ông Nam bổ sung thêm, theo báo cáo của một số DN, lãi suất vay tín dụng BĐS trong năm 2010 dao động từ 15 - 17%/năm, đến nay đã tăng lên trên 20%/năm. Thậm chí, nhiều DN không ký được hợp đồng tín dụng mới, những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp, gây khó khăn cho DN, nhất là đối với các dự án dở dang.
"Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng, không những làm cho các giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại, mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài", ông Nam nói.
Từ kinh nghiệm thực tế của DN, ông Bùi Thanh Sơn, cố vấn Công ty TNHH liên doanh Phú Mỹ Hưng phản ánh, theo thống kê của Phú Mỹ Hưng, trong giai đoạn vừa qua, chỉ khoảng 30% khách hàng mua nhà của Phú Mỹ Hưng có vay vốn ngân hàng. Điều này cũng làm chậm lại tốc độ phát triển các khu đô thị Việt Nam.
Cần phân biệt rõ loại hình BĐS
Ông Sơn cho rằng, việc hạn chế tín dụng BĐS nhằm ổn định kinh tế vĩ mô là cần thiết, nhưng không nên áp dụng cho tất cả các loại hình BĐS. Việc hạn chế tín dụng BĐS, nếu có thể, nên được cảnh báo sớm và thực hiện theo lộ trình, tránh rơi vào tình trạng khó khăn xảy ra cùng một lúc đối với thị trường, dẫn tới không thể tháo gỡ và kéo theo những phản ứng dây chuyền lên lĩnh vực khác.
"Đối với khách hàng vay vốn để mua nhà để ở, nên có những nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định. Ví dụ như ở Đài Loan, tiền lãi vay mua nhà còn được khấu trừ thuế thu nhập cá nhân", ông Sơn đề xuất.
Ở góc độ cơ quan quản lý, sau khi thông báo việc Chính phủ chính thức đưa BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, ông Nguyễn Trần Nam kiến nghị, cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng trên cơ sở quy định của pháp luật về hoạt động của các tổ chức tín dụng.
"Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng BĐS, tuy có phân định tỷ lệ vay của các loại hình BĐS, nhưng không phân biệt được loại hàng hóa thiết yếu và không thiết yếu như nhà ở cao cấp, nhà ở bình dân, hay BĐS nghỉ dưỡng…, dễ dẫn đến vốn tập trung nhiều vào các dự án nhà ở cao cấp, nên khi thị trường bão hòa sẽ dễ đổ vỡ", ông Nam nhận định và kiến nghị, cần phải có tiêu chí cho vay để hướng các tổ chức tín dụng ưu tiên các dự án có tính thanh khoản cao, đảm bảo thu hồi nợ, cân đối nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu, hạn chế cho vay đầu cơ, rủi ro cao.
Cũng theo ông Nam, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho triển khai thí điểm Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, nhưng cần đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS trong thời gian tới để tạo thêm nguồn cung cấp vốn, ngoài các tổ chức tín dụng, cho thị trường BĐS.
Theo Đầu tư Chứng khoán
Nhà đất Cần bán
