Bất động sản 2012: Không chỉ ngóng vốn ngân hàng

Đã có những chỉ dấu cho thấy năm 2012, tín dụng cho bất động sản sẽ được nới lỏng. Tuy nhiên, mức độ nới và khả năng hồi phục thị trường đến đâu thì vẫn là câu hỏi còn bỏ ngỏ.

Giá vẫn "nhúc nhích" tăng

Thị trường BĐS đã bắt đầu rơi vào tình trạng khó khăn từ cuối năm 2008, đầu năm 2009. Khi đó một số dự án căn hộ cao cấp đã phải đã công bố giảm giá bán căn hộ hoặc đưa ra các chương trình khuyến mại, chiết khấu khá mạnh tay. Nhưng có một điều đáng chú ý là dù thị trường liên tiếp ở trong tình trạng trầm lắng những năm sau đó thì đến đầu năm 2011 xu hướng chung của bất động sản vẫn là tăng giá.

Tại Hà Nội, đầu năm 2011 giá bất động sản vẫn được giới kinh doanh bất động sản đánh giá là "có xu hướng tăng nhẹ", khoảng 5-10%. Riêng một số khu vực có lợi thế đặc biệt về thông tin quy hoạch như Sóc Sơn, Đông Anh, giá đất thậm chí còn được cho là tăng gấp 2-3 lần những năm trước đó. Chẳng hạn, tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân có thể thông xe vào cuối năm 2013 đã đưa giá đất ở đây từ mức 10-15 triệu đồng/m2 lên mức 25-30 triệu đồng/m2. Đất liền thổ giữ giá hoặc tăng giá là cơ sở cho nhận định giá các căn hộ chung cư cũng không giảm như đồn đoán. Thực tế, thời gian qua khi giao dịch tại các dự án chung cư thương mại gần như bị đóng băng không có giao dịch, vì thế rất khó để đưa ra nhận định chính xác về giá của các loại hình căn hộ này.

Tuy nhiên, bức tranh giá của các căn hộ chung cư tư nhân, loại hình căn hộ phát triển mạnh và giao dịch nhiều ở Hà Nội 2 năm qua có thể cho một giá trị tham khảo tốt. Năm 2009, khi loại hình căn hộ tư nhân mới phát triển, giá một căn hộ chung cư loại này ở Cầu Giấy (Hà Nội) chỉ khoảng 400-500 triệu đồng. Đến năm 2010 mức giá chung đã lên tới 700-800 triệu đồng/căn, nhưng đến năm 2011 mức giá chung đã được đẩy lên mức 1,5-2 tỷ đồng với các căn hộ tại các quận trung tâm. Muốn mua những căn hộ chung cư tư nhân dưới 1 tỷ đồng người mua hiện nay chỉ còn cách dời ra các khu vực ngoại vi tại Hà Đông, Gia Lâm...

Còn tại TPHCM, thị trường BĐS ít chuyển biến hơn, tuy nhiên giá BĐS được cho là đi ngang hoặc tăng nhẹ tại phân khúc nhà giá trung bình và đất nền.

"Sáng - tối" là do vốn ngân hàng?
Xu hướng giảm giá rõ rệt chỉ bắt đầu từ giữa năm 2011 với động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011. Thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút rõ rệt và nợ xấu tăng cao. Cùng với việc hàng loạt các dự án công bố các chương trình giảm giá khuyến mại chưa từng có trên thị trường BĐS, là hàng loạt các vụ vỡ nợ "tín dụng đen" mà nguồn căn đều được cho là do "ôm" BĐS không "nhả" được. Càng về cuối năm, thị trường BĐS càng trở nên ảm đạm, hầu hết các sàn giao dịch chỉ hoạt động cầm chừng, nhiều sàn nhỏ lẻ đã phải đóng cửa. Trong khi đó, bản thân các ngân hàng, kênh cấp vốn quan trọng cho thị trường cũng gặp khó khăn chưa từng có về thanh khoản. Theo con số công bố của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tại buổi giao lưu trực tuyến cuối năm, nhiều ngân hàng đã mang vốn vay ngắn hạn đi cho vay trung dài hạn với tỷ lệ đến 60-70%, thậm chí có ngân hàng đã cho vay đến 100%. Một số ngân hàng bị đánh giá là yếu kém và bị đưa vào diện khuyến khích sáp nhập, hợp nhất.

Nhưng đã có những chỉ dấu cho thấy, khó khăn về vốn cho BĐS sẽ được giải quyết. Trong cuộc gặp gỡ báo chí đầu năm 2012, Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình cho biết, nếu trong quý I/2012 không có sự gia tăng đột biến về tốc độ lạm phát, NHNN sẽ tính đến chuyện bơm tiền ra hỗ trợ hệ thống. Trước đó, tháng 12/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Nhiều giải pháp quan trọng đã được ban hành. Chỉ thị của Thủ tướng nêu rõ: "Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các địa phương rà soát, tiếp tục cho vay đối với các dự án bất động sản sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012".

Thủ tướng yêu cầu tiếp tục thực hiện giảm tăng trưởng và tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng "với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc, đồng thời áp dụng các biện pháp tăng tính thanh khoản, tránh đóng băng thị trường". Đồng thời với việc mở tín dụng cho các dự án nhà giá thấp, nhà ở cho công nhân, sinh viên... các ngân hàng được yêu cầu hạn chế việc cho vay cá nhân kinh doanh bất động sản và giám sát, xử lý kịp thời các khoản nợ quá hạn. Tuỳ theo tình hình, có thể cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang nhà tái định cư và nhà ở xã hội giá rẻ cho thuê. Cho phép điều chỉnh cơ cấu sản phẩm từng dự án nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Thủ tướng cũng giao Bộ Tài chính nghiên cứu và báo cáo Chính phủ trong quý II/2011 một số điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư bất động sản nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh chứng khoán.

Nhưng vốn không phải là tất cả tồn tại đối với thị trường BĐS. Một thời gian dài chạy theo sóng đầu cơ đã để lại hậu quả là hàng loạt các dự án căn hộ cao cấp với giá "trên trời" so với khả năng chi trả của người dân. Hàng loạt các khu biệt thự "bỏ hoang" tại Bắc Ninh, Bắc Thăng Long... sẽ không dễ để giải quyết trong một sớm một chiều.